[정충진의 경매 따라잡기]‘선순위 가등기’ 물건도 해법 알면 큰 수익

등기부등본에 ‘매매예약’ 특수물건… 문건 접수내역서 담보가등기 확인
낙찰 받은후 가등기말소소송 진행… 1심 승소후 3000만원으로 합의봐
10억대 토지를 2억원으로 얻은 셈

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정충진 법무법인 열린 대표변호사

요즘 토지 경매에 대한 관심이 커져 경쟁도 치열하다. 경쟁을 피해 좋은 토지를 저렴하게 취득할 방법이 있다. 바로 특수물건이다. 특수물건은 큰 손해가 발생할 수 있지만 해법만 알고 있다면 수익을 낼 수 있다. 이번엔 ‘선순위 가등기’ 물건에 대해 알아본다.

2년여 전 전원주택 단지로 유명한 경기 남양주시 수동면 일대 토지 약 1200평(3967m²)이 경매로 나왔다. 항공사진을 보니 땅 남쪽으로 전원주택 단지가 늘어서 있었다. 인근에는 펜션도 여러 개 운영되고 있었다. 무엇보다 이 땅은 건축허가를 받아 토목공사가 거의 완료돼 있었다. 적절한 크기로 쪼개 전원주택 단지로 분양한다면 충분히 수익을 낼 수 있겠다는 판단이 들었다. 감정가는 6억7000만 원 정도였으나 6번이나 유찰돼 최저가가 1억6100만 원까지로 떨어져 있었다.

매각물건명세서를 열람해보니 낙찰자가 인수하는 선순위 가등기가 있었다. 등기부등본을 통해 등기 원인을 살펴보니 ‘매매예약’이라는 문구가 있었다. 가등기는 미래에 행해질 본등기 전에 하는 예비 등기로, 매매나 근저당권 설정 등 계약 이후 그 순위를 보전하기 위해 한다. 쉽게 말해 가등기권자가 지금 당장은 매매를 진행하지 못하지만 추후 여력이 되면 매매계약을 체결하겠다는 약속을 해두고, 혹시라도 토지주가 변심해 다른 사람에게 매각하는 걸 막으려고 가등기를 설정한 것이었다.

경매 절차에서 가등기보다 먼저 설정된 다른 권리가 없다면 낙찰자가 가등기를 인수한다. 경매 낙찰을 받더라도 가등기권자가 매매계약을 체결하고 본등기를 해버리면 낙찰자는 소유권을 잃게 되는 것이다. 항상 강조하지만 모든 특수물건에는 그 나름의 해법이 있다.

등기부등본을 열람해 보다가 실마리를 하나 찾았다. 해당 토지는 원래 한 필지의 토지였는데, 토지를 분할해 두 필지로 나누어졌고, 경매에 나온 토지는 그중 하나였다. 혹시 유용한 정보가 있을까 싶어 나머지 필지를 조사하다가 그 토지 역시 경매로 낙찰된 사실을 알아냈다.

해당 토지 역시 선순위 가등기가 있었는데 가등기 일자와 등기원인, 가등기권자가 우리 물건과 일치했다. 두 필지 모두에 동일인이 동일한 목적으로 가등기를 설정했던 것이다. 그런데 법원에서 제공하는 문건 접수 내역을 살펴보니 가등기권자가 채권자로서 배당 요구를 했던 사실이 드러났다. 가등기권자의 목적이 땅의 소유권을 유지하기 위한 것이 아니라 은행의 저당권과 같은 담보를 설정해 배당을 받기 위한 것임을 알게 된 것이다. 담보가등기라면 가등기권자가 배당 요구를 해 배당을 받게 되면 낙찰자가 인수하지 않고 소멸된다.

K 씨가 용기 있게 입찰에 나섰다. 최저가보다 1000만 원 높은 1억7000만 원에 단독으로 낙찰을 받았다. 그는 변호사를 통해 곧바로 가등기권자를 상대로 가등기 말소 소송을 진행했다. 가등기권자는 시종일관 소유권을 유지하기 위한 가등기임을 적극 주장했지만 다른 필지 경매사건에서 담보가등기권자로서 배당받은 자료를 제출하자 가등기권자의 주장은 힘을 잃었다. 결국 1심에서 승소했지만 상대방이 항소를 제기해왔다. 어떻게든 시간을 끌어보려는 상대방의 속내는 분명했다. 결국은 합의금을 요구한 것이다.

K 씨에게 가등기권자와 협의를 해보라고 조언했고, 항소를 포기하는 조건으로 3000만 원을 지급하기로 하는 합의가 이뤄졌다. 해당 토지 시세는 현재 10억 원이다. 10억 원이 넘는 토지를 결국 2억 원(낙찰금 1억7000만 원, 합의금 3000만 원)에 얻은 셈이다. 토지 투자 역시 특수물건 경매를 활용하면 큰 수익을 얻을 수 있다.