다주택자 취득세 완화… 아파트 등록임대 부활

[2023 경제정책방향]
다주택 취득세 중과, 절반 감면키로
법 개정 사안이라 야당 협조가 관건

정부가 다주택자에 대한 종합부동산세(종부세), 양도소득세를 완화한 데 이어 취득세까지 낮추기로 했다. 그동안 금지했던 규제지역 내 다주택자 대출도 허용한다. 국회 통과라는 문턱을 넘는다면 문재인 정부가 집값을 잡기 위해 다주택자에게 부과한 ‘규제 3종 세트’가 크게 완화될 것으로 전망된다.

추경호 부총리 겸 기획재정부 장관은 21일 ‘2023년 경제정책방향’을 공개하고 “고금리·심리 위축에 따른 부동산 시장 경착륙을 막기 위해 규제 패러다임을 전면 전환하겠다”고 말했다. 정부는 우선 다주택자에게 적용해 온 취득세 중과세율을 절반가량 낮추기로 했다. 현재 조정지역 2주택자에게 적용되는 8% 세율은 1주택자와 동일하게 1∼3%로 낮춘다. 3주택자에게는 현행 8% 대신 4%를, 조정지역 3주택 이상 보유자와 4주택 이상 보유자는 현행 12% 대신 6%를 적용하기로 했다.

내년 5월로 종료될 예정인 다주택자 양도소득세 중과 배제 조치는 2024년 5월 9일까지 1년 연장한다. 내년 1주택자 재산세에 적용되는 공정시장가액비율은 현 45%보다 더 낮추기로 했다. 공정시장가액비율은 종부세나 재산세를 매길 때 과세표준에 곱하는 비율로, 낮을수록 세 부담도 줄어든다.

다주택자 대출 규제를 풀어 규제지역에서 주택담보인정비율(LTV)을 30%까지 허용하기로 했다. 2020년 사실상 폐지된 주택임대사업자 제도도 되살려 중소형(전용면적 85m² 이하) 아파트의 장기(10년) 임대주택 등록을 재개하기로 했다. 다만 부동산 취득세 완화와 등록임대 방안은 관련법을 개정해야 해 야당의 협조가 필수다. 국회 국회교통위원회 야당 간사인 더불어민주당 최인호 의원은 이날 “집 없는 사람이 집을 살 수 있는 여건을 갖추는 정책이 아니라 부동산 투기세력이 더 많이 사라는 정책”이라고 비판했다.

2주택 취득세 중과 폐지… 다주택 주담대 LTV 30%까지 허용

“다주택 거래 살려 부동산 연착륙”
3주택 이상 취득세율 절반 낮춰
양도세 중과 배제, 1년 더 연장
내년초 규제지역 추가 해제키로

“다주택자를 주택시장 내 공급의 주체로 보겠다.”

추경호 부총리 겸 기획재정부 장관은 21일 ‘2023년 경제정책방향’을 발표하면서 이같이 말했다. 세금 부담과 대출 규제로 꽉 막힌 다주택자의 주택 거래에 숨통을 틔워 얼어붙은 부동산 시장을 연착륙시키겠다는 취지다. 거래 위축이 경기 둔화를 부채질할 수 있다는 우려도 깔려 있다.

○ 다주택자 ‘중과세 3종 세트’ 완화

정부는 조정대상지역 2주택자에게 적용하는 취득세 중과세를 폐지하고 3주택 이상 보유자에 대해서도 세율을 낮추기로 했다. 정부는 법 통과 이전에 집을 사더라도 낮은 취득세를 적용받을 수 있도록 법 적용 시기를 발표일인 21일로 소급하겠다는 계획이다.

내년 5월 9일로 끝나는 다주택자 양도소득세 중과 배제 조치는 2024년 5월 9일까지 1년 연장된다. 양도세 중과 배제는 정부가 시행령을 고치면 바로 시행할 수 있다. 주택과 조합원입주권, 분양권 취득 후 적용하는 양도세 중과 기간은 2년에서 1년으로 줄어든다. 국회에서 논의 중인 다주택자 종합부동산세(종부세) 완화 방안이 확정되면 3가지 부동산 세금이 모두 줄어든다.

본보가 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장에게 의뢰한 취득세 시뮬레이션에 따르면 조정지역 1주택자가 서울 반포자이(전용면적 84m²)를 32억 원에 추가로 매입할 때 현재는 2억6880만 원(취득세율 8%·지방교육세 포함)의 취득세를 내야 한다. 하지만 정부 방침대로면 절반 이하인 1억560만 원(취득세율 3%·지방교육세 포함)으로 줄어든다.

양도세 시뮬레이션에 따르면 조정지역 2주택자가 15억 원에 매입해 2년 이상 보유한 마포래미안푸르지오(전용면적 84m²) 1채를 17억 원에 팔고 1주택자가 될 경우 중과세율을 적용하면 5625만 원의 양도세를 내야 한다. 하지만 중과 배제가 연장돼 일반세율을 적용하면 이보다 2642만 원 줄어든 2983만 원을 내면 된다.

최고 70%까지 매겼던 분양권과 주택·조합원입주권에 대한 단기 양도세율은 2020년 이전 수준으로 환원한다. 분양권 취득 후 1년 안에 팔면 현행 70% 대신 45% 세율을 적용하고, 1년이 지나 팔면 현행 60% 대신 기본세율(6∼45%)을 적용한다.

○ “일부 급매물 소화엔 도움 될 것”

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정부는 이날 “주택시장 상황을 종합적으로 감안해 규제지역을 연초에 추가 해제하겠다”고도 밝혔다. 현재 서울과 과천·성남시(분당구·수정구), 광명시, 하남시의 경기 4곳이 조정대상지역으로 남아있다. 서울은 투기과열지구로도 묶여 있다. 최근 집값 하락 폭이 큰 서울 강북 일부와 광명시 등의 규제지역 해제가 거론된다.

다주택자에게 적용되는 대출 규제도 완화한다. 현재 규제지역에서 원천 봉쇄된 다주택자 주택담보대출은 주택담보인정비율(LTV) 30%까지 허용하기로 했다. 또 생활안정이나 임차보증금 반환 목적의 주담대 규제도 완화한다. 이에 따라 규제지역에서 시가 9억 원 초과 주택에 대해 임차보증금을 돌려줄 목적으로 주담대를 받은 경우 집주인의 3개월 내 전입 의무는 폐지된다. 또 현재 50%까지 적용되는 무주택자의 규제지역 LTV는 시장과 가계부채 여건을 살펴 상향 조정하는 방안을 추진하기로 했다.

최근 주택가격 하락세를 고려해 내년에는 1주택자의 재산세에 적용되는 공정시장가액비율을 현 45%보다 낮추기로 했다. 재산세는 과세표준에 공정시장가액비율을 곱해 산출하게 돼 있어 이 비율을 낮추면 세금도 줄어든다. 공정시장가액비율은 정부가 시행령으로 40%까지 낮출 수 있다.

부동산 전문가들은 정부 방침이 거래절벽 해소에 긍정적이겠지만 단기간에 시장 침체 상황을 해결하는 데는 한계가 있을 것으로 전망했다. 집값 상승 기대감이 크지 않은 데다 대출 이자 부담마저 더 늘어날 것으로 예상되기 때문이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “일부 급매물 소화와 시장 연착륙에는 어느 정도 도움이 될 것”이라고 설명했다.