4%대까지 내려온 주담대…다주택자 ‘강남’ 넘어 움직일까

서울 강남구 공인중개사 모습. 2023.2.12 뉴스1

현금 보유력이 있는 다주택자의 주택담보대출 규제가 2일부터 완화하면서 부동산 시장 안정화를 바라는 정부 정책이 효과를 볼지 주목된다. 특히 다주택자의 경우 상대적으로 신용도도 높아 금리 연 4%대 주담대가 가능해 고금리 상황에 대한 영향도 적을 것으로 보인다.

전문가들은 당장 부동산 가격이 과도하게 떨어졌다고 판단되는 곳부터 매수 움직임이 있을 것으로 전망한다. 하지만 향후 시장 전망이 어두운 만큼 다주택자들도 보수적일 수밖에 없으리라 예측한다. 거래 활성화 노린 정책이기에 다주택자의 구매력으로 시장 연착륙에는 도움이 될 것이라는 판단이다.

금융위원회는 이날 열린 정례회의에서 은행업 감독규정 등 5개 업권(은행·보험·저축·상호·여전) 감독규정 개정안이 의결됐다고 밝혔다.

주요 내용은 △규제지역 내 다주택자 주담대 LTV(주택담보대출비율) 30%까지 허용 △주택 임대·매매 사업자에 대한 주담대 허용(규제지역 LTV 30%·비규제지역 LTV 60%) △임차보증금 반환 목적 주담대 및 관련 제한 폐지 △서민·실수요자의 규제지역 내 주택구입목적 및 생활안정자금 목적 대출한도 폐지 △대환 시 기존 대출시점 DSR 적용 등이다.

지난해 11월 개최된 제3차 부동산관계장관회의와 지난 1월 금융위 업무보고에서 발표된 ‘주담대 규제 정상화’ 방안이다.

정부는 무주택 실수요자보다는 금리의 영향을 적게 받는 현금 보유·유주택자의 구매력에 기대 부동산 시장 안정화를 모색했다. 다주택자들의 투자 수요와 유주택자들의 갈아타기(대환) 수요를 이끄는 데 초점을 맞춘 대책이라는 의미다.

실제 이날 기준 KB국민·신한·하나·우리·농협 등 5대 은행의 변동형 주담대 금리(6개월 주기)는 연 4.53~6.39%다. 무주택 실수요자들보다 자금 여력이 풍부한 차주들은 신용등급이 상대적으로 높아 4% 중반대 금리로 대출 이용이 가능할 것으로 관측된다.

시중은행 관계자는 “일반적인 차주들의 주담대 실질금리도 연 5%선으로, 6% 중반대 최고금리 적용을 받는 차주는 드물다”며 “집값 12억원 기준 LTV가 30%까지 풀리면, 신용등급이 좋은 분들은 월 120만원의 원리금(30년 만기 기준) 부담을 통해 3억6000만원의 추가 대출 여력이 생기는 셈”이라고 말했다.

다만 부동산 전문가들은 다주택자 등 구매력이 있는 사람들이 실질적으로 움직일지 여부는 아직 지켜봐야 한다는 입장이다.

시장 평가 대비 아주 과도하게 집값이 가격이 내려갔다고 판단되는 곳에는 수요가 늘겠지만, 향후 전망적인 부동산 시장 하락장에 점쳐지는 만큼 보수적인 움직임이 예상돼서다.

부동산 시장 안정, 회복까지 가기 위해서는 무주택 실수요자 등도 추격매수에 가세해야 하는데, 이들에게는 금리 부담이 여전히 크고 DSR(총부채원리금상환비율) 등 규제 장벽이 여전하다는 설명이다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “규제 완화에 대한 기대감으로 일부 낙폭과대 지역에서 바닥권에서 거래가 이뤄질 것으로 보이나, 고금리와 경기침체 등 우려에 추격매수가 나타나기에는 어려운 상황”이라며 “부동산 시장에 대한 접근을 보수적인 관점에서 보는 시각이 많기에 이번 변화로 상승 반등보다는 매물 소화 과정이 촉진될 것으로 보인다”고 평가했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “결국 DSR과 고금리로 귀결되는데, 특히 현재 금리 수준에서 4억원 대출 시 200만원 이상 원리금 상환 부담을 떠안게 돼 차주별 부담 수준이 다르다”며 “현금 많은 사람은 구매에 나서겠지만, 대다수 차주가 대출을 활용할 수 있는 부분이 당장은 적다고 본다”고 내다봤다.

(서울=뉴스1)