분양가 ‘10억’ 아파트, 땅값이 차지하는 비율은 얼마나 될까

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 송파구 아파트 단지. 2022.9.15/뉴스1 ⓒ News1

수도권은 만성적인 주택 초과수요 지역이지만 집 지을 땅이 부족하다는 게 일반적인 인식이다. 이에 따라 새 아파트 분양가에 땅값이 차지하는 비중이 다른 지역에 비해 크게 높을 것으로 추정돼 왔다.

이러한 예상을 확인해주는 정부 통계자료가 처음 공개돼 눈길을 끈다. 이 자료에 따르면 수도권 지역 아파트 분양가에서 땅값이 차지하는 비중은 평균 40%대였다. 반면 세종시를 포함한 광역시는 30%대, 나머지 도 지역은 20%대 수준에 머물렀다.

주택도시보증공사(HUG)는 최근 주택정보포털 ‘HOUSTA(하우스타)’에 이런 내용의 보고서 ‘2022년 8월 민간아파트 분양가 중 대지비 비율’(이하 ‘대지비 비율’)을 발표했다. 하우스타는 HUG가 운영하는 것으로, 주택보증 통계정보부터 보증실적, 아파트 분양 및 분양가 현황 등을 소개하고 있다.

대지비 비율 통계는 HUG가 통계청의 승인을 받아 이번에 처음으로 공개하는 정보이다. 매월말일을 기준으로 30채 이상 공동주택 가운데 분양보증을 받는 사업장을 조사한 결과이다. 다만 임대주택이나 도시형생활주택, 오피스텔은 조사대상에서 제외됐다.

● 수도권 땅값 비중, 도 지역의 갑절 수준

22일 보고서에 따르면 2018년 7월 이후부터 올해 8월까지 분양가에서 땅값이 차지하는 비율을 분석한 결과, 전국 평균이 34%였다. 즉 분양가를 10억 원으로 봤을 때 3억4000만 원은 땅값이고, 나머지가 건축비라는 뜻이다.

땅값은 공공택지의 경우 ‘공급가+택지가산비’, 민간용지는 ‘감정평가액+택지가산비’로 구성된다. 택지가산비에는 연약·암석지반, 흙막이·차수벽, 방음시설 등과 관련한 공사비에다 택지대금 기간이자 등이 포함된다.

땅값은 수도권과 비수도권 지역의 차이가 컸다. 수도권의 경우 41%에 달했지만 세종시와 5대 광역시는 30%였고, 나머지 도 지역은 23%에 머물렀다. 수도권과 도 지역만 놓고 보면 땅값 비중이 배가량 차이가 난다.

시도별로는 서울의 땅값 비중이 53%로 압도적으로 높았다. 분양가의 절반 이상이 땅값이라는 뜻이다. 나머지 지역은 모두 30%대 이하였다. 2위를 차지한 경기도와 대구시가 37%에 불과했다. 또 인천(36%) 부산(31%) 2곳이 30%에 머물렀다.

나머지 지역은 거의 대부분 20%대였다. 대전이 29%로 그나마 높았고, 제주(28%) 울산·경남(27%) 광주·세종(26%) 전북(21%) 충남·충북·전남·경북(20%) 등의 순으로 뒤를 이었다. 강원은 19%로 땅값 비율이 가장 낮았다.

● 수도권, 최근 들어 땅값 비중 줄어드는 추세

그런데 올해 수도권 지역 아파트 분양가에서 변화의 조짐이 보이고 있다. 땅값 비중이 눈에 띄게 줄어들고 있는 것이다.

서울의 경우 ▲2018년 59% ▲2019년 52%▲2020년 59%으로 꾸준하게 50%대를 유지해오다 지난해 48%로 소폭 내려앉았고, 올해에는 45% 수준까지 떨어졌다. 특히 올해 8월의 경우 39%에 불과했다. 서울에서 땅값 비중이 30%대로 떨어진 경우는 조사기간 가운데 이번이 4번째다.

경기도도 2018년 44%에서 이듬해와 2020년까지는 39% 수준에 머물렀지만 지난해 32%로 떨어졌고, 올해 들어서는 30%로 더 낮아졌다. 다만 인천은 평균 수준(36%)을 유지하고 있다.

전문가들은 이에 대해 자재가격 급등을 원인으로 지목했다. 미중 갈등과 우크라이나 전쟁, 고환율 등의 여파로 건설자재 가격이 치솟으면 건축비 비중이 늘어났다는 것이다.

실제로 지난해부터 각종 건설자재가 크게 오르면서 정부도 분양가 상한제 적용대상 아파트의 기본형 건축비 조정시기를 늘렸다. 정부는 매년 3월과 9월, 두 차례 정기고시를 통해 기본형 건축비를 조정한다. 그런데 지난해와 올해에는 자재가격 급등을 이유로 7월에 임시 가격조정을 실시한 것이다.

하지만 비수도권 지역의 경우 전체 기간 평균보다 올해 땅값 비중이 높아졌다. 단순히 자재가격 상승만의 문제가 아닐 수 있음을 시사한다.

전문가들은 이에 대해 최근 뜨거웠던 부동산시장에 대한 투자열기를 기대한 건설회사들의 전략적 선택 가능성을 지적했다. 청약열기가 뜨거운 수도권지역에서 땅값 상승분을 웃도는 수준으로 분양가를 높게 책정했을 수 있다는 것이다.

HUG 관계자는 이에 대해 “관련 자료 분석 작업이 최종 분양가와 땅값만을 토대로 이뤄지기 때문에 정확한 내용은 확인할 수 없다”고 설명했다.