3억이하 지방 주택, 양도세-종부세 산정때 주택 수에 포함 안한다

1주택자 비과세 특례 확대

상속주택이나 공시가격 3억 원 이하인 지방 주택을 한 채 더 보유해도 1주택자로 간주돼 최대 80%인 고령자·장기보유 공제 등을 받을 수 있다. 농어촌주택을 한 채 더 갖고 있는 경우에도 이미 소유한 집 한 채를 팔 때는 1주택자로 간주돼 실제 거래금액 12억 원까지 양도소득세 비과세 혜택이 주어진다.

25일 기획재정부에 따르면 정부는 상속주택, 지방 저가주택 등에 대한 1주택자 주택 수 종합부동산세 특례를 새로 만드는 방안을 다음 달 임시국회에서 추진한다. 주택을 사고파는 과정에서 일시적으로 2주택자가 된 경우나 상속주택, 지방 저가주택은 보유 주택 수에서 제외해 1주택자와 동일한 세금 혜택을 받을 수 있게 되는 것이다. 이에 따라 올해 종부세 기본공제를 14억 원까지 받을 수 있고, 고령자·장기보유 세액공제도 적용 대상에 포함된다. 다만 올 9월 16일부터 30일까지 관할 세무서장에게 신청해야 한다.

또 내년부터 보유기간 3년 이상으로 농어촌주택·고향주택에 대한 양도소득세 과세 특례를 적용받을 수 있는 주택은 공시가격 ‘2억 원 이하’에서 ‘3억 원 이하’로 높아진다. 한옥은 4억 원 이하로 변화가 없다. 2025년 12월 말까지 취득한 주택이 대상이다. 1주택자와 동일하게 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 공시가격 기준이 올라가고 적용 기한 역시 연장되는 것이다.

아울러 정부는 내년 종부세와 재산세를 계산할 때 적용하는 공정시장가액비율은 80%로 조정하는 방안을 검토 중이다. 추경호 경제부총리 겸 기재부 장관은 “공정시장가액비율을 어떻게 정할지는 종합적으로 보고 내년 초에 결정할 것”이라고 말했다. 올해는 현재의 종부세율이 유지되기 때문에 종부세 부담을 줄여주기 위해 이 비율을 60%로 낮췄다.

수도권 6억 이하 상속주택 기간제한 없이 1주택 간주

1주택자와 똑같이 종부세 감면… 6억 이상땐 5년만 1주택 간주
‘마래푸+양양 단독주택’ 2주택자, 올해 보유세 200만원 줄어들듯
“지방주택 수요 활성화 기대”

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정부가 공시가격 3억 원 이하인 지방 주택은 종합부동산세를 계산할 때 보유 주택 수에서 제외하기로 한 건 상속 등으로 다주택자가 된 이들의 세 부담을 줄여주기 위한 취지다. 지방 주택시장의 과도한 침체를 차단하기 위한 포석이라는 해석도 나온다.

25일 기획재정부에 따르면 정부가 21일 발표한 ‘2022년 세제 개편안’에는 1주택자가 상속주택이나 지방 저가주택을 한 채 더 보유해 2주택자가 된 경우에도 1주택자와 동일한 종부세 감면 혜택을 주는 개정안이 포함됐다. 기재부 관계자는 “부득이하게 다주택자가 된 상황을 감안해 1주택자에게 주어지는 혜택이 억울하게 박탈되는 경우가 생기지 않도록 한 것”이라고 설명했다.

개정안에 따르면 수도권에 있는 공시가격 6억 원 이하 상속주택이나 지분 40% 이하의 소액지분은 기간 제한 없이 보유 주택 수에서 제외해준다. 비수도권은 공시가격 3억 원 이하의 주택만 해당된다. 이 외의 상속주택에 대해서는 5년 동안만 1주택자로 간주한다. 지방 저가주택은 공시가격이 3억 원 이하면서 수도권, 광역시, 특별자치시가 아닌 지역에 있는 집이 해당된다.

이에 따라 상속주택이나 지방 저가주택을 보유한 2주택자는 종부세 과세표준을 계산할 때는 두 채의 공시가격을 합쳐 세금을 매기지만 기본공제를 올해 14억 원까지 받을 수 있다. 내년부터는 12억 원까지 기본공제를 해준다. 또 고령자·장기보유 세액공제도 받을 수 있다. 현재는 한 푼도 공제를 해주지 않지만 앞으로는 지방에 있는 주택을 제외한 부분에 대해 최대 80%까지 세액공제가 가능하다.

만약 서울과 강원에 각각 집 한 채를 갖고 있다면 종부세와 재산세를 합친 보유세는 200만 원 가까이 줄어들 것으로 전망된다. 동아일보가 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장에게 의뢰해 세제 개편으로 줄어드는 보유세를 추산한 결과 서울 마포구 마포래미안푸르지오 아파트(84.59m²)와 강원 양양군 단독주택을 구매해 3년 이상 보유한 경우 2021년 보유세는 981만3593원이다. 하지만 올해는 805만7124원으로 175만6469원 줄어든다. 내년에는 1주택자 공제금액 상향 등까지 더해져 744만4674원으로 감소 폭이 더 커진다.

농어촌주택, 고향주택에 대한 양도소득세 과세 특례도 연장돼 양도세 역시 줄어든다. 같은 사례를 적용해 마포래미안푸르지오를 팔 때를 분석하면 현재 양도세는 4억1728만5000원이다. 농어촌주택이 주택 수에서 제외돼 1주택자와 같이 비과세 혜택을 받을 경우 양도세는 7925만5000원으로 3억 원 넘게 줄어든다.

부동산 업계에선 세제개편안이 지방 부동산 시장의 급격한 하락세를 막는 데 일정한 효과가 있을 것으로 내다봤다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “주말에 전원주택을 찾는 등 수도권 도심에 살며 주말에 여가를 즐기는 사람들을 위주로 지방 저가주택 수요가 살아날 수 있다”며 “현재 지방은 주택 수요가 무너진 상태여서 규제 완화의 긍정적 측면이 더 클 것”이라고 분석했다. 다만 여경희 부동산R114 수석연구원은 “지방 주택시장은 이미 상승 여력이 떨어진 상황이라 세제 개편을 계기로 일부러 한 채를 늘리려는 투자자는 많지 않을 것”이라고 말했다.