文정부때 묶인 부동산 규제지역, 이번에 풀릴까

세종시청 옥상에서 내려다본 금강보행교와 도심 아파트단지. © 뉴스

정부가 21일(어제) 발표한 ‘6·21 부동산대책’에서 규제지역 해제 가능성을 시사하면서 침체 기미를 보이고 있던 일부 지방지역 부동산시장이 기대감에 들뜨고 있다.

현재 전국에서 투기과열지구는 49곳, 조정대상지역은 112곳이 각각 지정돼 있다. 서울과 수도권 및 주요 지방 대도시 상당수가 포함돼 있다. 최근 들어 이들 가운데 집값이 떨어지고 미분양아파트가 쌓이면서 규제지역 지정요건을 벗어난 지역이 적잖다.

규제지역으로 묶이면 새 아파트 분양부터 주택담보대출, 보유부동산 매각 시 발생하는 세금에 이르기까지 다양한 규제를 받는다. 규제지역에서 해제된다면 그만큼 시장 활성화를 기대할 수 있다는 계산이 나오는 이유다.

● 다음주에 규제지역 해제지역 나온다

‘6·21대책’에 따르면 정부는 현 규제지역 일부에 대한 조정 방안을 이달 말까지 확정하기로 했다. 이를 위해 1년 두 차례 열리는 주거정책심의위원회를 조만간 소집해 규제지역 지정·해제에 대한 심의작업을 진행하기로 했다.

또 심의 결과에 따라 해제지역으로 결정된 곳은 개정고시 이후 즉시 적용하기로 했다. 이같은 정부 일정에 맞추려면 늦어도 다음주 중에는 주거정책심의위원회가 열리고, 해제지역이 결정될 수 있다.

해제 대상은 주택시장 상황과 시장 전반에 미치는 영향 등 다양한 요인에 대한 검토 작업을 통해 결정된다. 이를 위해 수치로 나타나는 각종 지표에 대한 검토(정량평가)와 시장 과열 우려에 대한 분석(정성평가)이 진행된다.

정량평가는 투기과열지구나 조정대상지역 지정요건에 미달하는지 여부를 본다.

투기과열지구로 지정되려면 반드시 최근 3개월 간 주택가격상승률이 물가상승률과 비교해 1.5배 이상 높아야 한다. 여기에 ① 2개월 간 청약경쟁률(기준·5:1 초과) ② 분양물량의 전월대비 감소량(30% 이상) ③ 인허가 물량의 전년 대비 감소량(50% 이상) ④ 해당지역의 주택보급률 및 자가보급률이 전국 평균 이하 등과 같은 4가지 항목 중 1개 이상을 충족해야만 한다.

조정대상지역 지정 요건도 비슷하다. 반드시 최근 3개월 간 주택가격상승률이 물가상승률의 1.3 이상이어야 한다. 여기에 ① 2개월 간 청약경쟁률(기준·5:1 초과) ② 3개월 간 분양권 전매 거래량의 전년 동기 대비 증가량(30% 이상) ③ 해당지역의 주택보급률 및 자가보급률이 전국 평균 이하 등 3가지 가운데 1개 이상에 해당해야만 한다.

정성평가는 부동산시장의 투기가 성행하거나 우려가 높은지, 또는 주택분양시장의 과열 기미가 뚜렷하거나 우려되는지 등을 따지게 된다.

정부는 이와 관련, “최근 주택가격 상승률과 미분양 주택 추이, 청약경쟁률 등을 종합적으로 검토하게 될 것”이라고 밝혔다.

● 문재인 정부 때 규제지역 지정 잇따라

국토부에 따르면 5월 현재 투기과열지구로 지정된 곳은 49곳, 조정대상지역은 112곳이다. 이 가운데 서울을 제외한 나머지 지역은 모두 문재인 정부 때 규제지역으로 묶였다.

지역별로 보면 서울과 인천 전지역은 두 규제 지역으로 지정됐고, 경기도도 일부 지역을 제외하고 대부분 규제지역에 포함돼 있다.

서울은 2016년 11월 25개 구가 한꺼번에 조정대상지역으로 지정됐다. 이런 조치에도 서울 집값 상승세가 계속되자 2017년 5월 출범한 문재인 정부는 같은 해 8월 ‘8·2 대책’을 통해 서울 전지역을 투기과열지구로 추가 지정했다.

인천은 2020년부터 규제지역에 포함되기 시작했다. 2020년 6월에 인천 중, 동, 미추홀, 연수, 남동, 부평, 계양, 서 등 8개구가 조정대상지역으로 지정됐다. 또 연수, 남동, 서 등 3개구는 투기과열지구라는 족쇄가 추가됐다.

경기도는 과천, 성남 등 서울 인근지역을 시작으로 매년 규제지역이 쏟아졌다. 먼저 2016년 11월 수도권에서 최초로 과천, 성남, 하남, 화성시 동탄2 등 4곳이 조정대상지역으로 묶였다.

이후 문재인 정부가 출범한 직후인 2017년 6월 광명시가 조정대상지역으로 추가 지정된 것을 시작으로 짧으면 1,2개월 간격을 두고 추가 규제지역으로 지정되는 곳들이 나왔다. 그 결과 경기도 내 28개 시 가운데 25개 시 대부분의 지역이 조정대상지역이나 투기과열지구로 지정된 상태다.

지방의 경우 세종시와 대구 수성구 등을 제외하고는 오랫동안 규제지역에 포함되지 않았다. 하지만 2020년 전국적으로 부동산 가격이 상승하자 무려 35곳을 무더기로 규제지역으로 지정했다.

특히 세종시는 서울과 마찬가지로 2016년 11월 조정대상지역으로 지정된 후 2017년 8월 투기과열지구로 지정돼 현재까지 이어지고 있다. 대구광역시 수성구도 2017년 9월 투기과열지구에 포함됐고, 2020년 11월 조정대상지역으로 추가 지정됐다.

● 수도권보다는 지방지역 해제 가능성 커

정부 방침이 공개된 이후 규제지역으로 지정된 지역에서는 해제 요구가 빗발치고 있다. 특히 작년 하반기부터 대출 규제가 강화되고 금리 인상이 이어지면서 주택 거래가 급감하고 집값이 하락하는 지역을 중심으로 이런 요구가 거세다.

경기도에서는 동두천과 파주, 시흥, 김포, 안산 등지에서 조정대상지역 해제 요청이 뜨겁다. 지방에서는 대구, 대전, 충북 청주, 충남 천안 등지에서 해제 요구 목소리가 높다.

이들 지역은 대부분 가격 하락세가 두드러진데다 미분양이 쌓이면서 지역 경제 침체 우려마저 나오는 곳들이다. 특히 대구는 4월 기준 누적 미분양 물량이 6827채로 작년 동기보다 7배 이상 늘어날 정도로 부동산시장 침체 기미가 뚜렷하다.

전문가들은 이와 관련해 “수도권 지역은 전국 부동산시장에 미치는 파급효과를 감안할 때 보수적인 접근을 할 수밖에 없다”며 “상대적으로 시장 침체 상황이 심각한 지방지역을 중심으로 규제지역에 해제되는 곳들이 나올 가능성이 높다”고 말했다.