[머니 컨설팅]1주택자, 오피스텔 취득땐 ‘다주택’ 적용안해

주택이면 지역 따라 1∼8% 취득세… 오피스텔은 ‘업무시설 취득세’ 4%
오피스텔 취득후 주택 추가매수땐, ‘주거-업무’ 용도 따라 취득세 변화
2020년 8월 12일 이전 취득했다면 ‘주택과세’라도 주택 수엔 포함안돼
‘헌집 주고 새집 받는’ 조합원 입주권… 취득시점 따라 주택 또는 토지 과세

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정태일 KB국민은행 WM스타자문단 세무전문위원

Q. 주택 한 채를 보유한 정모 씨(50)는 최근 오피스텔이나 소형 아파트 같은 수익형 부동산을 추가로 매수할지 고민하고 있다. 은퇴를 앞두고 노후에 대비하기 위해서다. 하지만 부동산 매수로 세금 부담이 커질까 봐 걱정이다. 정 씨는 오피스텔이나 입주권, 분양권을 사면 다주택자가 돼 세금을 많이 내야 하는지 궁금하다.


A. 지방세의 한 종류인 취득세는 부동산을 취득했을 때 가장 먼저 내는 세금이다. 주택에 대한 취득세율은 가구원이 보유하고 있는 주택이 몇 채인지, 취득하는 주택이 어디에 소재하고 있는지에 따라 달라진다. 다주택자이거나 조정대상지역 주택을 취득했다면 더 많은 세금을 내야 한다.

2020년 7월 발표된 부동산 대책에 따라 1주택자가 조정대상지역에서 두 번째 주택을 취득하면 8%의 세율이 적용되고, 비조정대상지역에서 취득하면 1∼3%의 세율이 적용된다. 주택 4채를 보유한 다주택자는 지역에 상관없이 가장 높은 세율인 12%를 적용받는다.

1주택자인 정 씨가 추가로 취득하는 부동산이 오피스텔인 경우 취득세율은 어떻게 될까. 오피스텔은 주택에 대한 취득세로 다주택자 중과세율이 적용되지 않는다. 그 대신 업무시설에 대한 취득세율 4%만 적용된다. 오피스텔의 특성상 실제 사용하기 전까지는 주거용인지 업무용인지 용도를 확정할 수 없기 때문이다.

하지만 오피스텔 취득 후 다른 주택을 추가 매수한다면 해당 오피스텔의 용도에 따라 취득세율이 달라진다. 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있다면 취득세 계산 시 주택 수에 포함되기 때문이다. 오피스텔과 주택의 취득 순서에 따라 취득세가 달라질 수 있는 것이다. 이때 오피스텔 용도는 해당 오피스텔에 주택분 재산세과 과세되고 있는지 여부로 판단한다.

이때 주의해야 할 점은 오피스텔에 대한 재산세가 주택분으로 과세되고 있다고 해서 무조건 주택 수에 포함되는 것은 아니라는 점이다. 2020년 8월 12일 이후 취득한 오피스텔부터 주택 수에 포함되고, 그전에 취득한 오피스텔은 포함되지 않는다.

만약 정 씨가 두 번째로 취득하는 주택이 조합원 입주권이나 분양권이라면 취득세는 어떻게 될까. 조합원 입주권과 주택분양권의 취득세는 권리를 취득했을 때 납부하는 것과 주택이 완공됐을 때 납부하는 것 등 두 가지로 구분된다.

조합원 입주권은 헌 집을 주고 새집을 받는 구조이기 때문에 헌 집(또는 토지)에 대한 취득세와 새집에 대한 취득세가 각각 부과된다. 이때 입주권을 취득한 시점에 헌 집이 멸실되지 않았다면 주택에 대한 취득세를 내고 멸실됐다면 토지에 대한 취득세를 납부한다.

주택이 완공되는 경우에도 취득세를 납부해야 한다. 다만 주택 완공은 매매로 인한 유상취득이 아닌 원시취득에 해당하기 때문에 매매 등으로 인한 유상취득세율은 적용되지 않는다.

조합원 입주권과 달리 주택 분양권은 순수한 권리다. 따라서 분양권을 취득하는 시점에 납부해야 할 취득세는 없다. 주택이 완공되는 시점에 한 번만 취득세를 내면 된다. 이때 취득세율의 기준이 되는 주택 수 판정 시점은 2020년 8월 12일을 기준으로 달라진다. 2020년 8월 12일 이전에 주택 분양권을 취득했다면 ‘주택’ 취득일을, 이후 취득했다면 ‘주택 분양권’ 취득일을 기준으로 주택 수를 판정한다.