123층 롯데타워보다 높은 건물, 용산에 들어선다

마지막 금싸라기 땅, 용산정비창 개발
용적률 1500% 이상 적용, 초고층 빌딩으로
총 사업비 12조 원 투입

용산국제업무지구 조성 조감도. (서울시 제공) © 뉴스1

서울 마지막 남은 ‘금싸라기 땅’으로 불리는 용산정비창(용산국제업무지구) 개발이 본격 추진된다. 용적율을 완화해 제2롯데월드(123층, 555m)보다 높은 초고층 건물이 들어설 수 있는데 완공까지 10~15년 정도 걸릴 것으로 전망하고 있다.

오세훈 서울시장은 26일 서울시청에서 기자설명회를 열어 용산구 용산정비창 일대 개발 청사진을 공개했다. 용산정비창을 포함한 용산 변전소, 용산역 후면, 선로 부지까지 포함돼 49만3000㎡ 규모다. 용산정비창 부지만 여의도공원 2배, 서울광장 40배 크기로, 서울 도심의 마지막 남은 개발 가능한 부지로 알려져 있다. 2013년 용산국제업무지구 도시개발사업이 최종 무산되면서 10년간 방치돼왔다.

서울시의 목표는 이곳을 국제산업시설 뿐만 아니라 주거, 문화여가시설까지 갖춘 복합도시로 개발해 아시아의 실리콘밸리로 만드는 것이다. 융복합 도시를 만들기 위해 2040 서울도시기본계획안에서 제시했던 ‘비욘드 조닝’ 개념을 첫 전면 적용한다. 토지용도를 주거용, 공업용 등으로 구분하던 기존의 경직된 ‘용도지역제’ 대신 전체 부지를 국제업무, 업무복합, 주거복합, 문화복합 등으로 유연하게 구분하는 새로운 용도지역체계다.

우선 이번 개발을 통해 주택 5000채와 오피스텔 1000호 등 주거시설 약 6000채를 공급한다. 서울시는 해당 부지에서 주거용도지역 대 업무·상업지역의 비율을 3대 7 정도로 설정했는데, 20~30평대 주택을 기준으로 하면 주택 약 6000채가 공급될 수 있다는게 서울시의 설명이다.

이중 25%(약 1250채)는 법적으로 임대주택으로 확보해야 한다. 업무·상업지역에는 글로벌IT기업과 연구소, 국제기구 등이 입주할 수 있는 공간을 마련한다. 서울투자청이 해외 기업 유치에 나서며 외국 기업 유치를 위해 국제교육시설·병원 등 외국인 생활인프라도 조성할 예정이다.

또 해당 부지에는 50층 이상의 초고층 건물이 들어설 수 있도록 ‘입지규제 최소구역’ 특례를 적용한다. 현행법상 중심상업지역의 법적 상한 용적률은 1500%인데 2015년 국토계획법이 도입한 이 제도를 적용하면 1500%보다 더 높은 용적률을 적용할 수 있다. 오 시장은 “전체 부지의 용적률은 평균 1200% 내외가 될 것으로 보인다”며 “구조를 최대한 효율적으로 사용하겠다는 원칙 하에 초고층건물이 들어서게 할 것”이라고 설명했다.

시 관계자는 “높이 제한을 최소화할 예정으로 롯데월드타워보다 높은 건물이 들어설 수도 있을 것으로 본다”며 “다만 구체적인 높이는 사업성 등을 따져 민간과 결정해야해 아직 수치는 확정되지 않았다”고 말했다. 고밀개발에 따른 문제점을 해소하고 공공성을 확보하기 위해 전체 부지 중 40%는 도로·공원·학교 등 기반시설로 채운다.

민간 주도 개발을 추진했던 저번과 달리 이번에는 공공도 개발주체로 참여한다. 과거 금융위기 등 외부환경 변화에 따라 민간 주도의 통개발이 실패하자 서울주택도시공사(SH공사)와 토지소유자인 코레일이 ‘공동사업시행자’로서 함께 사업을 추진하기로 한 것. 오 시장은 “공공기관이 먼저 5조 원 정도를 투자해 어느 정도 인프라를 구축한 뒤 대지를 분양해 민간을 참여시키는 순차적 방식으로 진행할 것”이라고 밝혔다.

용산역 인접 부지에 코레일이 직접 건물을 짓고 임대·분양하거나 정비창 부지 내에 SH공사가 주상복합시설 1개동을 짓는 안 등도 논의 중이다. 민간 투자까지 합치면 총 사업비는 약 12조 원으로 잡고 있다.

‘하이테크(첨단기술)’가 이번 개발의 콘셉트인 만큼 ‘하늘을 나는 자동차’로 불리는 도심항공모빌티리(UAM)의 거점이 될 ‘모빌리티 허브 1호’도 이곳에 조성된다. 2025년 UAM 상용화에 맞춰 김포공항과 용산국제업무지구 간 시범노선을 운영하고, 향후 인천공항, 잠실, 수서 등 주요 거점과 연결되는 UAM 노선을 완성할 예정이다.

26일 서울시는 10년째 방치된 용산정비창 부지에 대해 국제업무지구 개발구상안을 발표했다. 김재명 기자 base@donga.com

공원과 건물 내 녹지 등을 포함해 용산정비창 전체 부지에 50% 이상의 녹지율을 확보할 계획인데, 지상부는 이처럼 보행 위주의 사람 중심 공간으로 만든다면 지하에는 강변북로, 한강대로, 청파로 등 주요 간선도로와 직접 연결되는 ‘지하도로’를 개설한다. UAM 뿐 아니라 전체 대중교통환승거점으로 만들겠다는 것이다.

이밖에 도시 전역에 자율주행 통신시스템(V2X), 지능형 교통시스템(ITS) 등을 운영해 자율주행에 적합한 환경을 마련한다. 주택에는 사물인터넷(IoT) 기반 관리시스템을 탑재한다. 재난상황마저도 가상 도시를 만들어 위기상황을 시뮬레이션하는 기술을 활용한 ‘지능형 통합방재시스템’으로 대응한다.

서울시는 내년 상반기까지 지정 및 개발계획 수립을 완료하고 2024년 하반기 기반시설 착공, 2025년 앵커부지 착공을 목표로 하고 있다. 오 시장은 윤석열 정부가 경부선 지하화 공약을 내세웠던 등 맞닿아있는 정책이 있어 새 정부 하에서 빠르게 사업을 추진해나갈 수 있을 거라는 자신감을 내비추기도 했다.

한편 투기 과열 및 부동산 가격 상승 우려에 대해서 최진석 서울시 도시계획국장은 “2020년부터 현재까지 해당 지구 주변을 토지거래허가구역으로 설정해오고 있어 투기 수요를 차단할 수 있을 것이라고 본다”고 말했다.