‘거래절벽’에 주택 처분 망설인다면… 앞으로 1년이 절호의 기회

양도세 중과 배제와 부담부 증여
거래량 줄고 집값 떨어지자… 정부 부동산 정책 이목 집중
자녀에 부담부 증여 활용 시… 양도-취득세 부담 크게 줄어
올해 안에 하는 게 가장 유리

최근 몇 년간 주택시장을 필두로 부동산 가격이 대폭 상승했다. 뛰는 집값을 잡고자 이전 정권에서는 대출 규제와 과세 강화 카드를 꺼냈다. 대출을 규제하자 투기 수요가 줄어들었고 다주택자를 중심으로 세 부담을 높이면서 공급 또한 줄었다. 이후 한동안 거래량 자체가 급감한 이른바 ‘거래절벽’ 상황이 찾아왔다.

한국부동산원에 따르면 올해 1∼5월 전국 아파트 매매건수는 15만5987건으로 집계됐다. 같은 기간 2021년에는 31만5153건, 2020년은 34만9641건이었다. 올해 아파트 매매건수는 직전 2개년 대비 절반에도 못 미치는 수준이다.

거래도 안 되고 집값도 떨어지자 증여로 눈 돌리는 사람이 많아지고 있다. 이와 같은 상황 속에 5월 출범한 새로운 정부의 부동산 정책에 이목이 집중되고 있다.

새 정부가 내놓은 부동산 대책의 핵심은 양도소득세 중과 배제다. 그동안 2주택자에게는 기본세율에 20%, 3주택자 이상은 30%를 중과해 왔는데 이를 1년간 한시적으로 배제한다는 것이다. 여기에 장기보유특별공제까지 적용한다.

다주택자들은 이번 대책으로 양도세 부담이 줄어 주택들을 매도한 뒤 최종적으로 남은 1주택의 처분도 쉬워진다. 다른 주택을 처분한 뒤 최종적으로 1주택이 된 날부터 다시 보유기간과 거주기간 요건을 채워야 하는 제도가 폐지됐기 때문이다. 따라서 양도세 부담 때문에 주택 처분을 망설이던 다주택자에게 앞으로의 1년이 절호의 기회가 될 수 있다.

그럼에도 주택을 처분하지 않고 자녀에게 증여하려는 사람도 있을 것이다. 이런 경우 일반적인 증여보다 부담부 증여를 활용하는 경우가 많다. 전세보증금이나 주택담보대출 등 부채를 부담하는 조건으로 증여하는 것을 부담부 증여라고 하는데 대체로 일반 증여보다 세 부담을 줄이는 효과가 있다.

예를 들어 부모 명의로 된 시가 9억 원 아파트(전세 6억 원)를 자녀에게 증여할 경우 일반 증여라면 9억 원이 증여재산가액이 돼 1억9500만 원의 증여세를 납부해야 한다. 그러나 전세보증금 6억 원을 같이 넘기는 조건으로 부담부 증여를 하면 증여재산가액이 3억 원이 돼 증여세가 4000만 원으로 대폭 줄어든다.

그 대신 수증자(자녀)에게 넘긴 부채 6억 원에 대해서는 증여자(부모)가 양도세를 납부해야 한다. 부모가 1주택자라면 양도세가 없을 것이고 다주택자라 하더라도 이번 부동산 대책으로 인해 양도세 부담이 현저히 줄어들 수 있다.

취득세도 간과할 수 없다. 현재 조정대상 지역의 공시지가 3억 원 이상 주택을 증여로 취득하면 취득세율이 무려 12%에 달한다. 하지만 부담부 증여로 하면 수증자(자녀)가 부담하는 채무만큼은 유상취득으로 간주해 일반적인 주택 취득세율이 적용된다.

부담부 증여를 고려하고 있다면 두 가지 이유로 올해 안에 실행하는 것이 유리하다. 첫째, 양도세 측면에서 유리하다. 앞서 살펴본 대로 수증자(자녀)에게 이전하는 채무에 대해서는 증여자(부모)가 양도세를 납부해야 하는데 새 정부 부동산 대책으로 인해 다주택자의 양도세 부담이 완화됐다.

둘째, 취득세 측면에서도 올해 안에 하는 것이 유리하다. 내년부터는 취득세 과세표준이 현재의 시가표준액(공시가격)에서 실제 거래 가액(시가)으로 바뀌기 때문이다. 일반적으로 부동산 가격이 시가표준액보다는 높기 때문에 내년부터 취득세가 높아진다고 볼 수 있다.

다만 부담부 증여에도 주의해야 할 점이 있다. 바로 수증자(자녀)의 상환 능력이다. 부담부 증여로 인수한 부채에 대해 수증자(자녀)가 자력으로 상환할 수 있는 소득이나 자산을 증명해야 한다. 부담부 증여 후에 부모가 슬쩍 채무를 갚아주는 경우 세무 검증 대상이 될 수 있다.

올해 안에 부담부 증여에 나서려면 실행 전에 전문가와 상의를 해보는 것이 좋다. 보유한 여러 주택 중에서 어떤 주택을 증여해야 할지, 부담부 증여를 하는 것이 일반 증여에 비해 유리할지, 유리하다면 어느 정도 세액 차이가 발생하는지 등을 꼼꼼히 따져볼 수 있기 때문이다.