[고준석의 실전투자]최우선 변제 소액보증금, 전액 못받을수도

다가구주택 등 경매 넘어가면 매각가 절반만 소액보증금 변제
안전장치 소홀했다간 낭패볼수도
주택인도-전입신고땐 대항력 갖춰 매수인에게 보증금 받을 수 있어

고준석 제이에듀투자자문 대표

결혼 5년 차 A 씨 부부는 전셋집으로 부동산 중개업소에서 다가구주택을 소개받았다. 보증금 5000만 원에 월세 100만 원으로 다가구주택에는 19가구가 거주하고 있었다. 등기부등본을 떼어보니 이미 은행에 1순위 근저당권(5억4000만 원)이 설정된 상태였다.

가구당 보증금은 5000만 원, 보증금 총액은 9억5000만 원이었다. A 씨는 이 다가구주택이 만약 경매에 넘어가면 보증금을 돌려받을 수 있을지 걱정됐다. 집주인은 다가구주택 시세가 18억 원이 넘고, 설령 경매에 들어가도 소액보증금이어서 1순위 근저당권보다 앞서 최우선 변제를 받을 수 있다고 설명했다.

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KB국민은행에 따르면 문재인 정부 출범 이전인 2017년 4월 서울 지역 아파트 평균 전셋값은 4억2400만 원이었다. 임대차 3법이 시행되기 전인 2020년 6월 평균 전세가는 4억9100만 원으로 38개월 동안 6700만 원 상승에 그쳤다. 하지만 임대차법 시행 이후 2022년 4월 6억7500만 원으로 22개월 동안 평균 1억8400만 원 올랐다. 시장에서는 전월셋값 급등의 주요 원인을 임대차 3법으로 보고 있다. 치솟는 전셋값에 상대적으로 관심이 많이 쏠려서인지 정작 보증금을 되돌려 받기 위한 안전장치가 갖춰지지 않아 세입자가 손해 보는 경우가 발생하고 있다.

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세입자 보증금이 일정 금액 이하이고, 경매개시결정등기 전에 전입신고를 마치면 소액임차인의 자격이 주어진다. 임차주택이 경매에 넘어가면 소액임차인에게는 보증금 일부를 1순위 근저당권보다 우선해서 최우선 변제를 해준다(주택임대차보호법 제8조). 현재 서울 지역은 보증금 1억5000만 원 이하일 경우 소액임차인이 된다. 이때 5000만 원까지 최우선 변제를 받을 수 있다. 소액보증금 기준 금액은 지난해 5월 11일부터 인상됐다. 기준일은 1순위 근저당권 설정일이다. 수도권의 경우 보증금이 1억3000만 원 미만일 때 4300만 원까지 최우선 변제를 받게 된다(같은 법 시행령 제10조, 제11조).

그러나 소액임차인의 최우선 변제액은 매각 금액의 2분의 1을 넘지 못한다. 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 매각된 주택 가액(대지의 가액을 포함)의 2분의 1을 넘지 못한다는 뜻이다(같은 법 제8조). 소액임차인이 여러 명이면 보증금에 비례해서 안분배당을 받는다. 소액임차인 간 배당순위는 대항력 취득시기(전입 일자)와 관계없이 무조건 같은 순위다.

신한옥션SA에 따르면 4월 말 서울 지역 다가구주택 평균 매각가율은 84.68%였다. 이 매각가율을 감안할 때 A 씨 부부가 살펴본 다가구주택이 경매에 들어갈 경우 15억 원 수준에 매각될 것으로 보인다. 이 경우 A 씨의 보증금은 위태로워진다. 소액보증금은 매각금액의 절반인 7억5000만 원 범위 내에서 소액보증금이 배당되기 때문이다. 이때 19가구가 똑같이 보증금을 3947만 원씩만 배당받게 된다. 나머지 1053만 원의 보증금은 돌려받을 수 없다는 뜻이다.

그러므로 세입자가 보증금을 안전하게 되돌려 받으려면 소액임차인의 지위를 지닌 것만으론 불충분하다. 주택의 인도(引渡)와 주민등록(전입신고)을 마치는 등 대항력을 갖춰야 한다. 이 경우 그 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생기며(같은 법 제3조), 보증금을 전부 배당받지 못할 때도 매수인에 대항해 보증금을 돌려받을 수 있다.