[고준석의 실전투자]허락없는 토지 사용, 손해보상 청구 가능

이웃에 토지소유권 침해받으면 침해행위 제거-토지 반환 청구 등
법에 따라 물권적 청구권 행사 가능
불가피한 상황서 토지 임시사용 땐 사용 승낙하되 발생손해 보상 청구
불법점유 토지에 농작물 재배시 농작물이 수확기면 경작자 소유

고준석 제이에듀투자자문 대표

회사원 A 씨는 은퇴 후 살 집을 지으려고 경기도에 있는 전원주택 단지 내 땅(대지 360m²)을 매수해 건축허가까지 마쳐 놓았다. 건축자재 가격 상승으로 착공 시기를 미루고 있었는데 최근 놀랄 만한 일이 발생했다. 옆집에서 A 씨 땅에 건축자재를 쌓아놓고 농작물도 재배하고 있었다. 옆집 정원수도 A 씨 토지 지상으로 나뭇가지가 많이 넘어와 있었다. 그는 건축자재와 농작물, 나뭇가지를 치워 달라고 요청했지만 옆집 주인은 자신의 집수리가 끝날 때까지 철거할 수 없다고 버텼다.

이처럼 노후 준비 목적이나 투자 목적으로 땅을 사뒀다가 이웃과 분쟁이 생기는 경우가 종종 생긴다. 소유권은 법률의 범위 내에서 그 소유물인 부동산을 사용, 수익, 처분할 권리를 가진다(민법 제211조 참조). 또 토지 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 지상이나 지하에 미친다고 규정하고 있다(민법 제212조 참조). 그러므로 토지 소유자는 소유권을 침해하거나 방해하는 자에 대해 물권적 청구권을 행사할 수 있다. 토지를 반환하거나 방해를 제거해 달라고 청구할 수 있다는 뜻이다.

게다가 소유권을 방해할 염려가 있는 행위를 하는 자에 대해서도 그 예방 또는 손해배상의 담보를 청구할 수 있다(민법 제214조 참조). 즉 토지 소유자는 그 소유에 속한 물건(토지)을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다. 물론 점유자가 그 물건을 점유할 권리(지역권, 지상권 등)가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다(민법 제213조 참조).

건물을 신축하거나 증축, 개축할 때 이웃하고 있는 주변의 토지를 임시로 사용해야 할 때도 있다. 민법에는 이 같은 상황을 위해 ‘인지사용청구권’을 규정하고 있다. 필요하다면 토지 경계나 그 근방에서 담 또는 건물을 축조하거나 수선하는 데 필요한 범위 내에서 이웃 토지의 사용을 청구할 수 있는 권리다. 주인이 직접 승낙하지 않더라도 필요한 경우 법원 판결을 받아 토지 주인의 승낙에 준하는 사용권을 얻을 수도 있다.

따라서 이웃이 허락 없이 토지를 사용하고 있어도 불가피하게 주택 수리가 끝날 때까지는 토지 사용에 대해 승낙해줘야 할 것으로 보인다. 그 대신 토지를 사용하지 못해 생긴 손해에 대해서는 보상을 청구하면 된다.

또 나뭇가지의 경우 A 씨 사례처럼 인접지 수목의 가지가 경계를 넘으면 그 소유자에게 가지를 제거해 달라고 청구할 수 있다. 그 소유자가 이를 제거하지 않는다면 청구자가 그 가지를 임의로 제거할 수 있다. 나무뿌리가 경계를 넘은 때는 따로 청구하지 않고 임의로 제거할 수 있다. 농작물의 경우 해당 농작물은 토지주가 누구인지와 관계없이 경작자의 소유가 된다.

참고로 토지 소유자는 매연, 열기체, 액체, 음향, 진동, 기타 이에 유사한 것으로 이웃 토지의 사용을 방해하거나 이웃 거주자의 생활에 고통을 주지 않도록 적당한 조처를 할 의무가 있다(민법 제217조 참조). 여기에 타인의 토지를 통과하지 않으면 필요한 수도, 가스관, 전선 등을 시설할 수 없거나 과다한 비용이 들어가는 때에는 타인의 토지를 통과하여 이를 시설할 수 있다. 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택해 공사를 해야 하고, 토지 소유자가 요청하면 손해를 보상해야 한다(민법 제218조 참조).