사무실 부족한 ‘벤처 1번지’ 테헤란로… 성수-서초-송파로 확장을

[도시 경쟁력이 미래 경쟁력]〈하〉테헤란로에 갇힌 ‘강남 오피스가’
강남구-서초구 사실상 ‘공실 제로’… 글로벌 기업 입주-인재 수용 불가능
경부고속道 지하화하면 서쪽 연장… 동쪽 송파-북쪽 성수까지 영역 확대
IT-엔터 기업에 문화-예술 연계를… 강남역-서초역 사이 빈 땅도 개발

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직장인들에게 일하고 싶은 지역을 고르라면 대체로 1순위로 강남업무지구(GBD)가 꼽힌다. 테헤란로 중심의 지역으로 남쪽으로 판교테크노밸리, 서쪽으로 여의도와 강서구 마곡지구, 북쪽으로 광화문 등이 있지만 여전히 강남을 뛰어넘지 못한다. 빌딩 등 상업용 부동산서비스기업 교보리얼코에 따르면 1분기(1∼3월) 강남권(강남구와 서초구) 대형빌딩 공실률은 0.61%로 조사됐다. 사실상 ‘공실 제로(0)’ 상태로 많은 기업과 인재가 몰리고 있지만 그 수요를 받아내지 못하고 있다. 부동산 시행업계 관계자는 “강남권은 테헤란로를 위주로 사무실을 못 구해 난리”라며 “성장세가 가파른 스타트업이나 혁신기업이 강남 입성을 노리고 있지만 공실이 없어 수개월째 대기하는 상황이 이어지고 있다”고 했다.

도시계획 전문가들은 강남이 서울을 대표하는 핵심 업무지구지만 지하철 2호선 강남역과 삼성역 사이를 잇는 테헤란로에 갇혀 성장이 멈췄다고 지적한다. ‘선(線)’으로 형성된 테헤란로를 동서남북으로 확장해 ‘면(面)’ 형태의 업무지구로 만들어 기업을 유치하고 문화·예술·스포츠·엔터테인먼트 등 새로운 기능을 담아 도시 경쟁력을 높여야 한다고 강조한다.

○ 단절된 강남과 서초 연결해야

27일 동아일보 ‘도시경쟁력이 미래경쟁력’ 자문단은 “서울이 글로벌 도시로 자리매김하려면 강남이 가진 장점을 극대화해야 한다”며 “테헤란로를 중심축으로 글로벌 기업이 입주하고, 인재들이 생활할 수 있는 공간으로 바꿔야 한다”고 했다.

테헤란로를 확장하기 위해서는 먼저 경부고속도로를 지하화해서 기존 테헤란로의 서쪽 끝인 지하철 2호선 강남역을 서초역까지 연장하는 방안이 꼽힌다. 서초구와 강남구 경계에 있는 경부고속도로 양재 나들목(IC)부터 한남IC까지 15km 구간을 지하화해 연계성을 높여야 한다는 것. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “경부고속도로를 지하화하면 테헤란로에 고여 있는 오피스 수요를 뚫어줄 수 있다”며 “교대역이나 서초역으로 오피스 수요가 분산되면 테헤란로 기능이 확장될 수 있을 것”이라고 했다.

강남역과 서초역 사이의 남은 빈 땅을 새로운 기업 거점으로 만들어야 한다는 목소리도 크다. 현재 이 구간에는 정보사령부 부지(9만6797m²), 롯데칠성&코오롱&라이온미싱 부지(6만3006m²) 등 개발이 가능한 알짜 땅이 있다. 정보사령부 부지를 개발 중인 구명완 MDM플러스 대표는 “판교에 있는 혁신 기업들이 벌써부터 서초 정보사부지로 이사 오고 싶다고 한다”며 “강남구 삼성동의 글로벌비즈니스센터(GBC)보다 부지도 크고 주변이 숲이라 잘만 개발한다면 혁신 기업들과 인재들을 모을 수 있을 것”이라고 했다.

○ 동쪽으로 송파·강동, 북쪽 성수까지 확장해야

테헤란로 동쪽은 송파구 잠실동이나 강동구 천호동까지 연결해야 한다는 의견이 나온다. 현재 개발 중인 GBC와 잠실 일대 마이스(MICE·기업회의·관광·컨벤션·전시) 사업을 동쪽으로 확장시켜야 한다는 설명이다. 박희윤 HDC현대산업개발 상품기획실장은 “송파구까지 테헤란로를 연장하려면 현재 개발을 추진 중인 잠실주공5단지를 비롯해 인근 재건축 부지를 적절히 활용해야 한다”며 “단순히 주택사업으로 볼 게 아니라 업무·상업시설을 적절하게 배치시켜야 한다”고 했다. 특히 인근의 쿠팡이나 배달의민족, JYP엔터테인먼트 등 정보기술(IT)·엔터테인먼트 기업까지 연결해 ‘직주혼합’의 지역으로 만들어야 한다는 것이다.

테헤란로 북쪽으로는 성동구 성수동과의 연계성을 높여야 한다는 목소리가 크다. 현재 성수동 일대는 문화·예술 중심지로 떠오르며 ‘한국의 브루클린’이라 불린다. 패션업체 무신사를 비롯해 SM엔터테인먼트, 차량 공유업체 쏘카, 벤처투자사 소풍벤처스, DSC인베스트먼트는 물론 현대글로비스와 신세계 계열사 등 다양한 업종과 규모의 기업들이 들어섰다. 김승배 피데스개발 대표는 “성수동의 테크기업들과 문화·예술 기능이 강남권과 연계되면 서울 경쟁력을 한층 더 키울 수 있다”며 “현재 성수동이 준공업지역인데 상업지역 등으로 용도를 적극 바꿔주고 높이제한 등의 규제를 완화해야 한다”고 강조했다.

○ 규제 완화로 ‘제2의 테헤란로’ 조성해야

기존 테헤란로 기능을 다변화해야 한다는 지적도 나온다. 김도년 성균관대 건축학과 교수는 “테헤란로는 업무기능만 집중돼 굉장히 단조롭고 주말엔 공동화현상이 생긴다”며 “현재 코엑스가 거의 유일한데, 사람들이 놀고 휴식을 취할 수 있는 기능을 함께 넣어야 한다”고 했다.

영동대로(영동대교 남단∼삼성역∼강남구 일원동) 등 테헤란로 인근 도로를 개발해야 한다는 의견도 나온다. 이창무 교수는 “테헤란로는 대로변만 건물이 좀 들어섰고 뒤쪽은 개발이 거의 안 된 영동대로도 고밀개발해서 확장을 꾀할 수 있다”고 했다. 손종구 신영 대표는 “테헤란로 인근 도산대로(신사역 사거리∼영동대교 남단)는 지하철도 지나고 교통 인프라도 우수하다”며 “용적률 규제를 풀어준다면 ‘제2의 테헤란로’가 될 수 있을 것”이라고 했다.