4000만원 연봉자, 9억 집 살 때 대출한도 1억6000만원 →1억

[부동산 규제지역 해제]
오늘부터 대출 DSR 규제 강화

7월부터 연소득 4000만 원에 신용대출 4000만 원이 있는 직장인이 9억 원짜리 집을 살 때 주택담보대출 한도가 6000만 원 가까이 줄어든다. 반면 30대 초반의 직장인이 똑같은 집을 생애 최초로 구입한다면 대출 한도는 4000만 원 넘게 늘어난다. 당장 이달부터 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 강화되는 데 이어 3분기(7∼9월)부터 실수요자와 청년층을 대상으로 대출 환경이 개선되면서 나타나는 변화들이다.

신용대출 한도 규제가 폐지되고 생애 최초 주택 구매자에 대한 주택담보인정비율(LTV)이 80%로 확대되는 등 일부 대출 규제들이 풀리지만 DSR 규제의 효과가 워낙 강력해 고소득자나 청년층이 아니라면 혜택을 보기 어렵다는 지적도 나온다.

30일 금융권에 따르면 7월 1일부터 총 대출액이 1억 원을 초과하는 대출자는 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%(비은행권은 50%)를 넘지 않는 선에서 신규 대출을 받을 수 있다. 종전까지 총 대출액 2억 원을 넘으면 이 규제를 적용받다가 대상이 확대된 것이다. 전체 대출자의 29.8%, 전체 대출액의 77.2%가 DSR 규제 대상에 포함된 것으로 추산된다.

이에 따라 신용대출 4000만 원(금리 연 5%)이 있는 연소득 6000만 원인 A 씨가 주담대(금리 연 4%)를 끼고 9억 원짜리 집을 산다면 대출 한도는 2억4430만 원으로 변함이 없다. 하지만 똑같은 조건에서 연소득 4000만 원인 B 씨의 대출 한도는 종전 1억6000만 원에서 1억470만 원으로 줄어든다. DSR가 버는 만큼 돈을 빌리게 하는 규제인 만큼 소득이 낮을수록 대출받기가 어려워진 것이다. 여기에다 대출 금리가 더 오르면 대출 한도는 더 줄어든다. 대출 금리가 현재보다 1%포인트 인상됐을 때 B 씨의 대출 한도는 8690만 원까지 떨어진다. 타격이 없던 A 씨도 2억1100만 원까지 빌릴 수 있다.

대출 금리 상승세가 계속되는 만큼 대출 만기를 늘려 한도를 높이는 방안을 고려해 봐야 한다고 전문가들은 조언한다. 조현수 우리은행 양재남금융센터 PB팀장은 “금리 상승기를 맞아 대출 기간을 길게 가져가는 등 원리금 상환액을 줄일 방법을 따져봐야 한다”고 했다.

대출 여건이 좋아지는 경우도 있다. 연소득 이내로 묶였던 신용대출 한도는 7월부터 연소득의 1.5∼2.7배 수준으로 풀린다. 신용대출로 급하게 자금을 융통해야 하는 대출자들이 눈여겨볼 만한 변화다.

하지만 기존에 받은 대출이 많다면 DSR 규제에 걸려 큰 효과를 보기 어렵다. 이미 3억 원의 주담대(연 4% 금리)가 있는 연봉 4000만 원의 직장인은 추가로 신용대출을 받을 수 없다. 연봉 1억3000만 원은 돼야 소득 범위를 넘는 1억3920만 원까지 신용대출이 가능하다.

또 3분기부터 생애 최초 주택 구매자에 대한 LTV가 기존 50∼70%에서 80%로 확대돼 실수요자의 숨통이 다소 트일 것으로 보인다. 다만 고소득자나 맞벌이 부부가 아니라면 LTV 완화보다 DSR 규제에 먼저 걸릴 가능성이 있다.

아울러 3분기부터 청년층의 DSR를 산정할 때 앞으로 늘어날 미래소득이 반영돼 대출 한도가 확대된다. 연소득 3600만 원인 30대 초반은 17.7%의 소득 증가율이 반영돼 9억 원짜리 집을 살 때 주담대 한도가 2억5130만 원에서 2억9580만 원으로 오른다.