[우병탁의 절세통통(㪌通)]내집마련 다운계약땐 수십배 세금폭탄

무주택자 다운계약 유혹 많이 받아… 적발 땐 취득세의 3배 과태료 내고
매각할 때도 비과세 혜택 못 받아… 중개사는 과태료-6개월 영업정지
탈세 아닌 절세로 세금 아껴야

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우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장

등산을 하다 보면 ‘입산금지’ 또는 ‘등산로가 아니니 들어가지 마세요’라는 팻말을 종종 볼 수 있다. 산과 숲을 보호하기 위한 것이거나 위험해서 길과 구분해 놓은 것이다. 대부분은 위험을 인지하고 이런 길에 들어서지 않는다. 하지만 경고를 무시하고 들어가는 사람들이 꼭 있다. 다치지 않고 빠져나오면 천만다행인데 그렇지 않은 경우도 많다.

부동산 상담을 할 때 세금과 관련된 질문을 받는 경우가 있다. 부동산과 세금은 뗄 수 없는 사이다. 수익이 많으면 많은 대로, 적으면 적은 대로 다들 세금을 줄일 방법을 궁금해한다. 이 과정에서 의외로 많은 이들이 길이 아닌 곳으로 가곤 한다.

세금을 줄이는 방법은 3가지다. 첫째는 절세다. 법이 인정하는 범위 내에서 허용된 방법으로 세금을 줄이는 것을 말한다. 국세청에서도 권장한다. 매년 책을 발간해 여러 절세의 방법을 알려준다.

세금을 줄이는 두 번째 방법은 조세회피다. 조세회피란 현행법상 위법하거나 불법인 것은 아니지만 법의 맹점을 이용해 세금을 피하는 것이다. 절세와 탈세의 중간 정도에 해당한다고 할 수 있는데 적발돼도 처벌하기는 어렵지만 도덕적으로 비난을 받는 행위다.

세 번째 방법은 탈세다. 탈세란 고의로 사실을 왜곡하고 불법을 동원하여 세금을 줄이는 것을 말한다. 당연히 과세당국에서 엄격히 금지하고 있다. 탈세가 확인되면 가산세는 물론이고 조세범으로 형사처벌도 받을 수 있다.

문제는 의외로 많은 사람들이 이를 제대로 이해하지 못한 채 탈세를 한다는 점이다. 대표적인 것이 다운계약서다. 주로 다주택자 등 세율과 차익이 큰 사람이 매각하고 매수자가 무주택자인 경우에 발생한다. 매수자가 무주택자인 경우 취득가격을 낮춰도 본인은 추후 1주택 비과세를 받을 수 있기 때문에 다운계약에 응할 여지가 커진다.

다운계약이 적발되면 매도자는 적게 신고한 양도세와 가산세를 내야 한다. 그뿐만 아니라 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 의해 취득세의 3배 이하 과태료가 부과될 수 있다. 이를 알선한 중개사도 과태료는 물론이고 6개월 이내 자격정지나 등록 취소, 업무 정지 처분을 받을 수 있다.

매수자의 경우엔 더 심각하다. 취득세의 3배 이하 과태료가 부과되는 것은 동일하다. 그런데 다운계약을 통해 구입한 해당 주택은 향후 비과세나 양도세 감면의 요건을 갖춘 경우에도 비과세를 받을 수 없다. 1주택자에게는 그야말로 집이 재산의 전부다. 여기에 1주택 비과세를 받지 못할 경우 재산은 물론이고 심리적인 타격이 크다. 취득세 조금 아끼려다가 수십 배의 세금을 내야 될 수 있다.

많은 사람들이 세금을 줄이는 방법을 궁금해하는데, 답은 쉬운 데 있다. ‘합법적인 절세’가 답이다. 법이 허용하는 범위 내에서 절세 방법을 최대한 활용하는 것이 가장 큰 이익으로 돌아온다. 그 범위를 넘어서는 부분은 정상적으로 세금을 내면 된다. 세금은 언제나 이익이 있는 범위 내에서만 부과되기 때문이다. 이익이 없었다면 애초에 세금도 발생하지 않았을 것이다. 적정한 이익을 얻었다면 정상적인 범위 내에서 세금은 즐거운 기분으로 내야 한다. 이익이 없었다면 세금도 없었을 것이기 때문이다.