9월 전국 역대급 분양시장 열린다

9월 한 달 동안 전국적으로 5만 세대가 넘는 아파트가 한꺼번에 공급될 것이라는 전망이 나왔다. 경기 침체 우려와 금리 인상 기조로 주춤해진 부동산시장에 새로운 활력소로 작용할지에 관심이 모아진다.

부동산정보업체 ‘부동산R114’는 최근 발행한 보고서를 통해 9월 한 달 동안 전국 63곳에서 모두 5만4620세대(임대 포함)가 분양될 것으로 집계됐다고 밝혔다. 9월 기준으로 2015년(5만7338세대) 이후 가장 많은 물량이다.

이 가운데 수도권에서 2만112세대, 지방에서 3만4508세대가 각각 공급된다. 다만 서울에서는 송파구 가락동 ‘가락현대5차 소규모재건축(더샵)’ 179세대만 예정돼 있어 기대에 미치지 못한다.

9월에 분양물량이 대거 몰린 것은 분양가상한제 관련 정부 개선안 등을 기대한 건설사들이 분양일정을 늦췄던 것이 원인이다. 특히 8월에 예고됐던 물량 상당수가 9월로 넘어왔다. 당초 8월 분양물량은 5만6394세대로 계획됐지만 실제로는 68%에 그친 3만8628세대만 분양됐다.

다만 9월 물량이 전부 실적으로 연결될지도 불투명하다. 추석 연휴(9월 9~12일)와 정부의 규제지역 추가 등을 기대한 업체들이 분양일정을 또다시 늦출 가능성을 배제할 수 없다.

○ 분양시장 투자 열기 주춤

최근 분양시장 분위기는 수십~수백대 1의 경쟁률이 일상화됐던 지난해와는 사뭇 다르다. 청약경쟁률은 떨어지고, 미분양 아파트가 쌓이고 있다.

부동산R114에 따르면 올해 들어 8월말까지 전국 아파트 평균 청약경쟁률은 10.4대 1로 지난해 같은 기간(19.8대 1)과 비교하면 눈에 띄게 하락했다. 1순위 경쟁률도 지난해 19.3대 1에서 올해는 10.1대 1로 낮아졌다.

특히 역대급 청약경쟁률을 보였던 서울을 비롯한 수도권 청약경쟁률의 하락세가 두드러졌다. 서울의 경우 지난해 164.1대 1에서 올해는 29.8대 1로, 경기는 지난해 28.7대 1에서 올해 8.6대 1로 각각 떨어졌다. 다만 인천은 20.3대 1에서 19.5대 1로 하락폭이 크지 않았다.

청약 열기가 식으면서 미분양 주택은 증가하는 추세다. 국토교통부에 따르면 7월말 기준 전국 미분양 주택은 전월보다 12.1% 늘어 3만1284세대로 집계됐다. 미분양이 3만 세대를 넘어선 것은 2019년 12월 이후 처음이다. 악성 미분양으로 여겨지는 준공 후 미분양도 7388세대로 전달보다 3.6% 증가했다.

○ 실수요자 내 집 마련 꿈 실현 기회

이런 분위기는 실수요자에게는 내 집 마련 꿈을 비교적 손쉽게 이룰 수 있는 기회가 될 수 있다. 청약시장이 과열된 상황에서는 청년층이나 신호부부로서 1,2순위 청약기회를 얻기가 쉽지 않기 때문이다. 또 장기 가입자나 다자녀가구에게 유리한 청약가점제의 높은 문턱도 피할 수 있다.

게다가 정부가 8월 1일부터 생애최초주택 구입자에 적용되는 주택담보대출비율(LTV) 상한을 80%로 완화했다. 이전까지는 생애최초주택 구입자라도 투기지역 및 투기과열지구의 9억 원 이하 주택에 대해선 LTV 50∼60%, 조정대상지역 8억 원 이하 주택에 대해선 LTV 60∼70%까지만 대출이 허용됐다. 대출한도도 최대 4억 원에서 6억 원으로 늘어났다. 그만큼 청년층과 신혼부부 등 내 집 마련 실수요자의 숨통이 트인 셈이다.

중도금과 잔금 대출 관련 규제도 수위가 낮아졌다. 올해 8월 전까지만 해도 준공 후 시가가 15억 원이 넘을 것으로 예상되면 분양가가 15억 원 미만이라도 이주비와 중도금 대출을 받기가 어려웠다. 하지만 바뀐 정부 규정에 따라 시가 15억 원을 초과하더라도 중도금 대출 범위 내에서 잔금 대출이 허용됐다. 이주비와 중도금 잔금 대출을 모두 받을 수 있는 길이 열린 것이다.

분양시장이 침체기미를 보이고 있지만 분양가는 오히려 오를 가능성이 커졌다는 점도 내집 마련 실수요자가 주목할 시장 변수다. 부동산 업계에 따르면 올해 상반기 수도권 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 1645만 원으로, 2020년 상반기(1647만 원) 이후 최고치를 기록했다. 최근 주택 원가를 구성하는 시멘트와 골재 등 건축 원자재 가격과 인건비, 토지비 등이 한꺼번에 오른 것이 직격탄이 됐다.

○ 옥석 가리는 선구안 필요

다만 시장 전망이 불투명해진 만큼 옥석을 가릴 수 있는 노력과 선구안이 필요하다. 개별상품의 특장점을 충분히 확인한 뒤 선택해야 한다는 뜻이다. 이를 위해선 교통망과 교육여건, 생활 인프라 수준 등을 따져봐야 한다. 이런 관점에서 주목할 만한 아파트들도 적잖다.

우선 한라는 ‘인천 작전 한라비발디’를 9월 중순 분양한다. 지하 2층~지상 29층, 4개 동에 ▲84㎡(전용면적 기준) A타입 173세대 ▲84㎡ B타입 13세대 ▲84㎡ C타입 25세대 ▲84㎡ C-1타입 54세대 ▲84㎡ D타입 53세대 ▲98A㎡ C타입 22세대 등 총 340세대 규모다.

예전 하나로마트 부지에 짓는 이 단지는 고분양가 관리지역에 들어서는 아파트로 저렴한 분양가와 다양한 개발호재, 사통팔달의 교통여건 및 다양한 생활편의시설 등을 갖춘 아파트여서 지역의 랜드마크로 자리할 것으로 기대를 모은다.

예상 분양가는 주변 시세보다 크게 저렴한 3.3㎡당 1700만 원 후반대. 작전동 일대 대장주 아파트인 ‘힐스테이트 자이계양’(2024년 입주예정)의 경우 현재 전용면적 84㎡의 입주권 시세가 3.3㎡당 2430만 원대다. 또 지난해 입주한 e편한세상 계양더프리미어 현재 시세도 2200만 원대에 형성돼 있다.

교통망도 좋다. ‘인천 작전 한라비발디’가 들어서는 작전동 일대는 인천 지하철 1호선이 도보로 이용 가능하고 봉오대로, 계양대로, 아니지로 등 주요 간선도로가 인접해 있다.

교육환경도 뛰어나다. 구도심에 위치해 이미 운영되고 있는 초중고등학교를 도보로 이용할 수 있는 학세권 아파트이다. 화천초, 작전중, 안남고, 작전여고 등이 가깝기 때문이다. 또 반경 1Km 이내에 계양구 계산동 일대 학원가가 자리하고 있다.

롯데건설 ‘구리역롯데캐슬시그니처’도 있다. 지하6층~지상 최고 42층, 11개 동에 아파트 1180세대와 오피스텔 251실이 들어서는 주거복합시설이다. 이 가운데 전용면적 34~101㎡ 아파트 679세대가 일반분양 물량이다. 경의중앙선 구리역을 걸어서 이용할 수 있고, 지하철 8호선 구리역(구리전통시장역)도 2023년 개통될 예정이다. 교문초, 인창초, 건원초, 구리초, 인창중고교 등도 가깝다.

9월 초 분양하는 우미건설이 인천 서구 검단택지지구에 지을 아파트 ‘우미린 클래스원’도 주목할 만하다. 지하 3층~지상 29층 11개 동에 875세대 규모이다. 전용면적별로는 △84㎡A 465세대 △84㎡B 213세대 △84㎡C 197세대로 구성된다.

인천지하철 1호선 검단연장선(102역사 신설 예정)을 도보로 이용할 수 있다. 수도권 제1순환고속도로, 인천국제공항고속도로 등을 이용하기 쉬워 서울과 수도권 진·출입이 편하다.

도보권에 유치원부터 초·중·고교 예정부지가 모두 위치하고, 단지와 인접한 거리에 근린공원(예정)과 금정산이 있다.