분양가에 자재값 상승-이주비 등 반영… 분양가 1.5~4% 오른다

[6·21 부동산대책]
전월세 5%내 올린 ‘착한 집주인’, 세제 혜택 확대… 재건축 재개발 조합원
분양가상한제, 시장 여건 맞게 손질 “규제 완화해 도심 주택 공급 촉진“
입주자 모집공고前 사업장에 적용… 전문가 “완화폭 크지 않아 효과 한계“

이르면 7월부터 재개발 아파트 분양가가 최대 4% 오르고 재건축 아파트 분양가가 1.5% 안팎 상승할 것으로 예상된다. 서울 강동구 둔촌주공 아파트의 경우 30평대(전용면적 84m²) 예상 분양가는 12억5800만 원에서 12억8316만 원으로 상승할 것으로 보인다.

이는 정부가 6·21부동산대책을 통해 분양가상한제 개편에 나선 데 따른 것이다. 분양가상한제는 분양가를 시세의 70∼80% 선에 묶어두는 제도로 문재인 정부 때인 2020년 7월 민간택지 아파트로도 확대 적용되면서 도심 신규 공급을 틀어막는 요인으로 꼽혔다. 분양가 규제로 사업성이 낮아져 분양을 미루는 재건축·재개발 조합이 적지 않았기 때문이다.

이번 대책은 이들 조합이 원자재값 급등 등 시장 상황을 반영해 분양가를 더 올리는 길을 터줘 도심 공급을 촉진하기 위한 취지다. 하지만 시장에서는 분양가 상승 폭이 조합 사업성을 높이기엔 역부족이어서 주택 공급이 획기적으로 늘긴 힘들 것이라는 지적이 나온다.

○ 재건축 분양가 최대 1.5% 안팎 오를 듯

이번 개편안의 핵심은 기본형 건축비와 가산비 산정 방식을 바꾸는 것이다. 최근 자재값 상승으로 일부 시공사가 분양을 미루는 상황을 해소하기 위해 기본형 건축비를 탄력적으로 조정한다. 현재 기본형 건축비는 3월과 9월에 각각 고시하는데, 최근처럼 원자재값이 급등하는 경우, 정기 고시 후 수시로 조정해 가격 상승 요인을 분양가에 반영할 수 있도록 했다. 자재값 상승 폭을 판단할 때 살펴보는 주요 자재도 사용 빈도가 높은 레미콘, 철근, 창호 유리, 강화합판 마루, 알루미늄 거푸집 등 5개 품목으로 바꾸기로 했다. 또 가산비에서도 조합 이주비 대출에 따른 이자, 세입자 퇴거 시 명도소송비 등 정비 사업에 필수적으로 발생하는 비용을 분양가에 반영할 수 있게 했다.

이 같은 제도 개선은 입주자 모집공고가 이뤄지지 않은 모든 사업장에 적용된다. 분상제 적용을 피하기 위해 일반분양을 미루다 공사가 중단된 서울 강동구 둔촌주공 아파트도 대상에 포함된다. 일반분양의 경우 상승률 2%를 적용하면 3.3m²당 분양가가 기존에는 3700만 원으로 예상됐지만 이번 개편안으로 3774만 원으로 높아질 것으로 보인다. 김영한 국토교통부 주택정책관은 “제도 개선으로 분양가가 재건축은 1.5% 안팎, 재개발은 최대 4% 상승할 것”이라고 했다.

또 정부는 규제지역에서 분상제 대상이 아닌 지역에 분양하는 아파트에 적용되는 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가심사제도도 시세 비교를 위한 사업장 선정 시 준공 시점 기준을 20년에서 10년 이내로 바꾸기로 했다. 기존에는 분양 아파트 분양가를 구축 아파트 시세와 비교해 현실성이 떨어진다는 지적이 높았다.

○ “주택 공급 획기적으로 늘리긴 역부족“

현재 18개 자치구가 분상제 지역으로 묶인 서울은 분양 가뭄을 겪고 있다. 부동산인포에 따르면 올해 상반기(1∼6월) 서울 분양 예정 물량은 9734채(일반분양)였지만 이달 말까지 분양했거나 분양 예정인 물량은 2350채에 그친다. 새 정부 출범 후 분상제 개편안이 예고되면서 분양을 미뤄온 영향이 크기 때문이다. 서울시내 재건축조합 관계자는 “기존 분양가에 반영하지 못했던 부분을 새로 반영해준다는 차원에서는 긍정적”이라면서도 “분양가 상승 규모가 크지 않아 수익성 개선에 큰 도움이 되기는 어렵다”고 말했다.

실제로 정부는 분양가 규제 핵심으로 꼽히는 택지비는 이번에 거의 손대지 않는다. 택지비는 분양가의 70% 안팎을 차지하지만 감정가 수준으로 책정돼 택지비를 현실화해야 한다는 요구가 높았다. 이번에 한국부동산원뿐 아니라 감정평가사 등 전문가가 추가로 참여하는 택지비 검증위원회를 신설해 검증 과정을 투명하게는 하지만 이는 택지비의 직접적인 인상 요인은 아니다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “규제 완화를 기다리며 일반분양을 미루던 사업장의 대기 물량이 시장에 풀릴 수는 있겠지만 수익성을 기대하고 사업 속도를 높이는 곳은 많지 않을 것”이라고 했다. 한 대형 건설사 관계자는 “기대보다 분양가 인상 폭이 크진 않지만, 분양가 규제 일변도의 기조에서 벗어났다는 점은 긍정적”이라고 말했다.

정부, 대구-세종 등 규제지역 해제 추진

집값 하락 지역 주민

국토부 이달말 주거정책심의위서
투기과열지구-조정지역 해제 논의

정부가 투기과열지구와 조정대상지역 등 규제지역 일부를 해제하는 방안을 추진한다. 전국 160여 개 지자체가 규제지역으로 묶여 세금, 대출, 청약 등의 규제를 받았던 상황을 개선하고, 지방 집값이 하향 안정세인 점을 감안한 것으로 보인다. 하지만 종합부동산세 부담 완화 방안과 맞물려 시장 불안을 부를 수 있다는 우려도 나온다.

21일 국토교통부에 따르면 이달 말 주거정책심의위원회에서는 전국 투기과열지구 49곳, 조정대상지역 112곳 중 일부를 해제하는 방안이 검토될 예정이다. 서울을 비롯해 수도권 대부분 지역이 규제지역으로 묶여 있다.

투기과열지구는 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 1.5배, 조정대상지역은 1.3배를 넘는 곳 중 선정한다. 대구와 울산 남구, 경기 양주·파주·김포시, 충북 청주시, 전북 전주시 등이 조정대상지역 해제를 공식 요청한 것으로 알려졌다. 지난해부터 집값이 하향 안정세를 보이는 지역이다. 미분양이 급증한 대구와 47주째 집값이 떨어지는 세종 등이 유력한 해제 후보로 꼽힌다.

이들 지역은 정량 요건만 따지면 대부분 규제 해제가 가능하지만, 인근 집값을 다시 들쑤실 우려를 감안해 해제 대상을 제한할 가능성도 있다. 특히 수도권·광역시·특별시를 제외한 지역에 공시가격 3억 원 이하 주택을 보유한 2주택자는 1주택자로 간주한다는 종부세 부담 완화 방안이 규제지역 해제와 맞물리면 투기성 수요가 높아질 수 있다는 지적이 나온다.

생애 첫 주택 취득세, 최대 200만원 깎아준다

청년층

소득-주택가격 상관없이 적용

생애 최초로 집을 사는 가구는 연 소득이나 집값과 상관없이 200만 원 내에서 취득세를 면제받는다. 또 청년과 신혼부부가 대상인 40년 만기 보금자리론에도 초기 대출 상환 부담을 줄여주는 ‘체증식’ 방식이 적용된다.

그동안 생애 첫 주택을 살 때 부부 합산 연 소득이 7000만 원 이하이고 집값이 일정 수준 이하(수도권 4억 원, 비수도권 3억 원)일 때만 취득세가 감면됐다. 하지만 앞으로는 소득과 주택 가격에 관계없이 200만 원 내에서 취득세가 면제된다.

이번 조치로 취득세 감면 대상 가구가 12만3000가구에서 25만6000가구로 2배 이상으로 증가할 것으로 추산됐다. 정부는 하반기(7∼12월) 지방세특례제한법을 개정해 6월 21일 이후 취득한 주택에 소급 적용하는 방안을 추진하기로 했다.

또 30년 이하 만기의 보금자리론에만 적용되던 체증식 방식이 40년 만기에도 적용된다. 40년 만기 보금자리론은 만 39세 이하, 혼인 7년 이내 신혼부부가 대상이다.

체증식 방식이 적용되면 초기 상환 부담이 줄고 대출 한도는 늘어난다. 예컨대 연 소득 3000만 원에 신용대출 5000만 원을 보유한 가구가 40년 만기로 받으면서 체증식을 택하면 대출 한도는 2억9000만 원에서 3억2000만 원으로 늘고 초기 10년간 상환 부담액은 1억6416만 원에서 1억4888만 원으로 줄어든다.

아울러 현재는 전세로 거주 중인 1주택자가 보유한 주택 가격이 9억 원을 초과하면 만기 때 전세대출을 갚아야 한다. 하지만 앞으로는 같은 집에 전세로 계속 거주한다면 대출이 연장된다.