용산 정비창, 용적률-건폐율 풀어 개발… 초고층 복합단지 조성

국토부, 도시계획 체계 전면개편

용산국제업무지구 조감도. 자료: 서울시

싱가포르 마리나베이처럼 토지 용도와 용적률, 건폐율 등의 규제를 없앤 ‘한국판 화이트 존(White Zone)’인 도시혁신구역이 도입된다. 민간 사업자가 기존 도시계획 규제에 얽매이지 않고 아파트와 오피스, 쇼핑몰, 호텔 등이 어우러진 초고층 복합 단지로 개발할 수 있는 ‘도시계획 치외법권’ 구역이다. 서울의 마지막 금싸라기 땅으로 꼽히는 서울 용산 철도정비창 등 대형 부지 개발이 탄력을 받을 것으로 보인다.

○ 용산 철도정비창 등 탄력

국토교통부는 6일 주거·상업·공업 등 토지 용도와 밀도(용적률·건폐율)를 엄격하게 구분해온 기존 도시계획 체계를 전면 개편하는 ‘도시계획 혁신 방안’을 내놓았다. △도시혁신구역 △복합용도구역 △도시계획시설 입체복합구역 등 ‘공간혁신 구역’을 도입하는 게 주요 내용이다.

일제강점기부터 유지되어 왔던 기존 도시계획 체계는 토지의 용도별로 용적률과 건폐율이 정해져 있어 제조업 시대 위주의 낡은 잣대로 경직되게 운용됐다는 비판이 컸다. 최근의 첨단산업, 직주근접 등의 추세를 반영해 유연하게 바꾸겠다는 취지다. 정부는 민간 사업자에게 자율성을 부여하되 무분별한 개발을 막도록 공간혁신구역 개발 계획은 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐 승인하기로 했다.

도시혁신구역은 민간 사업자가 용적률과 건폐율, 토지용도 등에 제약받지 않고 창의적으로 개발할 수 있다. 노후 항만 관광·상업·주거 등 초고층 복합단지로 개발해 글로벌 중심지로 거듭난 싱가포르 마리나베이가 대표적이다. 싱가포르 정부가 1997년 이 일대를 화이트 존으로 지정해 민간 사업자에게 개발 권한을 부여했다.

한국도 2015년 ‘입지규제최소구역’이 도입됐지만 민간 사업자는 사실상 없었다. 전체 연면적 중 주거 비율이 40%로 묶여 있는 등 사업성이 낮았던 영향으로 풀이된다.

국토부는 이번 도시혁신구역에는 전체 연면적에서 쇼핑몰이나 오피스(상업) 등 단일 용도 비율을 60%에서 70%로 올려 사업성을 높이기로 했다. 주거 비율도 기존 40%에서 ‘50%+α’로 올렸다. ‘α‘는 역세권 개발처럼 임대주택 등으로 공공이 개발 수익을 환수하는 장치도 마련했다.

서울 용산 철도정비창 등 대규모 부지가 이 같은 방식으로 개발될 것으로 예상된다. 서울시는 지난해 7월 이 일대 49만3000m²(약 15만 평)를 입지규제최소구역으로 지정해 국제업무지구로 개발하겠다는 계획을 내놨다. 서울시 관계자는 “보다 과감한 용적률을 부여해 사업자가 자유롭게 개발할 수 있어 사업 유인이 커질 것”이라고 했다.

○ 쇠퇴한 구도심 복합개발

국토부는 쇠퇴한 구도심이나 영세 제조업체가 몰린 산업단지 등을 살리기 위한 ‘복합용도구역’도 도입한다. 공업지역에 아파트나 백화점 등이 들어서는 등 기존 용도지역에선 불가능했던 시설을 설치할 수 있다. 전면 재개발을 안 해도 점진적으로 융합 개발할 수 있다. 항만 물류창고를 주거·업무시설·공원 등을 갖춘 지역으로 개발한 미국 보스턴 혁신지구가 대표 사례다.

철도를 지하화하고 지상에 주거·상업시설을 짓는 ‘도시계획시설 입체복합구역’도 도입된다. 대학교, 체육센터, 터미널 등 다중이용시설을 복합화·지하화하면 종합병원이나 국제회의장 등 기존 도시계획상으로 금지됐던 시설이 들어설 수 있다.

또 15분 내에 관공서와 병원, 기업 등에 접근할 수 있는 프랑스 파리의 ‘15분 도시’와 같은 ‘n분 생활권’도 ‘생활권 도시계획’으로 제도화된다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “입체적인 도시계획이 가능할 수 있을 것”이라고 했다.