[머니 컨설팅]단독 매도보단 증여뒤 파는게 절세 효과

가족 이월과세 기간 5→10년 확대
적용 안 받는 게 가장 유리하지만
10년내 팔더라도 단독명의보다는
지분 증여 해두는게 세 부담 적어

김지연 신한은행 WM사업부 세무사

Q. 서울에 아파트 2채를 보유한 A 씨는 새해 들어 배우자 B 씨에게 부동산 1채의 지분 50%를 증여했다. 그런데 올해부터 부동산을 자녀와 배우자에게 증여한 뒤 10년 이내로 부동산을 매각하면 세금 폭탄을 맞는다는 얘기를 들었다. 세금이 얼마나 많이 오르는지 궁금하다.


A. 부동산 양도소득세는 기본적으로 양도차익(양도가액―취득가액)에 따라 세금 부담이 달라진다. 이 양도차익을 줄이기 위해 배우자나 직계존비속에게 부동산을 증여한 후 양도하기도 한다. 증여를 받는 사람은 증여받은 가격이 취득가액이 되므로 증여자가 취득했던 실제 취득가액보다 양도차익이 작아지기 때문이다.

여기서 증여 효과를 제거하고 증여하는 사람이 취득했던 실제 취득가액을 기준으로 양도세를 부과하는 것을 ‘이월과세’라고 한다. 이 이월과세는 배우자나 직계존비속에게 증여하고 양도할 때까지 보유 기간이 5년 이내일 때만 적용했으나 올해부턴 적용 대상이 되는 보유 기간이 10년으로 확대됐다. 2023년부터 부동산을 증여받는다면 10년 이상 보유하고 양도해야 증여의 효과를 그대로 인정받을 수 있는 것이다.

그렇다면 이월과세를 적용했을 때 무조건 세금 부담이 커지는 걸까? A 씨의 사례를 조금 더 자세히 들여다보자. A 씨는 주택을 2억 원에 취득해서 4년간 보유하다가 주택의 50% 지분을 배우자 B 씨에게 증여했다. 증여 당시 주택의 50%에 해당하는 가액은 4억 원이어서 4억 원에 증여 신고를 했다. 그리고 4년 뒤 해당 주택을 10억 원에 매각했다. B 씨가 주택 50%를 보유한 기간은 4년이며 주택 취득가액은 4억 원이다.

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만약 증여를 하지 않고 A 씨의 단독명의로 매도했다면 세금은 약 2억7000만 원이다. 배우자 B 씨에게 주택 50% 지분을 증여하고 10년 이내 매도하여 이월과세를 적용했을 땐 양도세 약 2억3600만 원과 증여로 인한 취득세(4%로 적용) 1600만 원을 더해 약 2억5200만 원의 세금을 내면 된다. A 씨 단독명의로 매도하는 것보다 이월과세를 적용받더라도 B 씨에게 증여해 매도할 때 세금이 1000만 원 이상 저렴해진다.

배우자 B 씨는 A 씨에게 주택의 50%를 증여받으면서 취득세 1600만 원을 냈다. 여기서 B 씨의 증여로 인한 취득세는 필요경비로 공제하지 않는다. 이월과세를 적용하면 증여하는 사람의 취득금액을 반영해 양도소득세를 계산하므로 증여받는 사람에게 발생된 증여로 인한 취득세를 경비로 인정할 수 없다.

만약 증여받는 사람이 부담한 증여세가 있다면 그 증여세 상당액은 필요경비에 산입된다. 다만 이 사례에서 배우자 B 씨는 4억 원을 증여받았는데, 이는 배우자에 대한 증여재산 공제 금액인 6억 원 이하이므로 증여세가 발생하지 않는다.

그럼 증여세액이 현저하게 크다면 양도소득세를 한 푼도 내지 않을 수 있을까? 증여세 상당액이 크다면 양도차익이 감소하므로 오히려 양도소득세가 작아지는 경우도 발생한다. 다만 이럴 땐 이월과세를 적용하지 않는다. 이월과세를 적용해 계산한 양도소득세액이 이월과세를 적용하지 않고 계산한 양도세액보다 클 때만 이월과세를 적용하기 때문이다.

이 사례에서도 증여 10년 이후 매도해 이월과세를 적용하지 않았다면 이월과세를 적용할 때보다 세금 부담이 1억 원 이상 줄어든다. 즉, 이월과세를 적용받지 않는 게 세금 부담 측면에선 가장 유리하다. 부득이하게 증여 후 10년 이내에 매도해야 한다면 단독명의보단 지분만 증여해 이월과세를 적용받는 게 세금 부담이 작은 것이다. 이처럼 세법은 사실관계에 따라 다양한 경우의 수가 있기 때문에 전문가와의 상담이 필수적이다.