서울 오피스텔 지하철역에서 평균 600m…카페 많을수록 임대료 높아

서울 도심에 주로 자리하는 오피스텔의 1실당 평균 면적이 26㎡로 1인당 평균 주거면적을 크게 밑도는 것으로 나타났다. 지하철역에서는 평균 600m, 편의점에서는 122m 정도 떨어져 있었다.

또 서울 오피스텔의 임대료가 20~30대 밀레니얼 세대의 라이프스타일에 큰 영향을 받는 것으로 드러났다. 밀레니얼 세대가 선호하는 주거 환경인 공원, 편의점, 카페, 스포츠시설, 지하철역 등과의 거리나 밀도 등에 따라 임대료 수준에 적잖은 차이를 보인 것이다. 청년용 공공주택 공급을 대대적으로 늘려나가기로 한 정부 방침에 적잖은 시사점을 주는 결과여서 주목할 만하다.

주택도시보증공사는 매년 두 차례 발행하는 학술지 ‘주택도시금융연구’ 최신호에 이런 내용의 보고서 ‘밀레니얼 세대의 라이프스타일이 서울시 주거용 오피스텔 임대료에 미치는 영향’을 게재했다. 이 보고서는 2010년 이후 2019년까지 준공된 서울시 오피스텔 단지 1696곳에서 거래된 1만4394건(중복거래 제외)을 분석한 결과이다.

● 평균 면적은 26㎡, 지하철과의 거리 평균 602m

5일 보고서에 따르면 분석 대상 오피스텔들은 지은 지 평균 2.75년이 지난 것으로 집계됐다. 신축 물량이 높은 비중을 차지하고 있음을 의미한다. 전체의 절반을 넘는 58%가 저층부에 편의점 등과 같은 근린생활시설을 두고 있었고, 난방방식은 개별난방(85%)이 압도적으로 많았다. 평균 층수는 7.8층, 단지별 평균 주차대수는 138대였고, 시공능력평가 1군 건설사가 지은 물량이 22%를 차지했다.

오피스텔 1실 별 평균 면적은 26.27㎡였고, 대부분 30㎡ 이하였다. 오피스텔의 주수요층이 1인 가구라는 점을 고려한 결과로 풀이된다. 이는 주택법 상 1인 가구 최저 주거면적(14㎡)보다는 넓지만 2020년 기준 1인당 평균 주거면적(33.9㎡)보다는 작은 것이다.

입지 특성을 보면 전체의 1.2%가 도심권, 7.1%가 강남권, 0.7%가 여의도권에 위치했고, 나머지 91%는 기타 지역에 자리하고 있었다. 주요 시설별 평균거리를 보면 지하철역 602m, 공원(면적 1만㎡ 이상) 931m, 편의점 122m로 나타났다. 편의점과의 접근성이 상대적으로 두드러져 눈길을 끈다.

카페와 스포츠 시설은 밀레니얼 세대가 특히 중요하게 여기는 편의시설이다. 카페는 단순히 음료를 마시는 공간이 아니라 여가와 만남, 스터디 등의 활동이 일어나는 곳으로, 밀레니얼 세대의 일상에서 중요한 공간이다. 헬스장, 필라테스, 수영장 등을 포함하는 스포츠 시설은 미멜니얼 세대의 지속적인 여가 활동이 발생하는 공간이다. 오피스텔 반경 500m 이내에 카페는 7.4개, 스포츠 시설은 무려 38.4개가 밀집해 있었다.

● 카페 스포츠시설 많을수록 임대료 상승

이런 오피스텔의 특성들은 임대료 수준 형성에 적잖은 영향을 미치는 것으로 나타났다.

우선 물리적인 특성에서 준공 후 1년이 경과할 때 평균 임대료는 3.7% 감소했고, 주상복합 오피스텔이 주상복합이 아닌 오피스텔보다 0.9% 높았다. 또 시공업체가 1군 건설사이면 3.9%, 전용면적이 1㎡ 증가하면 2.1%가 각각 올라갔다.

입지특성도 큰 변수로 작용했다. 도심권 오피스텔의 평균 임대료가 기타 지역 오피스텔보다 5.3% 높게 형성됐다. 특히 강남권은 다른 지역에 비해 무려 23.8% 높았다.

지하철역 등 주요 시설과의 거리도 마찬가지다. 100m 단위로 가까워질수록 지하철은 평균 임대료가 0.1% 높아졌다. 또 편의점(상승폭·0.2%) 대학(0.2%) 공원(0.08%) 등도 거리가 100m 가까워질 때마다 임대료가 상승했다.

카페와 스포츠 시설도 변수였다. 오피스텔 반경 500m 이내에 관련 시설이 10개 늘어날 때마다 평균 임대료가 카페는 1%, 스포츠 시설은 1.9%가 각각 올랐다.

보고서는 이런 결과를 토대로 “밀레니얼 세대가 선호하는 주거환경 요소들이 오피스텔 임대료에 미치는 영향을 확인했다”며 “따라서 오피스텔 공급 입지 선정이나 투자 물건 선별 등과 같은 작업에서 이를 염두에 둘 필요가 있다”고 지적했다. 이어 “청년 공공주택 공급 등 공공성을 띠는 정부의 정책에도 이런 결과를 반영할 필요가 있다”고 덧붙였다.

정부는 지난 8월에 발표한 ‘8·16 대책’(‘국민 주거 안정 실현 방안’)에서 청년층의 내 집 마련을 지원하기 위해 50만 채 규모의 청년원가 및 역세권 첫집을 공급하겠다고 밝혔다. 이는 공공택지나 도심정비사업 물량 등을 활용해 건설원가 수준(시세 70% 이하)으로 공급하는 공공분양 주택이다.