전세계약 전에 집주인 稅체납-선순위 보증금 확인 가능

전세사기 방지대책 내년초 시행
세입자 전입신고 다음날까지
집주인이 저당권 등 설정 못해

이르면 내년 초부터 세입자가 전세 계약을 맺기 전에 집주인의 세금 체납 여부와 은행 등이 선순위로 설정한 전월세 보증금이 있는지 여부를 확인할 수 있게 된다. 또 세입자의 전입신고 다음 날까지는 집주인이 담보권을 새로 설정할 수 없게 된다.

국토교통부와 법무부는 이 같은 내용을 담은 주택임대차보호법 일부 개정 법률안과 시행령 개정안을 입법예고한다고 21일 밝혔다. 이는 올해 9월 발표한 전세사기 방지 대책 후속 조치로 정부는 내년 1월 2일까지 입법예고를 거쳐 내년 초 국회에 법률안을 제출해 시행할 계획이다.

이번 방안에 따르면 세입자가 집주인에게 선순위 보증금이나 확정일자 부여일, 임대차 기간 등 임대차 정보를 요청하면, 집주인은 정당한 사유가 없는 한 이 세입자의 정보 동의 요청을 거부할 수 없게 바뀐다.

세입자는 집주인의 체납 세금을 확인할 수 있게 된다. 현재는 집주인이 알려주지 않으면 세금 체납 여부를 알 수 없다. 이 때문에 집주인이 임대차계약 전 세금을 체납해 집이 경매로 넘어가거나 압류당하면 세입자는 전세보증금을 돌려받지 못한다. 개정안에서는 세입자가 집주인에게 납세증명서를 요구할 수 있다고 명시했다. 다만 개인정보 보호를 위해 증명서를 ‘제출’이 아닌 ‘제시’하도록 했고 정당한 사유가 있는 경우엔 이를 거부할 수 있도록 했다.

‘소액임차인’ 범위도 확대한다. 소액임차인으로 인정받으면 은행 등 선순위 보증금이 있어도 일정액은 우선 돌려받을 수 있다. 서울의 경우 보증금 1억5000만 원 이하에서 1억6500만 원 이하로 기준이 넓어졌다. 우선변제 금액도 서울 기준 5000만 원 이하에서 5500만 원 이하로 늘었다.

전세 사기를 막기 위해 표준임대차계약서도 개정한다. 집주인이 계약 이후 세입자가 전입신고를 한 다음 날까지 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다는 특약이 담긴다. 이를 위반하면 세입자에게 계약해제권과 손해배상청구권이 생긴다. 임대차 계약서에 관리비 기재란을 신설해 전월세 상한제로 월세 대신 관리비를 높여 받는 일부 집주인들의 편법을 막기로 했다.

세입자 보호를 위한 가이드라인이 마련됐다는 점은 긍정적이지만 실효성이 부족하다는 지적이 나온다. 서진형 경인여대 MD비즈니스학과 교수(공정주택포럼 공동대표)는 “정보 제공을 집주인에게 강제할 수 없고 공개를 거부하는 집주인 처벌 조항이 없어 실효성은 떨어질 수 있다”고 했다.