[우병탁의 절세통통(㪌通)]상생임대인, 거주 않고 양도세 비과세

2021년 12월 20일 이후 전월세 계약
5%이내 인상, 2년 이상 임대해야 적용
전세 끼고 집 산 ‘갭투자’엔 적용 안돼
갭투자 뒤 신규 전월세때 요건 충족해야

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우병탁 신한은행 WM사업부 부동산팀장

최근 부동산 분야에서 가장 관심 높은 절세 방법은 상생 임대인 제도다. 이를 활용하면 조정대상지역 내에서 1가구 1주택자가 거주요건을 충족하지 않아도 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문이다.

거주자인 1가구가 국내에 주택 1채를 2년 이상 보유하다 양도하는 경우 양도금액 12억 원까지는 양도소득세를 전액 비과세한다. 다만 2017년 8월 2일 이후 조정대상지역으로 지정된 곳에서 주택을 취득했다면 2년 이상 거주요건도 갖춰야 이 같은 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.

따라서 2017년 8월 2일 이후 전세를 끼고 주택을 매입해 아직 거주하지 못하고 전세 등 세를 주고 있다면 2년이라는 거주요건이 매우 중요해진다. 전세금을 돌려주고 직접 들어가서 2년 이상 거주할 수 있다면 상관없겠지만 거주할 계획이 없거나 전세금 반환자금이 부족하다면 비과세 혜택을 받을 수 없다. 이때 고려해볼 수 있는 게 바로 상생 임대인 제도다.

상생 임대인 제도는 지난해 6월 21일 부동산 관계장관회의를 통해 요건이 완화되고 혜택도 확대됐다. 기존에는 임대 개시 시점에 1가구 1주택자이면서 기준시가 9억 원 이하인 경우만을 대상으로 했지만, 임대 개시 시점에 다주택자였더라도 향후 1주택으로의 전환 계획이 있는 임대인이라면 전부 대상으로 하고 금액 기준도 폐지했다.

2년 이상 임대를 하고도 거주요건을 1년만 인정해주던 혜택도 2년을 모두 인정하는 것으로 확대했다. 종전에는 비과세의 거주요건만 면제되던 것에서 장기보유특별공제(장특공제) 적용을 위한 2년 거주요건도 면제하기로 했다. 이런 혜택을 적용하는 기한 역시 2024년까지로 2년 더 연장했다. 장특공제는 양도금액이 12억 원을 넘겨도, 보유 기간과 거주 기간에 따라 각 4%씩 과세 대상 양도차익의 최대 80%까지 공제해주는 제도다.

이 같은 상생 임대차 계약은 2021년 12월 20일 이후 전월세 계약부터 적용된다. 상생 임대인 계약으로 인정받기 위해서는 직전 임대차 계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상해 2년 이상 임대해야 한다. 이미 세입자가 있는 주택을 구입해 승계한 것은 인정되지 않는다. 전세를 끼고 집을 매입하는 ‘갭투자’를 부추길 수 있다는 우려에서다. 이런 경우 취득 이후의 임대차 계약에서 상생 임대인 요건을 충족해야 한다. 직전 임대차 계약은 1년 6개월 이상, 직전 임대차 계약과 당해 임대차 계약의 임대인은 같아야 한다. 단, 세입자는 달라도 된다. 또 두 계약 사이에 시차가 있어도 인정된다.

주택임대차보호법에 따라 세입자가 행사한 계약갱신요구권에 따라 5% 이내에서 갱신된 계약 역시 상생 임대차 계약으로 인정이 가능하다. 또 민간임대주택에 관한 특별법에 의해 구청과 세무서에 등록한 등록임대사업자의 임대 주택 역시 5% 이내로 인상이 제한되는 조건이 있기 때문에 상생 임대 주택으로 인정된다. 상생 임대인 제도와 같은 혜택이 생긴 만큼 거주하지 못하고 임대를 놓아야 하는 상황이라면 이를 활용하는 것도 훌륭한 절세의 방법이 될 수 있다.