“LTV 완화에도 DSR 탓에 ‘6억 이상 주택’ 구입 어려울 듯”

주택담보대출비율(LTV)을 완화하더라도 총부채원리금상환비율(DSR) 때문에 대출 규제 완화의 효과가 크지 않을 것이라는 분석이 나왔다.

이용만 한성대 교수는 8일 오후 한국주택학회가 여의도 전경련회관에서 개최한 ‘주택정책 미래포럼’에서 기조강연을 통해 이 같이 밝혔다.

이 교수는 발제문에서 “DSR이 적용된다고 가정할 경우 LTV 한도를 인상하더라도 DSR 규제 때문에 4인 중위소득 가구는 주택가격의 70%(주택가격 6억원 이하)까지 대출이 가능하다”며 “3인 중위소득 가구는 주택가격의 60%까지 대출이 가능하다”고 설명했다.

6억원 이하 주택의 경우 LTV 규제를 완화하더라도 주택가격의 30~40%에 해당하는 자기자본이 필요하다는 것이다.

이어 “주택가격이 6억원 이하일 경우 LTV 규제 완화의 효과가 있겠지만 그 이상일 경우 LTV 규제를 완화하더라도 DSR 때문에 자기자본을 많이 갖고 있지 않는 한 주택구입이 가능하지 않다”고 지적했다.

이 교수는 그러면서 “총부채상환비율(DTI)이나 DSR 규제 완화는 거시건전성 악화를 가져오기 때문에 다른 방법으로 가계의 자산제약을 돌파할 방법을 찾아야 한다”고 부연했다.

윤석열 대통령 당선인은 실수요자의 내 집 마련과 주거 안정 지원을 위해 대출 규제 완화 방안을 검토 중이다.

그러나 부동산 시장에선 LTV 규제를 완화하더라도 DSR 규제 완화가 함께 이뤄지지 않으면 실효성이 떨어진다는 지적이 나온다. 이에 따라 DSR 규제 완화가 향후 대출규제 완화에 핵심으로 떠오를 전망이다.

이날 포럼에서는 새 정부의 주택정책 방향에 대한 조언도 나왔다.

조주현 건국대 명예교수는 ‘주택문제와 주택정책’을 주제로 한 기조강연에서 문재인 정부의 주택정책 실패의 원인을 “부동산시장에 대한 정치공학적 접근”에서 비롯됐다고 분석했다.

조 교수는 “다주택자가 무주택자의 집을 빼앗고 있다는 착각으로 다주택자와 재건축 규제를 강화했다”며 “이로 인해 부동산 거래시장이 위축되면서 가격 상승이 반복됐고, 현금부자에게 오히려 투자기회를 확대하는 상황을 만들었다”고 주장했다.

임대차3법에 대해서도 “임차인은 임대인에 비해 열등한 지위라는 인식을 바탕으로 계약의 사적자치주의를 훼손했다”며 “그 결과 계약갱신권 행사 가능성에 따른 다층적 임대가격 형성으로 시장에 혼란을 초래했다”고 판단했다.

조 교수는 새 정부의 주택정책 방향에 대해서는 “공공과 민간의 역할 구분을 명확히 해 주택시장과 주택정책을 정상화해야 한다”고 주문했다.

그는 “지금까지 주택공급의 절반 이상은 항상 민간이 담당해 왔다”며 “정부의 직접 개입은 한계 계층에 집중돼야 한다”고 말했다.

또 다주택자 정책에 대해서는 “다주택자에게는 규제보다는 인센티브 부여가 바람직하다”며 “임대산업의 표준화로 공정한 임대차 시장을 조성해야 한다”고 조언했다.

손재영 건국대 교수는 부동산 세제 개편과 관련한 발제문에서 “문재인 정부의 부동산 증세는 결과적으로 집값에 크게 영향을 미치지 못했다”며 “조세는 중단기적으로 자산 가격 안정을 위한 좋은 수단으로 보기 힘들다”고 강경한 입장을 내놨다.

손 교수는 “다주택자는 주택 임대시장에서 공급의 대부분을 담당한다”며 “다주택자에 대한 중과세는 임대주택 공급을 줄이고, 임대료를 올리며 전세의 월세 전환을 촉진해 무주택자의 주거비 부담을 늘린다”고 역설했다.

그는 이어 “새 정부는 가칭 ‘부동산조세 정상화 위원회’를 설치해 종합적인 세제 개편안을 마련해야 한다”며 “전반적인 세 부담 경감을 지향하되 다주택자 중과세 폐지, 양도소득세율 인하, 취득세율 단일화, 종합부동산세 폐지 등이 개편안에 포함돼야 한다”고 강조했다.

[서울=뉴시스]