주택 실거래가, 연초보다 10%이상 급락…IMF도 우려

서울 남산에서 바라본 아파트 단지. 2022.12.8 뉴스1

고금리 고물가 등에 대한 우려로 부동산 경기가 날개 없는 추락을 이어가면서 집값도 큰 폭으로 떨어지고 있다. 특히 실거래가의 경우 연초 대비 지난 10월 말까지 무려 10.44% 떨어졌다. 한국부동산원이 2006년 관련 통계를 집계한 이래 최대 하락폭이다. 갈수록 내림세가 가팔라지는 모양새여서 11월과 12월을 합치면 하락폭은 더욱 커질 것으로 예상된다.

문제는 내년에도 현재와 같은 집값 하락세가 이어질 가능성이 대단히 높다는 점이다. 이를 반영하듯 국내 연구기관들의 집값 하락 전망이 잇따르고 있는 가운데 국제통화기금(IMF)이 한국 부동산가격이 앞으로 크게 하락할 수 있다는 보고서를 내놔 눈길을 끈다.

● 공동주택 실거래가 10월까지 역대 최대 하락률 기록

16일 부동산원이 매월 발행하는 보고서 ‘공동주택 실거래 가격지수’ 최신호에 따르면 올 들어 10월 말까지 아파트 연립 다세대 등을 포함한 전체 공동주택 실거래 매매가는 8.18% 떨어졌다. 이는 부동산원이 2006년부터 실거래가 집계를 시작한 이래 최대 수준이다. 실거래가는 다양한 부동산 가격통계 가운데 실제 체감되는 시장상황을 가장 잘 반영한 것으로 평가받는다.

그동안 공동주택 실거래 매매가가 하락세를 보인 때는 모두 두 차례에 불과하다. 미국계 투자회사 리먼브라더스의 파산으로 촉발된 글로벌 금융위기가 발생했던 2008년(연간 기준·-1.45%)과 이로 인한 부동산 경기 침체가 정점에 달했던 2012년(-2.99%)이다.

이후 공동주택 실거래 매매가는 줄곧 오름세를 보였다. 특히 지난 2000년(14.35%)과 2021년(16.35%)에는 두 자릿수 상승률을 보이며 뜨거운 부동산시장 상황을 확실하게 보여줬다. 그런데 올해의 경우 이미 역대 최대 수준의 하락률을 기록 중이며, 11월과 12월을 합친다면 하락폭은 더 커질 가능성이 확실시 된다. 지난해 12월부터 시작된 하락세가 갈수록 가팔라지고 있어서다.

지난해 12월 -0.80% 떨어졌던 공동주택 실거래 매매가는 올 3월(0.55%)과 4월(0.83%)에 반짝 상승세를 보이며 반등하는 듯 했다. 하지만 5월(-0.76%) 다시 하락세로 돌아선 뒤 6월(-0.06%) 7월(-2.15%) 8월(-1.61%) 9월(-1.89%) 10월(-2.87%)까지 하락행진을 이어가고 있다. 11월은 이미 2.75% 하락한 것으로 잠정 추계된 상태이다.

지역별로 보면 지방(-4.53%)보다는 수도권(-10.61%)의 하락폭이 컸다. 수도권의 경우 10월 한 달 동안에 무려 3.67% 떨어졌다. 수도권에서는 서울(-8.28%)보다 경기(-11.80%)와 인천(-11.14%)에서 가격 하락세가 두드러졌다.

● 아파트 실거래가 하락폭 더 커…전국도 이미 두 자릿수 하락

아파트만 보면 상황은 좀 더 심각하다. 전국적으로 10월까지 10.44% 하락하며 이미 두 자릿수 하락률을 보이고 있다. 전체 공동주택과 마찬가지로 2008년(-4.01%)과 2012년(-2.63%)을 제외하면 아파트 실거래 매매가는 줄곧 상승세를 이어갔다. 특히 지난해에는 18.25%로 치솟았다.

하지만 지난해 10월(-0.55%) 내림세로 돌아선 뒤 올해 7월(-2.56%)부터 하락폭을 키우기 시작해 8월(-1.94%) 9월(-1.98%)에 이어 10월에는 한 달 동안 무려 3.34% 급락했다. 11월에도 하락률은 2.94%에 달할 것으로 추정됐다.

지역별로 보면 수도권은 14.85%에 달했고, 지방(5.05%)도 5% 이상 떨어졌다. 특히 세종특별자치시는 하락폭이 무려 21.14%나 됐다. 세종의 경우 10월 한 달에만 6.76% 추락했다. 나머지 부산 대구 인천 광주 대전 울산 등 6개 광역시 전체(-10.38%)도 두 자릿수로 하락했다. 서울(-13.21%)도 두 자릿수 하락률을 보이고 있는 가운데 25개 구 모든 곳에서 큰 폭의 하락세를 보였다.

아파트 규모별로는 초소형(전용면적 기준·40㎡ 이하)이나 소형(40㎡ 초과~60㎡ 이하), 초대형(135㎡ 초과)보다는 평소 인기가 많은 중소형(60㎡ 초과~85㎡ 이하)과 중대형(85㎡ 초과~135㎡ 이하) 물량의 하락폭이 두드러져 눈길을 끈다. 전국적으로 중소형(9.57%)과 중대형(9.50%)은 10%가까이 하락한 반면 초소형(-1.72%)과 소형(-5.84%) 초대형(-5.42%)은 하락률이 상대적으로 낮았다.

● IMF, 한국 집값 큰 폭 하락 경고

집값 하락이 계속되고 있는 가운데 국내외 전문기관들이 앞 다퉈 내년에도 이런 추세가 이어질 것이라는 전망을 쏟아내고 있다. 특히 IMF가 14일(미국 현지시간) 이례적으로 한국 부동산 가격이 시장의 가격 조정과 금리 인상 등으로 앞으로 크게 떨어질 수 있다는 분석 보고서를 내놨다.

IMF는 14일(현지 시각) 공개한 보고서 ‘아시아·태평양 지역의 주택시장 안정성과 구입 능력’에서 올해 말까지 한국의 부동산 가격이 코로나19 발생 이전인 2019년 4분기와 비교해 10%포인트(p) 이상 하락할 수 있다고 예측했다. 또 금리 인상을 반영하면 하락폭은 더 커질 수 있다고 내다봤다.

IMF는 우선 아태 지역 국가의 집값은 코로나19 이전부터 오름세였고, 코로나19 팬데믹 이후에는 재택근무 확대로 인한 주택 수요 증가, 낮은 주택담보대출(모기지) 금리, 정부의 대규모 재정 지원으로 가격이 상승했다고 지적했다. 또 2019년 4분기부터 지난해 4분기의 실질 주택가격을 분석한 결과 한국 집값 상승률은 20%에 육박해 아태지역 국가 가운데 뉴질랜드, 호주에 이어 세 번째로 높은 수준이었다고 강조했다.

IMF는 이어 “(이런 상황은) 가격 불일치”라며 “일부 국가에서 향후 주택 가격이 5~20%포인트 떨어질 위험이 있다”고 예상했다. 수요와 공급을 감안한 적정가격 수준을 넘어서 집값이 올랐기 때문에 떨어질 가능성이 크다는 뜻이다. 이어 “특히 2021년 4분기를 기준으로 한국과 호주의 4분기(1년) 뒤 집값이 코로나 이전보다 10%포인트 하락할 것”으로 예상했다.

문제는 이러한 분석 결과가 2021년 4분기를 기준으로 한 것이어서 최근의 금리 인상 효과가 반영되지 않았다는 점이다. IMF는 “아태 지역에서 금리를 3%p 인상하면 향후 8분기(2년) 동안 주택가격을 5% 이상 낮출 것”이라고 예상했다. 그만큼 집값 하락이 크고 길게 이어질 수 있다는 의미이다.