건물 있는 땅 경매땐 ‘법정지상권’ 살펴야 [이주현의 경매 길라잡이]

입찰 토지외 건물에 지상권 존재 시
토지 활용 어려워 투자금 묶일 우려
지상권 없는 건물은 철거요청 가능
토지 임대차 계약 유무도 확인해야

이주현 지지옥션 선임연구원

국내 법에서 토지와 건물은 별개의 부동산으로 취급한다. 따라서 각각 분리해 처분할 수 있고, 소유자도 다를 수 있다. 따라서 경매시장에서도 지상 건물은 제외하고 토지만 매각하는 경우를 종종 볼 수 있다. 다만 이런 토지가 경매로 나오면 수익을 내기 어려워 많은 이들이 입찰을 꺼리게 된다. 유찰이 거듭되고 낮은 경쟁률을 보이는데, 이 같은 ‘특수물건’을 공부하고 조사한다면 남들보다 경쟁력을 더 키울 수 있다.

경매에 나온 토지 위에 입찰 외 건물이 존재할 경우 문제가 되는 것이 바로 ‘법정지상권’이다. 만약 다른 사람의 토지에 건물을 짓고자 한다면 토지 소유자와 협의한 후 지상권을 설정하는 것이 가장 안전하다. 지상권을 등기해야 추후 경매 등으로 토지 소유자가 바뀌더라도 토지 사용권을 주장할 수 있기 때문이다. 하지만 이 지상권을 등기하지 않았더라도 일정한 요건을 갖추면 법률상 당연히 토지를 사용할 권리가 생기는데, 이를 법정지상권이라고 한다.

경매에서 법정지상권이 성립하는 요건은 크게 세 가지다. 첫째, 경매 토지에 저당권 설정 당시부터 건물이 존재하고 있어야 한다. 둘째, 저당권 설정 당시 토지와 건물 소유자가 동일해야 한다. 셋째, 경매로 토지와 건물 소유자가 달라져야 한다. 이 요건을 갖췄다면 입찰 외 건물 소유자는 토지 낙찰자에게 토지 사용권을 주장할 수 있다.

물론 토지 낙찰자는 입찰 외 건물 소유자로부터 지료를 받을 수 있지만, 통상적으로 그 사용료가 만족할 만한 수준은 안 된다. 토지 낙찰자는 토지를 마음대로 활용할 수 없기 때문에 장기간 투자금이 묶이게 된다. 법정지상권을 인정하는 이유는 건물 철거에 따른 사회적 경제적 손실을 방지하기 위해서다. 따라서 등기된 건물은 물론이고, 미등기 또는 무허가 건물에도 법정지상권이 인정되므로 주의해야 한다.

반대로 법정지상권이 성립하지 않는 입찰 외 건물은 토지 낙찰자가 건물 철거를 요구할 수 있는데, 그 요건은 토지 저당권 설정 당시 건물이 존재하지 않았을 때다. 이때 법정지상권이 성립하지 않는 이유는 토지 저당권자의 예상치 못한 손해를 방지하기 위해서다. 예를 들어 비어 있는 땅을 담보로 저당권을 설정했는데, 추후 누군가의 건물로 담보가치가 하락하면 경매 낙찰가는 떨어지고, 이는 곧 저당권자의 손해로 이어지기 때문이다.

또 저당권 설정 당시 건물이 존재했더라도 토지 소유자가 아닌 제3자가 건물을 신축했다면 법정지상권이 성립하지 않는다. 건물 소유자가 신축 당시 토지에 지상권을 등기했다면 자신의 지위를 보장받을 수 있지만 그 권리를 설정하지 않거나, 토지 소유자의 동의 없이 건물을 지었다면 보호받을 수 없는 것이다. 이렇게 저당권 설정일을 기준으로 건물이 존재했는가 또는 토지와 건물 소유자가 동일한가를 파악할 수 있다면 법정지상권 성립 여부를 판단할 수 있고, 투자 대상도 넓힐 수 있다.

여기서 주의할 점은 저당권 설정 당시에 토지와 입찰 외 건물 소유자가 달랐더라도 토지 임대차 계약을 체결하고 건물 등기를 했다면 그 계약의 효력을 낙찰자에게도 주장할 수 있는 대항력이 생긴다. 등기된 건물이 입찰에서 제외됐다면 토지 임대차 계약 유무도 반드시 확인해야 한다.