“임대료 못 올리는데…” 금리 폭등에 ‘청년주택’ 휘청

“임대료 2년마다 5%내 인상 제한
대출이자 2배 뛰어 적자 눈덩이”
수익악화로 사업중단 잇따라 검토
“세액 공제 등 조세-금융지원 필요”

서울 용산구 한강로2가에 있는 제1호 역세권 청년주택 전경. 총 1086채 규모로 2021년 2월부터 입주했다. (사진은 기사와 직접 관련 없음.) 동아일보DB

서울에서 ‘역세권 청년주택’ 사업을 하는 시행사 대표는 최근 2배 넘게 뛰어버린 대출 이자에 골머리를 앓고 있다. 역세권 청년주택은 임대료가 인근 시세보다 10% 싼 임대주택. 10년 동안은 입주자가 2년마다 재계약할 때 임대료를 5% 이내로만 올릴 수 있어서 늘어난 이자 부담이 그대로 적자로 쌓이고 있다. 그는 “대출 금리가 2.7%대에서 5.9%로 뛰면서 추가 이자만 30억 원 넘게 늘어났다”며 “아직 임대료도 못 받았는데 현금 흐름이 나빠져 사업 포기를 고민해야 하는 상황”이라고 털어놨다.

최근 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 금리가 가파르게 오르며 ‘역세권 청년주택’ 등 시세보다 싸게 공급하는 공공임대주택 사업이 어려움을 겪고 있다. 전세사기와 깡통주택 우려로 임대주택 인기가 높아지고 있지만, 임대주택 사업자의 자금 경색이 이어지면 공공주택 공급 계획에도 차질이 빚어질 수 있다는 우려가 나온다.

○ 이자 2배 오르며 금융 비용에 허덕여

민간 시행사나 건설사가 참여하는 역세권 청년주택 사업은 공공이 민간 토지의 용적률을 대폭 올려주는 대신 공공기여 명목으로 사업자가 시세보다 낮게 임대주택을 공급한다. 사업 초반엔 손해를 보지만 준공 10년이 되면 임대주택을 매각해 사업자가 수익을 보전했지만 금리가 올라 초기 부담이 불어나며 이익구조 자체가 흔들리고 있다.

부동산 활황기에는 ‘용적률 특혜’로 비판받기도 했지만, 이젠 사업자들이 너도나도 손을 떼는 것을 고려하는 분위기다. 대체투자를 담당하는 한 투자운용사 임원은 “미리 매입한 토지를 원가 수준으로 넘기겠다며 찾아오는 청년주택 사업자가 부쩍 늘었다”며 “자산운용사도 최근 고금리 부담이 버거워 섣불리 사업에 손대지 못하고 있다”고 했다.

일반 임대주택도 비슷한 상황이다. 한 중견 건설사는 임대주택 700여 채를 짓기 위해 조달한 자금의 금리가 3%대에서 6%대 중반까지 오르며 금융 비용에 허덕이고 있다. 임대료가 시세보다 저렴한데 임대료 상승 제한에 매각도 10년간 불가능해 금리 부담을 그대로 버텨내야 하기 때문이다. 이 건설사 관계자는 “올 하반기(7∼12월)엔 금리가 안정될 거라는 희망고문을 하고 있다”고 했다.

○ 공공임대 인기 높아지는데 공급자는 “사업 포기”

역세권 청년주택은 실부담액이 낮고 전세금 의무보증 가입으로 깡통전세 우려로부터도 자유로워 최근 인기다. 지난해 11월 입주자를 모집한 서울 영등포구 당산동2가 ‘포레나 당산’은 일반공급 경쟁률이 약 120 대 1에 달했다. 전세사기, 깡통전세 우려로 임대주택 인기는 점점 더 높아지는데 공급자는 발을 빼는 역설적인 상황이 벌어지고 있는 것이다. 임대주택을 포함한 윤석열 정부의 공공주택 공급 계획이 차질을 빚을 수 있다는 우려도 나온다. 국회 입법조사처는 최근 보고서에서 “금리 인상, 주택가격 하락, 미분양 증가 등의 상황을 고려할 때 정부의 주택 공급 계획을 예정대로 추진하는 것이 적절한지 논의가 필요하다”고 지적하기도 했다.

전문가들은 임대주택은 주거복지 차원의 사업인 만큼 시장 상황에 맞는 조세와 금융 지원책이 나와야 한다고 강조한다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “금리 인상으로 늘어난 이자만큼 세액을 공제해주거나 주변 시세와 임대료 격차가 큰 단지는 임대료를 올릴 수 있도록 해 숨통을 터줘야 한다”고 말했다. 서울시 관계자는 “청년주택이 부실화되지 않도록 공공에서 미리 매입하거나 운영 기간 장기화 등을 전제로 시행사를 지원하는 방안을 고려하고 있다”고 말했다.