주택 경매취득, 권리분석 안했다간 낭패[이주현의 경매 길라잡이]

세입자 전입신고-확정일자따라… 대항력-우선변제권 달라져
법원에 배당신청 여부도 확인해야… 올들어 임차인 권리분석 잘못해
잔금 못내 몰수된 입찰보증금 37억

이주현 지지옥션 선임연구원

주택을 경매로 취득할 때 무엇보다 조심해야 하는 부분은 바로 세입자에 대한 권리분석이다. 경매 부동산에 소유자가 아닌 세입자가 거주할 경우 그 보증금을 낙찰자가 물어줘야 할 때가 적지 않다. 때로는 이 세입자로 장기간 입주가 불가능할 수도 있다. 올해 1월부터 9월까지 전국 주거시설에서 임차인의 권리분석을 잘못해 잔금을 못 낸 경매 건수는 259건에 이른다. 이로 인해 몰수당한 입찰보증금만 해도 총 37억 원으로 추정된다. 주택을 경매로 장만할 목적이라면 세입자에 대한 권리분석 방법을 꼭 알아둬야 한다.

우선 주거용 건물의 세입자는 일정 요건을 갖추면 주택임대차보호법의 대상이 된다. 여기서 주거용 건물이란 등기나 미등기 또는 건축허가 여부 등을 따지지 않고 실제 주거용으로 쓰고 있는 건물을 말한다. 따라서 건물 용도에 상관없이 세입자가 주택으로 사용하고 있다면 다음 사항을 꼼꼼히 확인해봐야 한다.

첫째, 세입자가 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 있는지 확인하자. 대항력이란 임대차계약 후 주택의 인도(점유)와 전입신고를 마치면 다음 날 0시부터 그 계약의 효력을 누구에게나 주장할 수 있는 권리다. 따라서 대항력이 있는 세입자는 주택이 경매로 넘어가더라도 낙찰자에게 임차보증금 반환을 청구하거나, 남은 계약기간을 주장할 수도 있다.

다만 세입자의 전입신고일이 일명 ‘말소기준권리’(최초 근저당권 등)보다 늦거나 같을 경우에는 낙찰자에게 그 대항력을 주장할 수 없다. 이 경우 보증금 회수 여부와 관계없이 집을 비워줘야 한다.

둘째, 세입자가 우선변제권을 행사할 수 있는 확정일자가 있는지 확인하자. 우선변제권이란 대항력을 갖춘 세입자가 임대차계약서에 확정일자를 받으면 경매 절차에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있는 권리다. 세입자가 받은 확정일자가 비록 등기되는 것은 아니지만 임대차계약서에 날짜가 적힌 도장을 받음으로써 근저당권과 동일한 효과가 생긴다고 보면 된다.

따라서 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 있는 세입자가 있더라도 우선변제권이 있어 보증금 전액을 배당받을 수 있다면 낙찰자에게 문제가 되지 않는다. 다만 세입자가 전입신고는 빠르게 했지만 확정일자를 늦게 받는 경우가 있다. 이 경우 확정일자가 다른 권리보다 늦을수록 낙찰자가 인수해야 할 금액이 생길 수 있으므로 주의해야 한다.

셋째, 세입자가 법원에 배당신청을 했는지 확인하자. 확정일자를 갖춘 임차인은 법원에 배당신청까지 해야만 보증금을 배당받을 수 있다. 즉, 배당신청을 했을 경우 임대차계약 해지 의사를 표시한 것으로 보아 법원에서 보증금을 배당해준다. 반대로 배당신청을 하지 않은 경우에는 임대차계약이 유지되기 때문에 남은 계약기간 동안 계속 거주할 수 있고, 계약 종료 시 낙찰자가 별도로 보증금을 돌려줘야 한다.

마지막으로 세입자의 배당신청이 배당요구종기일 내에 이뤄졌는지도 확인해야 한다. 경매가 개시되면 첫 매각기일 이전에 배당신청 기간이 정해지는데, 그 마지막 날을 배당요구종기일이라고 한다. 그런데 간혹 이 종기일이 지나서 배당신청을 하는 경우가 있는데, 그 세입자는 배당에 참여할 수 없고, 결국 낙찰자가 보증금 전액을 인수해야 하므로 꼼꼼히 체크해봐야 한다.