이사 등 일시적 2주택자, 2년안에 집 팔면 비과세

양도세 중과 오늘부터 1년간 면제

10일부터 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 1년간 면제된다. 이사 등으로 인한 일시적 2주택자는 기존 주택을 2년 안에만 팔면 비과세 대상이 된다.

9일 기획재정부는 이런 내용을 담은 소득세법 시행령 개정안을 10일부터 시행한다고 밝혔다. 10일부터 1년간 조정대상지역에서 주택을 2년 이상 보유하다가 매도하는 다주택자는 최고 49.5%(지방소득세 포함)의 세율만 적용된다. 기존엔 이 세율에 20∼30%포인트가 중과됐지만 면제되는 것이다. 이들은 주택을 3년 이상 보유하면 양도 차익의 최대 30%가 공제되는 장기보유특별공제도 받을 수 있다. 다주택자가 나머지 집을 팔고 1주택자(조정대상지역)가 되면 기존엔 ‘1주택자가 된 시점’부터 보유·거주기간이 2년 지나야 비과세 혜택이 생겼다. 이젠 이러한 1주택자도 해당 주택을 ‘실제 보유하거나 거주한 시점’부터 2년이 지나면 비과세된다. 조정대상지역 일시적 2주택자가 비과세 혜택을 받으려면 기존엔 주택을 1년 안에 처분해야 했다. 하지만 앞으로는 2년 안에만 처분하면 비과세 대상이 된다.

2주택자가 15년전 10억에 산 집, 20억에 팔면 양도세 3억 줄어

양도세 중과 오늘부터 1년간 면제
보유기간 2년 넘어야 중과 면제
1년내 잔금까지 끝내야 혜택
3년이상 장기보유땐 최대 30% 공제

윤석열 정부가 10일부터 다주택자에 대한 양도소득세를 완화하고 나선 것은 시장에 매물을 빨리 공급해 가격을 안정시키려는 취지로 풀이된다. 또 다음 달 1일 지방선거를 앞두고 다주택자에 대한 세 부담 완화를 통해 부동산 민심을 잡겠다는 포석으로 해석된다. 10일부터 달라지는 다주택자 양도세 부과 방식을 Q&A로 알아본다.

―양도세 중과가 면제되면 세금이 얼마나 줄어드나.

“주택 수와 보유·거주 기간, 양도가액, 양도차익에 따라 다르다. 조정대상지역에서 양도가액이 20억 원, 양도차익이 10억 원, 보유 기간이 15년이라고 가정할 때 2주택자는 종전보다 3억2550만 원, 3주택자는 4억2525억 원의 세금을 줄일 수 있다.”

―10일 이후 1년 안에 계약서만 작성하면 양도세 중과가 면제되나.

“양도세 중과 면제 기간은 2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일까지다. 이 기간에 계약 여부가 중요한 게 아니라 실제 양도가 돼야 한다. 즉, 이 기간에 등기 이전이나 잔금 처리를 끝내면 된다.”

―다주택자면 모두 양도세 중과 면제를 받을 수 있나.

“아니다. 양도세 중과 면제를 받으려면 조정대상지역의 주택 보유 기간이 2년 이상이어야 한다. 다주택자여도 보유 기간이 2년 미만이면 면제 대상이 될 수 없다.”

―양도세 중과 면제와 함께 장기보유특별공제(장특공제)도 받을 수 있나.

“받을 수 있다. 세법에 따르면 원래 양도세 중과 대상은 양도차익의 최대 30% 공제를 받을 수 있는 장특공제 대상이 될 수 없다. 하지만 중과 면제 기간엔 이들이 중과 대상이 아니기 때문에 장특공제 혜택을 받게 된다. 그 대신 장특공제를 받으려면 주택 보유 기간이 3년 이상이어야 한다.”

―양도세 중과 면제를 위해 어떤 서류가 필요한가.

“부동산 계약서 혹은 잔금 이체 내역, 등기서류 등이 필요하다. 세 가지 서류 중 편한 쪽을 택하면 된다. 부동산 계약서의 경우 과세 당국에서 인정하고 있지만, 계약서 내용이 불투명하면 당국이 기간 내 잔금 이체 내역을 요구할 수도 있다.”

―양도세 중과 면제가 영구적으로 시행될 순 없나.

“일단 1년간 한시적으로 운영하기로 했다. 다만, 기획재정부는 양도세 중과를 중장기적으로 면제해야 한다는 지적에 공감하고 있다. 향후 시장 상황과 양도세 중과 면제에 대한 효과 등을 분석해 영구 면제 방안도 추진될 수 있다.”

―다주택자가 1주택자가 될 때 비과세 요건은 어떻게 달라지나.

“조정대상지역 소재 해당 주택 1채의 보유·거주 기간이 2년 이상이어야 한다. 기존엔 다주택자가 다른 주택을 처분해 1주택자가 된 시점부터 2년이 돼야 했다. 하지만 이번 시행령 개정으로 남은 해당 주택의 보유·거주 시점부터 2년이 되면 비과세 혜택을 받는다.”

―이사 등으로 인한 일시적 2주택자가 비과세 혜택을 받으려면….

“기존 주택과 신규 주택 모두 조정대상지역인 경우 기존 주택을 신규 주택 취득일로부터 2년 안에 팔아야 한다. 시행령 개정 전에는 신규 주택 취득일로부터 1년 안에 팔아야 했다. 또 이번 개정으로 신규 주택에 가구원 전원이 전입해야 하는 요건도 삭제됐다.”

―조정대상지역 외의 일시적 2주택자는 비과세 요건이 바뀌나.

“아니다. 조정대상지역 외의 지역에서 일시적 2주택자는 종전 주택을 기존처럼 3년 안에 처분해야 한다. 기존 기한이 변하지 않는다.”