[우병탁의 절세통통(㪌通)]주택 수용 등 경우 양도시기 잘 따져야

조정대상지역 지정-해제 잇달아
양도시기 따라 중과세 시행-유예
조정지역내 다주택 양도세 중과
내년 5월 9일까지 한시적 유예

우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장

최근 규제지역 해제가 잇따르면서 양도소득세에 관해 궁금해하는 사람들도 많아지고 있다. 다주택에 대한 양도세 중과세는 조정대상지역에 있는 주택을 처분 등 양도하는 경우에만 적용된다. 일반적인 매매라면 주택 취득 시기와 양도 시기를 따져 세금을 계산하면 되지만 주택이 수용되는 경우 등 특수한 경우에는 그 셈법이 복잡해진다.

국토교통부는 지난해 6월 ‘제2차 주거정책심의위원회’를 개최하고 투기과열지구와 조정대상지역을 조정했다. 대구·대전 등 투기과열지구 6곳과 조정대상지역 11곳을 해제한 것이다. 투기과열지구와 조정대상지역은 주택가격상승률, 청약경쟁률 등 정량 요건을 충족하면 새로 지정되기도 하고 지정이 해제되기도 한다.

이달 5일에는 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 제외한 전 지역이 조정대상지역에서 해제됐다. 조정대상지역에서는 다양한 세금 규제가 적용된다. 조정대상지역으로 지정된 후에 새로 사는 집은 향후 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해 2년 이상 거주해야 한다. 조정대상지역이 아닌 곳에서는 거주요건 없이 2년 이상 보유만 하면 비과세 혜택을 받을 수 있다.

조정대상지역에서 다주택 상태로 주택을 매각할 때는 양도세도 2주택으로 중과된다. 중과되는 경우 기본세율에 20%포인트씩 추가돼 26∼65%(지방소득세 포함 시 최고 71.5%)의 세율을 감당해야 한다. 다만 지난해 5월 10일부터 2024년 5월 9일까지는 한시적으로 양도세를 중과하지 않고 기본세율로 과세한다.

다주택에 대한 양도세 중과세는 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우에만 적용된다. 따라서 중과세 유예가 종료되는 2024년 5월 10일부터는 다시 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 경우 양도세가 중과된다.

양도세가 중과되는 것은 조정대상지역에 있는 주택을 매각할 때 해당한다. 양도 시기가 중요하다는 의미다. 소득세법상 부동산의 양도 시기는 잔금 또는 소유권이전등기일 중 빠른 날이다. 만약 조정대상지역으로 지정되기 전에 계약금을 받고 지정일 이후에 잔금을 받는 경우라면 매도자로서는 조정대상지역으로 지정될 것이라는 사실을 예측할 수 없었을 것이다. 따라서 지정일 전에 매도계약을 하고 계약금을 받은 사실이 확인되면 조정대상지역 지정 이후 양도 시기가 도래하더라도 예외적으로 양도세를 중과하지 않는다. 납세자의 예측 가능성을 존중해주는 것이다.

그런데 통상적인 매매와 달리 부동산(주택)이 수용되는 경우에는 양도 시기가 다르다. 법률에 따라 공익사업을 위해 수용되는 경우 양도 시기는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기일 중 빠른 날로 한다.

수용은 계약서와 계약금액도 따로 없다. 수용 절차에 따라 모든 것이 이뤄진다. 재개발로 인한 수용 과정에서 2020년 5월에 수용위원회의 재결이 이뤄졌다고 가정하자. 조합은 재결 시점에 손실보상금을 공탁했다. 해당 지역은 2020년 6월 조정대상지역으로 지정됐고, 같은 해 7월에 실제 수용이 개시됐고, 보상금 수령도 이뤄졌다.

이때 수용개시일에 해당 부동산이 양도됐다고 보면 조정대상지역 지정 이후의 양도로 양도세 중과 대상이다. 반면 손실보상금을 공탁한 날을 계약 및 계약금 수령일로 본다면, 양도세 중과 대상이 아니게 된다.

수용 보상의 경우 수용 자체는 합의 또는 강제에 의해 정해지더라도 보상금에 대한 이견이 있는 경우 수용 재결의 결정에 따라 보상금 수령일은 달라질 수 있다. 이때 손실보상금의 합의가 이뤄지지 않아 손실보상금을 공탁한 경우 양도 시기는 손실보상금의 공탁일로 본다.

일반적인 법 조항에도 불구하고 수용 등의 특수한 경우 부동산의 양도 시기를 잘 따져볼 필요가 있다. 특히 최근처럼 조정대상지역이 새롭게 지정되거나 해제되고, 양도 시기에 따라 중과세가 시행되거나 유예되는 경우에는 더욱 그렇다. 정신을 바짝 차리지 않으면 자칫 더 많은 세금을 낼 수 있다.