공동주택 공시가 3월17일 공개…산정방식 정교해지고 검증 강화

서울 송파구 롯데타워 서울스카이에서 바라본 도심의 모습. 2022.12.26 뉴스1

정부가 부동산 공시가격을 2020년 수준으로 낮춰주기로 약속한 가운데 아파트 등 공동주택 공시가격(이하 ‘공동주택 가격’) 산정방식에 대한 세부내용이 공개됐다.

이에 따르면 올해 아파트 등 공동주택 공시가격(이하 ‘공동주택 가격’) 공개시기가 지난해보다 5일 앞당겨진다. 또 공동주택 공시가격의 신뢰성을 높이기 위해 산정방식은 보다 정교해지고, 검증 절차는 한층 강화된다.

국토교통부는 지난 4일 이런 내용을 담은 ‘2023년 공동주택가격 조사·산정 업무요령’(이하 ‘업무요령’)을 누리집에 공개했다.

● 공동주택 공시가격, 산정방식 정교해진다

6일 업무요령에 따르면 국토부는 올해 공동주택 공시가격 초안을 3월 17일 공개하기로 했다. 이는 지난해(3월22일)보다 5일 정도 앞당겨진 것이다. 가격 검증 절차를 강화하면서 필요한 시간을 확보하기 위한 조치로 풀이된다.

공동주택 가격의 투명성과 일관성을 높이기 위해 구체적이고 명확한 가격산정 절차도 마련했다. 지난해까지는 대상 부동산의 평형별 적정 거래사례 분석(①)과 민간정보업체 등이 제공하는 가격자료와의 비교(②), 해당지역 현장방문을 통한 가격수준 및 동향조사(③) 등과 같은 3단계 절차를 거쳐 기준시세를 결정했다. 이렇게 선정된 기준시세를 바탕으로 개별 공동주택 가격이 결정된다.

하지만 올해부터는 건축물 대장과 대지권 등에 대한 기초 자료 검토와 각종 가격 자료 수집(①)과 공동주택의 층별·위치별 효용 등 특성에 대한 전수조사(②)를 거쳐 가격자료를 선택(③)한 뒤 기준가격을 선정하도록 했다. 또 가격자료 선택 과정에서 특이하게 비싸거나 싼 가격이나 담합 등과 같은 부적정 거래 사례 등에 대한 면밀한 검토가 이뤄지도록 했다.

상대적으로 기준가격 선정 과정이 복잡해진 셈이다. 국토부는 이와 관련 ‘매년 전체 공동주택을 대상으로 기준가격과 층별·위치별·향별 효용비를 조사해 가격을 선정하겠다’고 못 박았다.

이런 과정을 거쳐 결정된 기준가격에다 층별 위치별 특성을 반영해 개별 공동주택 가격이 책정된다. 층수 특성 반영은 로열층을 기준으로 저층부와 고층부의 가격을 일정 범위에서 조정하는 작업이다. 위치별 특성 반영은 향·조망·소음·접근성 등 주택가격에 영향을 미치는 요소를 적용하는 것이다.

● 공동주택 공시가격, 검증절차는 대폭 강화

결정된 공동주택 가격에 대한 검증절차는 이중삼중으로 진행된다.

우선 3월 17일 공개에 앞서 국토부의 현정 점검이 이틀간(3월 9~10일) 진행된다. 지난해까지 실시된 공동주택가격(안)에 대한 심사와 특별점검에 이어 한 차례 더 추가 검증작업을 진행하겠다는 것이다. 이와 함께 외부점검단을 꾸려 진행하는 심층심사/점검은 인력과 기간(11일→15일)이 모두 확대된다.

지방자치단체가 공시가격(안)에 대해 검증하는 절차도 신설된다. 지자체가 공동주택 가격 산정 절차에 참여함으로써 투명성을 높이겠다는 취지다. 지자체는 공동주택 가격(안)에 대해 공동주택 주요 단지의 특성 조사 결과가 건축물대장 등 공부(公簿)와 일치하는지 여부 등을 검증한다. 또 지역별 주요 공동주택 단지의 가격 균형 관련 사항이나 지역별 가격변동률이 제대로 적용됐는지 등도 점검한다.

만약 지자체에서 문제점 등을 발견해 의견을 제출하면 이의 반영 여부와 검토 내용 등을 통보해줘야 한다.

● 공동주택 공시가격, 큰 폭 하락 예상

한편 올해 공동주택 가격의 하락폭에 관심이 모아진다. 정부가 최근 집값 하락과 어려운 경제여건 등을 감안해 올해 부동산 관련 세금 부담을 2020년 수준으로 낮춰주겠다는 계획을 세웠기 때문이다.

또 지난달 발표한 표준주택 공시가격(-5.95%)과 표준지 공시가격(-5.92%)을 각각 5% 이상 낮췄다. 표준주택 공시가격이나 표준지 공시가격이 하향 조정된 것은 2009년 이후 처음이었다.

시장에서는 공동주택 가격이 10% 넘게 하락할 가능성이 높다고 내다봤다. 국토부가 지난달 표준주택과 표준지 공시가격을 발표하며 인용한 한국부동산원 자료에 따르면 지난해 10월까지 단독주택은 1.86%, 토지는 2.77% 상승한 것으로 집계됐다. 부동산 경기 침체 영향을 상대적으로 덜 받은 탓이다. 그런데도 표준주택과 표준지 공시가격을 5% 넘게 떨어뜨렸다.

반면 같은 기간 아파트 매매가는 -2.83%로 이미 마이너스를 기록 중이다. 게다가 공동주택 가격은 2021년(19.05%)과 지난해(17.22%)에 잇따라 두 자릿수 이상 급등한 상태다. 결국 2020년 수준으로 되돌리기 위해선 큰 폭의 하향 조정이 불가피하다.