둔촌주공 온다… 정부-건설사도 ‘흥행’ 촉각

4786채 일반분양 내달로 앞당겨

17일 오전 서울 강동구 둔촌주공 재건축 공사가 재개되고 있다. 2022.10.17. 뉴시스

다음 달 서울 분양시장의 ‘태풍의 눈’이라 할 만한 강동구 둔촌주공아파트(올림픽파크포레온) 약 4786채 규모 일반분양이 진행될 것으로 전망된다. 역대 최대 규모의 재건축 사업장(총 1만2032채·85개 동)으로 실수요자는 물론이고 정부와 건설사 관심이 둔촌주공 분양 판도에 집중됐다. 최근 부동산 침체가 이어지고 있어 정부가 각종 규제 완화 카드를 꺼낸 만큼 이번 분양의 흥행이 향후 분양시장의 방향타가 될 것으로 보고 있기 때문이다.

전문가들은 정부 규제 완화로 중도금 대출 길이 열렸고 모처럼 서울에 대규모 물량이 풀리는 만큼 실수요자들이 아껴둔 청약통장을 대거 꺼낼 것으로 내다봤다. 3.3m²당 분양가가 3900만 원대로 책정될 가능성이 높아 인근 시세보다 낮아 ‘완판’은 되겠지만 금리 인상에 시장 침체로 경쟁률은 지켜봐야 한다는 분위기가 우세하다.

○ 20평대도 중도금 대출 나와

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13일 정비업계에 따르면 강동구청은 이번 주 둔촌주공 분양가심의위원회를 열고 최종 분양가를 둔촌주공 재건축조합에 통보할 예정이다. 조합이 제출한 일반 분양가는 3.3m²당 4200만 원으로 확인됐다. 위원회에 참석한 관계자는 “조합이 제시한 분양가 산정 근거를 심의해 본 결과 분양가는 3.3m²당 3900만 원대로 정해질 가능성이 높다”고 평가했다.

이 기준대로라면 추정 분양가는 △전용 84m²(옛 34평) 13억 원 초반 △전용 59m²(옛 25평) 9억 원 후반 △전용 49m²(옛 22평) 8억 원 중반 △전용 39m²(옛 18평) 7억 원 초반대로 매겨질 예정이다.

기존 중도금 대출은 분양가 9억 원까지만 가능했지만, 정부가 부동산 침체를 우려해 지난달 27일 분양가 12억 원까지 중도금 대출이 가능할 수 있게 부동산 규제를 완화하면서 전용 59m²는 중도금 대출이 풀리면서 실수요자 관심이 높아질 것으로 전망된다.

또 전용 39m², 전용 49m² 등 소형 평형에서는 특별공급 물량도 나온다. 최고 분양가가 9억 원을 밑돌아야 특별공급 대상이 되기 때문이다.

조합은 일반 분양가가 확정되는 대로 공고문을 내고 내년 1분기(1∼3월) 예정됐던 일정을 앞당겨 다음 달 분양에 나설 계획이다. 이달 초 7000억 원 규모 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 차환 조달 과정에서 기존 발행금리(연 3.55∼4.47%)의 3배 수준인 연 11.79%의 금리를 내야 해 금융비가 커진 탓이다.

다만 관심이 모아졌던 중소형 이하 평형의 추첨제 물량은 빠진다. 일반 분양 물량이 모두 중소형 평형이어서 모두 청약 가점순으로 당첨자를 가린다. 정부는 투기과열지구와 조정대상지역에서 중소형 이하에도 추첨제를 도입하기로 했지만 이는 내년 3월부터 시행될 것으로 보인다.

○ 인근 신축 시세보다 1억 이상 낮아

최근 부동산 시장이 얼어붙은 데다 금리 인상까지 이어지며 둔촌주공의 청약 성적에 시장의 관심이 커지고 있다. 부동산업계는 둔촌주공 분양가가 인근 단지 실거래가보다 낮은 만큼 ‘완판’ 가능성을 크게 본다. 국토부 실거래가시스템에 따르면 인근 강동구 고덕동 고덕래미안힐스테이트 전용 84m²는 8월 14억9600만 원에 팔렸다. 둔촌주공 전용 84m² 추정 분양가가 1억5000만 원 이상 낮은 셈이다.

안성용 한국투자증권 부동산팀장은 “둔촌주공은 송파구와 도로 하나를 끼고 있는 데다 초대형 단지여서 인근 고덕동 단지보다 시장 평가가 높은 편”이라며 “가격 경쟁력이 뛰어난 만큼 완판에 무리가 없겠지만 시장 침체로 경쟁률이 얼마나 될진 지켜봐야 한다”고 했다.

시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)도 분양 수입금으로 공사비를 확보해야 해 촉각을 곤두세우고 있다. 시공단은 올해 4월 공사를 중단했다가 10월 재개하며 조합에 받아야 할 공사비가 3조2292억 원에서 4조3677억 원으로 늘었다. 최근 PF 시장 경색으로 자금 조달이 어려운 만큼 미분양 발생 시 타격이 작지 않을 것으로 보인다.