분양가상한제-실거주 의무 폐지…수도권 전매제한 10년→3년

정부가 3일 부동산 규제 대폭 완화에 나선 것은 분양시장 침체가 건설 경기와 주택 공급 위축 등 부동산 시장 전반으로 번지는 것을 사전에 차단하기 위해서다. 서울 강남권의 고가 아파트를 분양 받아도 중도금대출을 받을 수 있고 거주 의무가 없어져 입주 즉시 전세를 놓을 수 있다. 전매제한 기간이 최장 10년에서 최장 3년으로 줄어들게 된다. 이번 규제 완화로 이날 계약을 시작한 서울 강동구 둔촌주공아파트(올림픽파크포레온) 등 대단지 아파트 분양에도 청신호가 켜질 것으로 보인다.

●분양가 12억 넘어도 중도금 대출 가능

이날 국토교통부가 공개한 2023년 업무계획은 주택공급과 거래 활성화를 이끄는 데에 방점이 찍혀 있다. 부동산 시장이 급격히 침체로 접어들었지만 집값 상승기 도입된 각종 분양 규제는 대출, 실거주 의무 등 전 분야에서 여전히 남아 있는 상황이다. 이런 겹겹의 규제를 단번에 없애 현 상황을 반전시키려는 의도로 해석된다.

지난해 11월 기준 전국 미분양 주택은 5만8027채로 국토부가 판단하는 위험 수준(6만2000채)에 근접했다. 미분양이 늘며 부동산프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실 등 우려도 커졌다. 원희룡 국토교통부 장관은 3일 브리핑에서 “지난해 10월과 지난해 11월 선호 입지에서의 미분양이 1만 채 이상씩 늘었다”며 “집값의 급격한 하락을 막기 위한 강도 높은 경착륙 방지 장치를 썼다”고 했다.

정부는 우선 2~5년까지 주어진 분양가상한제 주택 실거주 의무를 폐지하기로 했다. 이는 주택법 개정 사항으로 야당 협조가 필요하다. 야당 내에서도 부동산 침체는 막아야 한다는 공감대가 있는 것으로 알려졌다. 법 개정까지 시간이 소요되지만, 법 개정 이전에 의무가 부과된 단지도 소급 적용하기로 했다. 법이 개정되면 민간택지 분양가상한제가 유지되는 서울 강남3구와 용산구에서 분양한 아파트도 입주 때 실제 거주하는 대신 세입자를 받을 수 있다. 내년 입주 예정인 강남구 래미안 원베일리 등이 이에 해당된다.

법 개정과 별개로 민간택지 분양가상한제 적용 지역에서 해제되면 5일 이후부터 실거주 의무가 없어진다. 서울 강동구가 분상제 적용 지역에서 벗어남에 따라 둔촌주공 당첨자는 세입자에게 받은 보증금으로 잔금을 치를 수 있게 된다. 인근 공인중개사무소 관계자는 “자금 마련에 어려움을 겪는 당첨자가 많았는데 실거주 의무가 폐지돼 계약률이 높을 것”이라고 했다.

또 분양가 12억 원이 넘는 전용 84㎡ 당첨자도 중도금 대출이 가능할 전망이다. 국토부는 주택도시보증공사(HUG)와 협의해 중도금대출 보증이 가능한 분양가 상한 기준(기존 12억 원)을 폐지하기로 했다. 중도금대출보증 인당 한도(기존 5억 원)도 사라진다.

●분양주택 전매제한 대폭 완화

전매제한 기간도 수도권은 기존 최대 10년에서 3년으로, 지방은 최대 4년에서 1년으로 대폭 줄어든다. 수도권은 분양가상한제 적용 공공택지나 규제지역이 3년, 과밀억제권역이 1년, 그 외 지역은 6개월을 적용 받는다.

새로운 규제를 적용하면 둔촌주공의 전매제한 기간은 기존 8년에서 1년으로 줄어든다. 둔촌주공이 있는 강동구가 이번에 분양가상한제 지역에서 제외돼 과밀억제권역 적용을 받게 되기 때문이다. 둔촌주공 입주 예정일은 2025년 1월로, 전매제한이 1년으로 줄어들면 입주 전에라도 분양권을 팔 수 있게 된다.

지방 주택 전매제한 기간은 기존 최대 4년에서 1년으로 줄어든다. 분양가상한제 적용 공공택지나 규제지역은 1년, 광역시(도시지역)은 6개월이다. 국토부 관계자는 “주택법 시행령 개정에 착수하고, 시행령 개정 이전에 분양 받았더라도 소급 적용할 계획”이라고 했다.

분양가 9억 원까지만 공급됐던 특별공급도 앞으로는 분양가와 상관없이 나오게 된다. 국토부는 올해 2월까지 주택공급규칙 개정을 완료하고, 규칙 시행 이후 입주자모집 승인 신청을 하는 단지부터 적용하기로 했다. 무순위 청약은 무주택 요건이 폐지돼 다주택자도 무순위 청약에 참여할 수 있다. 1주택자 청약 당첨자의 기존주택 처분 의무도 폐지된다. 정부는 2월 규칙 개정해 상반기 중 시행할 계획이다. 기존에 청약에 당첨돼 처분의무가 있는 당첨자도 소급적용을 받을 수 있다.

전문가들은 이번 분양규제 완화 등으로 청약시장의 수요가 일부 살아날 수 있지만 당장의 청약 흥행은 어려울 것으로 전망했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “알짜 무순위 청약이나 서울 주요 입지로 청약이 집중되는 쏠림현상이 나타날 수 있다”면서도 “현재 중도금 집단대출 이자가 7%대를 기록해 영향은 제한적일 것”이라고 했다.

전면적인 규제 완화가 향후 집값 불안의 불씨가 될 수 있다는 우려도 나온다. 안성용 한국투자증권 부동산팀장은 “현금을 충분히 보유하고 있는 다주택자나 1주택자들이 이제 슬슬 저점 매수를 고민하고 있는데 이들이 매입에 뛰어들 경우 시장이 언제든지 흔들릴 수 있는 만큼 정부도 시장을 철저히 모니터링할 필요가 있다”고 했다.