[머니 컨설팅]다주택자, 내년 5월 9일까지 양도세 감면

3주택-조정대상지역 2주택자… 종부세-공시가등 올라 보유세 늘듯
새 정부 매물 늘려 시장 안정 위해 1년간 한시적 양도세 중과 면제
3년 이상 보유 조정지역 주택은 장특공제도 최대 30%까지 적용
이 기간 자녀에 부담부증여하면, 증여세-양도세-보유세 모두 절감

민혜림 NH투자증권 패밀리오피스지원부 NH WM마스터즈 세무사

Q. 서울에 주택 3채를 보유한 A 씨는 지난해 늘어난 세금을 납부하느라 진땀을 뺐다. 올해는 주택을 정리해서라도 보유세 폭탄을 피하고 싶다. 새 정부가 양도소득세 완화 정책을 내놨다고 들었는데 언제 처분해야 절세할 수 있을지 궁금하다.


A. 주택 보유세는 6월 1일을 기준으로 등기부등본상 주택 소유자에게 부과된다. 보유세는 재산세와 종합부동산세로 나뉘는데, 주택에 대한 재산세는 7월과 9월 두 차례 부과되고 종부세는 12월에 부과된다. 이 때문에 주택을 파는 사람은 5월 31일까지 매도하려고 하고, 사는 사람은 6월 2일 이후에 사려고 하는 경우가 많다.

지난해 3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택 보유자에 대한 종부세가 인상되면서 보유세 부담이 커졌다. 또 올해 다주택자 보유세는 예년보다 크게 늘어날 예정이다. 전국 공동주택 공시가격이 지난해보다 17.2% 올랐기 때문이다.

다만 1가구 1주택자는 올해 주택 공시가격이 오르더라도 지난해와 같은 수준의 보유세를 납부하게 된다. 정부가 올해 1가구 1주택자의 보유세를 산정할 때 공시가격을 지난해 기준으로 반영하도록 했기 때문이다. 1주택자는 올해 주택 공시가격이 12억 원을 넘더라도 지난해 기준으로 11억 원 이하라면 기본공제를 적용받아 종부세를 아예 납부하지 않을 수 있다.

반면 다주택자 중에는 A 씨처럼 보유세 부담 때문에 주택을 팔고자 하는 사람이 많다. 하지만 다주택자에 대한 양도세 중과를 고려하면 이 또한 만만치 않은 일이다. 현행 세법은 1주택을 2년 이상 보유한 경우 기본세율(6∼45%)로 양도세를 부과하지만 2주택자는 기본세율에 20%, 3주택 이상인 경우 30%를 중과하기 때문이다.

다주택자가 주택을 양도할 때 해당 주택이 조정대상지역에 있다면 보유기간에 따른 세금 혜택인 장기보유특별공제도 적용되지 않는다. 이러한 상황에서 3주택자인 A 씨가 조정대상지역에서 집을 판다면 양도차익의 최고 75%를 세금으로 내야 한다. 여기에 지방소득세를 포함하면 세금은 82.5%까지 올라간다.

이에 따라 새 정부는 다주택자에 대한 양도세 중과를 올해 5월 10일부터 내년 5월 9일까지 1년간 면제하기로 했다. 다주택자의 세금 부담을 완화하고 주택 거래 증가를 유도해 부동산 시장을 안정화하겠다는 취지다. 이 기간에 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택을 양도하면 양도세가 기본세율로 부과되고 3년 이상 보유 시 장기보유특별공제도 최대 30%까지 적용받을 수 있다.

다주택자 중 오래전에 취득해 시세 차익이 큰 주택을 보유하고 있거나 매도 의사가 있었지만 양도세 부담 때문에 팔지 못한 경우 이번 양도세 중과 면제 기간에 양도하는 게 유리하다. 특히 고령자는 주택 매도 대금을 생활자금 등으로 활용해 추후 상속재산가액을 낮추는 방법도 고려할 수 있다.

또 다주택자가 이번 중과 면제 기간에 자녀에게 주택을 ‘부담부증여’ 하면 자녀의 증여세와 부모의 양도세 및 보유세를 모두 절감할 수 있다. 부담부증여란 재산에 보증금, 대출 등 채무를 포함해 증여하는 방법이다. 이때 증여를 받는 사람(수증자)은 증여재산가액에서 채무액을 빼고 증여세를 납부하기 때문에 세금 부담을 줄일 수 있다. 그 대신 증여하는 사람(증여자)이 채무액에 대해 양도세를 내야 하는데, 이번 중과 면제를 이용한다면 세금을 줄일 수 있다.

부동산 양도 시기는 ‘잔금 지급일’과 ‘소유권 이전 등기 접수일’ 중 빠른 날이다. 따라서 세금을 아끼기 위해선 5월 31일까지 잔금을 받아야 한다.