서울 한강변 아파트 성냥갑 이미지 벗고 50층 시대 열까

서울시가 그동안 서울 전역에 일률적으로 적용됐던 ‘35층 높이’ 규제를 철폐하면서 서울의 스카이라인이 다채로워질 것이라는 기대감이 나온다.

서울시는 3일 디지털 대전환시대 미래공간전략을 담은 ‘2040 서울도시기본계획안’(2040 서울플랜)을 발표했다. 이 계획안은 서울시가 추진할 각종 계획의 지침이 되는 최상위 공간계획이자 향후 20년동안 서울시 지행할 도시공간의 미래상을 담은 장기계획이다.

이번 계획안에는 서울에 새로 짓는 아파트는 최고 35층을 넘길 수 없도록 했던 높이 기준을 없애는 내용이 담겼다.

서울시는 그동안 전임 박원순 시장 시절 수립한 ‘2030 서울플랜’을 통해 3종 일반주거지역 최고층수를 35층으로 일률적으로 제한해왔다.

이로 인해 아파트 높이를 35층 이상으로 계획한 주요 재건축 단지는 줄줄이 사업 퇴짜를 맞았다.

서울시는 이번 조치를 통해 그동안 일률적으로 적용된 ‘35층 높이기준’을 삭제하고 유연하고 정성적인 ‘스카이라인 가이드라인’으로 전환한다는 방침이다.

다만 35층 룰이 사라지더라도 건물의 용적률 제한은 그대로 두기 때문에 동일한 밀도 하에 높고, 낮은 건물들이 조화롭게 배치될 수 있다는 게 서울시 설명이다. 구체적인 층수는 개별 정비계획 심의 단계에서 지역 여건에 맞게 결정하게 된다.

부동산 전문가들은 서울 35층 룰이 공식적으로 폐지되면서 서울 한강변에 다양한 모양을 갖춘 건물들이 등장하고, 아파트 층수 높이 경쟁도 본격화될 것으로 내다보고 있다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “층수제한이 없어지면서 용적률이 그대로라면 한강조망권 등을 살리는 설계안이 적용되면서 건폐율이 낮아질 가능성이 높다”며 “이렇게되면 그간 고밀개발의 폐해로 예상되면 속칭 병풍아파트나 홍콩아파트같은 결과를 상당부분 회피할 수 있다”고 설명했다.

이번 조치를 통해 압구정·여의도·용산·성수 등 한강변 일대 정비사업의 사업성에 탄력이 붙을 수 있다는 전망도 나온다.

함영진 직방 데이터랩장은 “절대적인 수치기준으로 작용했던 35층 높이기준을 삭제해 유연하고 창의적인 건축이 증가한다면 한강변과 역세권 일대 스카이라인의 다변화와 사업성 개선이 예상된다”며 “한강 등 수변과 주거지의 네트워크 강화로 여의도·압구정 등 한강변 대규모 정비사업과 연계개발이 본격화 될 것”이라고 말했다. 또 “안양천·중랑천·홍제천·탄천 등 4대 지천일대도 특화거점 중심의 명소화로 이를 연계한 개발도 가능해질 것”이라고 설명했다.

다만 다른 정비사업 규제가 여전히 남아있는 만큼 실제 새로운 스카이라인이 적용되는 데는 시간이 걸릴 것이란 전망이 나온다. 조망권을 둘러싼 이해관계가 생길수도 있어 추가적인 보완책이 필요하다는 지적도 있다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “정비사업 조합의 입장에선 사업성이 높아질 수 있지만 현재 재건축 사업 진행이 어려운 가장 큰 이유인 재건축초과이익환수제나 안전진단 등의 조건은 남아있기 때문에 급격한 사업 추진이 되기엔 어려워 보인다”고 설명했다.

이어 “동일한 용적률과 연면적 안에서 높고 낮은 건물이 조화롭게 배치된다는 것은 초고층의 수혜가 있는만큼 저층부는 기존보다 더 조망권이나 일조권 등의 침해가 있을 수 있다”며 “특정인들만 수혜가 가지 않도록 다양한 인센티브를 적용하고 변화된 도시계획에 따른 교통계획을 잘 융합하는 등 효율적 도시공간 재창조를 위한 세심한 가이드라인이 필요해 보인다”고 밝혔다.

[서울=뉴시스]