시장 침체기에도 눈에 띄는 하이엔드 오피스텔… 뛰어난 입지에 개발호재까지 탄탄한 조건으로 공실 걱정 ‘無’

서초 르니드
지하철 3호선-신분당선 가까운 초역세권
삼성전자 본사 이전으로 풍부한 배후수요 확보
경부선 지하화, GTX-C노선 등 대규모 호재

서울 부동산 ‘거래 절벽’이 계속되고 있다. 또한 내년 수도권 아파트 입주 물량이 올해와 비슷한 수준으로 예상되면서 부동산 시장 침체가 길어질 것이란 우려가 나오고 있다.

부동산R114에 따르면 2024년 서울 아파트 입주 물량은 총 1만1881채로 1990년 관련 통계 집계 이후 최저치를 기록할 것으로 전망된다. 2008년 금융위기 여파로 2012년 서울 입주 물량이 역대 최저인 2만336채를 기록했을 때보다도 41.6% 적다. 특히 가을철 이사 수요가 몰리는 서울 아파트 입주 물량은 2020년 이후 급격하게 감소하고 있다. 2020년 4만9525채에서 지난해 3만2689채, 올해 2만2092채(예상) 등으로 매년 1만 채 이상 줄어들고 있다. 2024년 하반기 서울은 최악의 새집 공급 한파가 온다.

이러한 상황에도 하이엔드 오피스텔의 인기는 사그라지지 않고 있다. 특히 양재동에 들어서는 ‘서초 르니드’는 강남대로 초역세권에 2룸, 3룸 위주의 주거 업무가 가능한 오피스텔이어서 주변 직장인들과 사업자들의 관심이 집중되고 있다. 준공 예정은 2025년 1월이다.

AI 특구 지정된 양재… 배후 수요 풍부

삼성전자는 최근 본사를 경기 수원시 영통구로 이전한 지 6년 만에 서울 서초 사옥으로 복귀한다고 발표했다. 따라서 전략·법무·기획·인사 등의 인력도 다시 서울로 이동한다. 서초구는 삼성타운과 연계한 복합 업무타운으로 롯데칠성부지 개발 계획과 경부선 지하화와 상부 공간 공원화 등 서초나들목 공간 복합 개발 등을 계획하고 있다. 실제 경부고속도로 도로공간 입체개발 관련법이 국회 계류 중으로 윤석열 대통령의 공약사항이기도 한 한남나들목에서 양재나들목 구간 지하화는 서초구와 강남구의 경계선이 사라지는 대규모 부동산 개발 호재이다.

또한 서초구는 지난해 12월 29일에 개최한 서울시 산업, 특정개발진흥지구 심의위원회에서 양재동 일대(94만 m²)가 ‘ICT특정개발진흥지구’ 대상지에 선정되었다고 밝혔다. 이로써 그동안 서초구에서 추진해 온 양재동 연구개발(R&D) 개발사업에 본격적으로 가속도가 붙을 것으로 전망된다. 양재역 2번 출구에서 도보 30초 거리의 강남대로에 입지한 ‘서초 르니드’의 경우 고연봉의 배후 일자리가 풍부해 공실 위험이 없고, 고액 월세가 가능할 것으로 전망된다.

호텔식 컨시어지와 어메니티 제공

르니드는 라이프케어 서비스 및 조식 딜리버리 서비스, 세탁 서비스, 펫케어 서비스, 식물케어 서비스, 방문세차 서비스, 요트 서비스 등 다양한 호텔식 컨시어지 서비스를 제공한다. 입주민에게 완벽한 컨시어지 서비스를 제공하기 위해 주거서비스 전문기업인 에스엘플랫폼과 계약을 체결했다.

또한 실내 스크린골프장, 피트니스, 포켓볼 등의 시설과 기존의 아파트나 오피스텔에서는 쉽게 볼 수 없었던 특별한 어메니티 시설인 오픈 키친, 실내 농구장, 100m 실내 트랙 등이 조성된다. 이 외에도 입주민을 위한 다양한 프라이빗 어메니티 공간(커뮤니티 시설)도 마련 예정이며 주방 가전과 가구부터 수전과 바닥재에 이르기까지 독일과 이탈리아 등 명품 회사들의 상품으로 채택했다. 특히 독일의 명품 주방가구 LEICHT는 나인원 한남, 아크로 포레스트, 방배그랑자이, 디팰리스 등에 시공되어 입주민들의 만족도가 높은 브랜드이다. 세계 최초 중앙집진식 인덕션을 개발한 독일 BORA사는 시각적인 미를 살리고 요리의 편의성은 물론이고 환기에 대한 걱정도 줄여준다.

GTX-C, 경부고속도로 입체개발 등 호재

‘서초 르니드’ 단지는 3호선, 신분당선 환승역이자 향후 GTX-C노선을 이용할 수 있는 양재역(서초구청)과 인접한 트리플 역세권을 갖췄다. GTX-C노선은 A노선과 함께 수도권 동북부와 남부를 잇는 유일한 GTX-C노선으로, 개통 시 강남권으로 수요 집중을 불러올 게임 체인저로 평가받는다. 서울시는 경부고속도로 지하화 사업(예정)으로 한남나들목에서 양재나들목까지 6.8km 구간은 상부를 공원 및 입체 개발을 목표로 올해 말까지 고속도로 지하화 연구용역을 맡겨 놓은 상태이다.

또한 ‘서초 르니드’는 서초구청, 서울가정법원, 예술의전당, 한전아트센터 등 문화시설과 신세계백화점, 코스트코 등도 가깝다. 대치중, 양재고, 은광여고, 중앙대사대부고, 국립국악고, 언남고 등의 교육환경도 갖추고 있으며 매봉산, 우면지구근린공원, 양재시민의숲 등 자연환경도 가까이 있다.

규제 적은 업무용 오피스텔

분양상품 중도금 대출금리(3개월 변동금리)는 연말에서 내년 초 7.5∼8% 수준으로 높아질 것으로 보인다. ‘서초 르니드’는 하이엔드 오피스텔 분양 업계에서 드물게 분양대금의 60%를 중도금 대출 전액 무이자로 제공하기로 했다. 올해 1월 입주자 모집공고를 진행해 잔금 대출 실행 시 대출액 2억 원을 초과해도 차주 단위 총부채원리금상환비율(DSR) 적용을 받지 않는다. 또 주택담보인정비율(LTV) 최대 70% 적용에 중도금 무이자 혜택도 제공한다. 자금조달계획서, 실거주 의무 등 규제와 무관하며 재당첨 제한도 적용받지 않는다. 취득 후 실제 사용하기 전까지 용도(주거용·업무용)가 확정되지 않으므로 분양권은 주택 수에서 제외된다. 또한 분양 계약 후 14일 안에 등록하는 ‘일반임대사업자’ 등록을 통해 분양가에 포함되어 있는 건물분 부가세 10%를 조기환급 받을 수 있어서 실질 투자금이 2025년 1월까지 1억 원 초반대부터 가능하다.

현재 서초 르니드는 갤러리를 열고 성황리에 분양 중이며, 방문은 전화를 통해 사전 예약제로 운영한다.