다주택자 징벌적 과세-재건축 규제부터 신속 완화 나설듯

대통령직인수위원회가 28일 이른바 ‘임대차3법’ 축소나 폐지 방침을 밝힌 것은 실수요자 보호를 내세운 임대차3법이 오히려 전월세 시장 불안을 초래하고 있다는 판단에 따른 것으로 보인다. 윤 당선인이 이달 25일 국토교통부 업무 보고에 직접 참석해 “(현 정부의 정책이) 집값의 엄청난 상승을 부채질 했던 이유가 시장 생리를 외면한 정책들 때문”이라고 밝힌만큼 새 정부는 임대차3법을 비롯해 다주택자 규제, 재건축 규제 등 시장 왜곡을 초래한 각종 부동산 규제를 전반적으로 손질할 전망이다.

인수위 “임대차법 단계적으로 폐지”

그동안 시장에서는 임대차 3법이 세입자 보호라는 기존 취지는 달성하지 못한 채 전월세 가격만 자극했다는 지적이 꾸준히 나왔다. 신규 계약과 갱신 계약 간 가격 차이가 크게 벌어지는 ‘이중가격’ 현상까지 겹치면서 시장 혼란을 키웠다는 것이다.

임대차법 시행 2년을 맞이하는 올해 7월이면 2020년 7월 임대차법 시행 당시 계약갱신요구권을 처음 사용한 세입자들이 신규 계약을 해야 한다. 그 사이 서울의 아파트 전세 중위가격은 2020년 7월 당시 4억6931만 원에서 올해 3월 6억1044만 원까지 치솟았다. 4년 전 가격으로 세를 놓던 집주인들이 시세에 맞춰 가격을 올린 매물을 내놓으면 하향 안정세를 보이고 있는 전세 가격이 다시 불안해질 가능성이 높다. 시장에서는 세입자들이 이사갈 집을 찾기 시작하는 4~5월경부터 전월세 시장 불안이 커질 수 있다고 보고 있다. 집주인들이 보유세 부담을 덜기 위해 인상분을 월세로 받을 경우 ‘전세의 월세화’가 가속화할 가능성도 높다.

다만 인수위는 이날 임대차 3법을 전면 개정하기보다는 단계적으로 폐지하겠다고 했다. 인수위 부동산 태스크포스(TF) 팀장을 맡은 심교언 건국대 부동산학과 교수는 이달 중순 본보와 인터뷰에서 “임대차3법은 전면 재검토해야 하지만 바로 없애면 다른 혼란이 생길 수 있어 임대인 인세티브 등 과도기적 조치가 필요하다”고 밝힌 바 있다.

현재 유력하게 거론되는 보완책은 장기간 계약하거나 인상률을 5% 이하로 제한하는 집주인에게 각종 세제혜택을 주는 방안이다. 현 정부도 올해부터 임대료를 5% 이내로 인상하는 집주인에게는 1주택자 양도세 비과세 요건인 2년 실거주 의무를 면제해주는 제도를 운영하고 있다. 문재인 정부에서 사실상 폐지된 민간 등록임대사업자 제도를 부활시키는 방안도 검토될 것으로 예상된다. 등록임대사업자는 전월세 인상률이 5% 이내로 제한된다.

인수위가 ‘임대차법 대상 축소’를 언급한 것은 임대차법이 서민이라고 보기 힘든 고액 전월세 거주자까지 보호하는 법이라는 비판을 반영한 것으로 보인다. 계약갱신요구권이나 전월세 상한제와 달리 전월세 신고제는 그대로 유지될 가능성이 높다. 세입자들이 시장 가격을 파악할 수 있도록 하는 등 순기능이 크기 때문이다.

다주택자·재건축 규제 등 ‘신발 속 돌멩이’ 뺀다

윤석열 당선인은 현 정부의 다른 부동산 규제를 완화하는 작업도 빠르게 추진할 전망이다. 이처럼 현 정부의 부동산 정책 전반을 전면 수정하는 이유는 부동산 시장을 바라보는 시각에 근본적인 차이가 있기 때문이다.

현 정부는 다주택자가 시장을 왜곡시켜 부동산 가격 급등을 불러왔다고 본다. 이 때문에 취득세부터 보유세, 양도소득세까지 세금을 중과했다. 실거주하는 주택을 제외한 나머지는 모두 처분하라는 취지였다. 반면 윤석열 당선인은 25일 국토부의 인수위 업무보고에서 “다주택자라고 무리하게 규제하는게 과연 맞는지 세밀하게 살펴봐야 한다”고 발언했다. 현재의 규제 정책이 다주택자 보유 주택이 시장에 매물로 나오는 것을 차단해 수급 불안을 낳았다는 판단으로 보인다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터장은 “다주택자도 정말 투기를 하는지, 아니면 임대 선순환을 돕는 ‘착한 임대인’인지를 구분하고 후자는 세금 중과 등의 규제를 풀어줘야 한다”고 지적했다.

윤 당선인이 “주택 건축에 대한 규제 완화가 따라와야 한다”고 언급한 만큼 재건축 규제 완화 방안도 신속하게 추진될 것으로 예상된다. 특히 재건축 안전진단 규제 완화의 경우 대선 공약에서 상당히 구체적으로 언급됐고, 법 개정이 필요하지 않아 ‘1호 규제 완화’가 될 가능성이 높다. 인수위는 재건축 초과이익환수제, 분양가상한제 등 분양가 규제, 용적률 규제 등도 전반적으로 완화하겠다는 입장이다. 아울러 공시가격 상승 속도를 늦추거나 인상 목표치를 하향 조정하는 방법으로 실수요자의 보유세 부담을 낮출 것으로 전망된다.