인천-세종 등 규제 해제… 미분양 우려에 PF보증 10조로 확대

[부동산 규제 완화]
아파트 무순위 청약 거주요건 폐지… 집값 하락에 부동산 시장 연착륙 유도
정부 “파급효과 큰 서울 등 규제 유지”… 현장선 “금리 높아 매수 문의 없어”

정부가 10일 서울과 경기 일부만 남기고 규제지역을 추가 해제하는 등 규제 완화책을 내놓은 건 부동산 시장 연착륙을 유도하기 위한 것으로 해석된다. 연이은 금리 인상으로 예상보다 집값 하락과 거래 절벽 등으로 부동산 시장이 빠르게 침체되는 데다 자금시장 경색 등으로 주택 공급이 위축될 수 있다는 우려가 나오자 추가 규제 완화에 나선 것이다.

○ 서울, 경기 4곳 남기고 규제 해제…현장선 “매수 문의 없다”

이번에 규제지역이 해제된 인천 전 지역과 경기 대부분 지역, 세종은 극심한 거래 절벽과 집값 하락세가 이어진 곳으로 각 지자체도 규제 해제를 강력히 요구해왔다. 이날 한국부동산원에 따르면 11월 첫째 주(7일 기준) 인천은 전주 대비 0.60% 떨어져 전국 17개 광역 지자체 중 하락 폭이 가장 컸다. 올 들어 아파트값이 10% 넘게 하락한 세종은 이번 주에도 0.52% 떨어져 하락 폭이 인천 다음으로 컸다. 경기는 0.49% 떨어져 전주(―0.41%) 대비 하락 폭이 커졌다.

규제지역에서 해제된 곳들은 대출·세제·청약 등 규제가 풀린다. 주택담보인정비율(LTV) 규제가 70%로 완화되고, 다주택자도 주택담보대출이 허용된다. 1가구 1주택자가 주택을 추가 매입해 다주택자가 되어도 취득세가 기존 8%에서 1∼3%로 낮아진다. 1주택자가 양도소득세 비과세를 받을 때 실거주할 필요 없이 2년만 보유하면 된다.

청약 규제도 완화된다. 수도권 대부분이 규제지역에서 빠지면서 추첨제가 늘어나고 분양권 전매제한이 사라진다. 또 해당 지역 거주자 우선 공급 등 규제가 없어져 지역에 상관없이 청약 1순위 자격이 된다.

아파트 무순위 청약 요건도 완화한다. 현재 무순위 청약 때 해당 시군 거주 무주택자로 제한된 거주 지역 요건을 폐지해 청약 대상자를 확대한다. 예비당첨자 범위도 현재 모집 가구 수의 40% 이상에서 500% 이상으로 대폭 늘린다. 분양물량 분산 차원에서 향후 매각하는 공공택지는 사전청약 의무도 폐지한다.

현장 공인중개업소 사이에선 규제 완화를 반기면서도 거래 활성화는 쉽지 않을 것이란 전망이 우세하다. 인천 연수구 송도신도시 내 공인중개업소는 “규제지역 해제는 다행이지만 금리가 너무 높아 젊은층 매수 문의가 이미 뚝 끊긴 상황”이라며 “대책 발표에도 매수 문의 전화는 한 통도 받지 못했다”고 토로했다.

서울은 물론이고 경기 성남시(수정·분당구)와 하남·광명·과천시 등 4곳은 이번에 규제지역이 유지됐다. 국토부 관계자는 “주택 수요가 여전히 높고 주변 지역 파급효과가 커서 규제지역을 유지할 필요가 있다”고 설명했다. 이번 주 서울 아파트 매매가격이 역대 최대 폭(―0.38%)으로 떨어지는 등 24주째 집값 하락세가 이어지고 있지만, 과거 5년간 상승률을 비교했을 때 올해 하락 폭은 제한적이라는 설명이다. 특히 서울은 여전히 주택 공급이 부족하고, 강남권과 용산 등에서는 여전히 상승 거래가 나오고 있다는 점도 고려됐다.

○ 등록임대사업자 제도 사실상 부활

정부는 미분양 증가와 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실 우려 등으로 일부 건설사가 부도 위험에 처하고 금융 시장 불안이 커지는 걸 막기 위한 조치도 내놨다. 주택도시보증공사(HUG)의 기존 PF 대출 보증 발급을 종전 5조 원에서 10조 원까지 늘리고, 5조 원 규모 미분양주택 PF 대출 보증 상품도 새로 내놓는다. 아울러 리츠의 부동산 매입 활성화 방안도 내놓았다. 앞으로는 리츠가 부동산법인 지분을 20% 이상 보유해도 해당 지분을 부동산으로 인정하기로 했다.

주택 등록임대사업 정상화 방안도 연내에 마련한다. 등록임대사업제는 문재인 정부에서 집값 상승의 주범으로 지목되며 2020년 이후 혜택이 축소돼 아파트를 제외한 단독·연립주택 등에 대해서만 장기(10년) 등록임대사업이 허용되고 있다. 개선안에는 아파트도 등록임대사업을 허용하고 종합부동산세·양도소득세·법인세 등 세제 혜택 등을 줘서 다주택자 규제를 푸는 방법으로 등록임대사업을 사실상 부활시킬 것으로 보인다.

재건축 활성화를 위한 안전진단 완화 방안은 다음 달에 발표한다. 현재 50%에 달하는 구조안전성 비중을 30∼40%로 낮추고, 공공기관 적정성 검사를 지자체가 요청하는 경우에 한해 제한적으로 시행하는 방안 등이 담길 것으로 보인다.

시장 경착륙을 막기 위해 서울 등 남아 있는 규제지역도 추가 해제해야 한다는 목소리도 나온다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “현재 서울은 글로벌 금융위기 때보다 집값이 더 빠르게 하락하고 있다”며 “규제 완화를 지속 추진하고 안전진단 완화나 등록임대사업자 정상화 방안 등도 늦지 않게 나와야 한다”고 했다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “부동산 PF 시장이 경색되면 3∼4년 후 공급 물량 부족에 따른 부작용이 생길 수 있다”며 “공급 기반이 사라지면 공급 부족으로 집값 상승 우려가 있는 만큼 위기감을 갖고 대응할 필요가 있다”고 조언했다.