[애널리스트의 마켓뷰]부동산 투자 전략에도 ESG 관점 적용을

이원경 대신증권 수석연구원

부동산 산업은 기후 변화에 많은 책임을 져야 하는 대표적인 산업이다. 부동산(건물)은 이산화탄소의 주요 배출 주체로, 전 세계 온실 가스 배출량 중 28%가 건물에서 발생한다. 건물의 운영과 유지를 위해 막대한 에너지 자원을 사용해야 하기 때문이다.

특히 도시 속 부동산의 책임은 더욱 막중하다. 건물에서 발생하는 탄소 배출량을 우리 대부분의 생활 터전인 대도시로 좁혀보면 그 비중이 70%까지 올라간다. 부동산 산업이 하루빨리 ESG(환경, 사회, 지배구조)에 주목해야 하는 또 다른 이유다.

2021년 신(新)기후체제인 ‘파리 협약’이 시작됐다. 이에 따라 주요 국가와 기업들은 2030년에 ESG 관련 목표의 1차 분기점을 맞는다. 상업용 부동산 거래 규모 기준으로 글로벌 상위 25위 도시들은 2030년까지 50∼70% 수준의 탄소 감축을 계획하고 있다. 중장기적인 투자 사이클을 갖고 있는 상업용 부동산의 특성상 현 시점에서 신규 투자를 집행한다면 매각(Exit) 시기에는 ESG 관련 규제가 지금보다 강화될 것으로 예상된다.

ESG 관점을 적용한 부동산 투자전략에는 크게 두 가지가 있다. 우선 ‘E(환경)’ 요인에 집중해 친환경적 자산에 투자하는 전략이 있다. 두 번째는 ‘S(사회)’ 요인에 집중해 ‘어포더블 하우징(Affordable Housing)’에 대한 관심을 높이는 것이다. 이는 도심부에 사무용 빌딩 개발을 하면서 중·저소득자를 위한 주택도 함께 공급하는 방안을 말한다.

이 중 첫 번째인 친환경적 자산에 투자하는 전략은 가장 접근성이 높으면서도 효용성이 입증된 투자 전략이다. ESG 요건에 부합하는 부동산에는 그린 프리미엄(Green Premium)이 부여된다. 그린빌딩은 일반 빌딩 대비 임대율은 최대 27%, 임대료는 23%, 자산가치는 42%가량 높다.

그린 빌딩으로 리모델링하는 밸류애드(가치 상승) 전략 또한 유효하다. 이는 요즘 부동산 시장의 중요한 화두인 ‘건물 노후화’를 해결하는 대안이 될 수 있다는 점에서 향후 시장 확대가 기대된다. 건물 노후화는 글로벌 주요 대도시의 상업용 부동산 시장이 맞닥뜨린 공통적인 문제 중 하나이다. 노후 건물을 개·보수하는 과정에서 친환경 인증을 획득함으로써 사용 연한을 연장하고, 자산 가치를 높일 수 있다.

두 번째 전략인 어포더블 하우징은 전 세계 대도시가 겪고 있는 핵심 주거 문제인 ‘낮은 주거 안정성’을 해결할 수 있는 대안으로 주목받고 있다. ESG 관점에 부합하면서도 낮은 경기 민감도, 높은 임대 수익 안정성이라는 장점을 제공한다.