그린벨트 집단취락지, 주거지에서 소매점으로 변신 활발

원희룡 국토교통부 장관. 2023.3.14 뉴스1

정부가 국토 균형 발전과 첨단산업용지 확보를 위해 적극적으로 개발제한구역(그린벨트) 규제를 완화할 방침을 세웠다. 이런 가운데 지난 20년 간 그린벨트 집단취락지에서 풀려난 지역의 절반 이상이 소매점이나 제조업 관련 시설로 바뀐 것으로 나타났다.

이에 따라 취락지구 해제지역의 쾌적한 거주환경 유지하고, 해제 시 부여된 용도지역에 맞는 적정 기반시설 확보 등을 위한 관리 방안 마련이 시급한 것으로 지적됐다.

국토교통부의 싱크탱크인 국토연구원은 이런 내용을 담은 보고서(‘국토정책브리프 908호-개발제한구역 집단취락 해제지역의 계획적 관리방안’)을 최근 펴냈다. 보고서는 집단취락지에 대한 해제가 계획대로 실행되는 곳이 많지 않고, 해제 이후 주거지 기능을 상실했는데도 주거지역으로 묶여 있는 등 체계적인 관리가 이뤄지지 않고 있다는 판단에 따라 마련됐다.

● 집단취락 해제지역, 수도권에 밀집

20일 보고서에 따르면 정부는 그린벨트 지정으로 인한 주민 불편과 재산권 제약에 대한 보상 차원에서 2001년부터 전국 7대 도시권에서 약 1800여 개 집단취락을 해제했다. 이 가운데 2022년 4월 말 현재 그린벨트 안에 위치한 곳(해제 취락지구)은 모두 1571개소였다.

지역별로는 수도권에 가장 많은 498개(31.7%)가 위치했고, 광주권(391개) 대전권(196개) 부산권(164개) 대구권(160개) 울산권(82개) 창원권(80개)의 순이었다.

하지만 그린벨트 면적 대비 해제 취락지구 수 비율을 따져보면 광주권이 0.76개(1㎢)로 가장 높았다. 그린벨트 면적에 비해 해제 취락지구가 많았다는 뜻이다. 이는 광주권의 경우 그린벨트의 대부분이 농지여서 취락지구가 많이 형성됐기 때문으로 풀이된다.

해제 취락지구의 규모는 5만㎡ 미만의 소규모 지역이 891개(56.7%)로 절반 이상을 넘었다. 이어서 5만㎡ 이상~10만㎡ 미만(456개), 10만㎡ 이상~30만㎡ 미만(206개) 30만㎡ 이상(18개)의 순으로 뒤를 따랐다.

● 취락지 해제 후 소매점 변신 증가

집단취락에서 해제되는 경우 81.2%가 지구단위계획을 통해 제1종 일반주거지역으로 용도지역을 상향했다. 활발한 부동산 개발이 이뤄졌음을 시사한다.

실제로 해제 취락지에 위치한 전체 건축물(연면적 기준)의 61.6%가 최근 20년 동안 새로 지어진 것이었다. 특히 개발압력이 높은 수도권(72.7%)과 부산권(67.2%)에서 그 비율이 높았다.

해제 취락지 내 건축물을 용도별로 보면 단독주택(34.7%)이 가장 많았고 소매점(11.8%) 제조업소(10.2%), 사무소(5.9%) 다가구주택(4.7%) 등의 순으로 상위 5위 자리를 차지했다.

그런데 20년 이내 신축 건축물만 보면 소매점(18.1%) 단독주택16.9%) 제조업소(15.7%) 사무소(8.7%) 다세대주택(6.8%)의 순이었다. 반면 20년 넘은 건축물 기준으로는 단독주택(63.3%)이 압도적으로 많았고, 축사(7.5%) 창고(4.6%) 일반음식점(3.5%) 다가구주택(1.8%)의 순으로 뒤를 이었다.

국토연구원은 이에 대해 “주거지 기능이 점차 상실되고 상업·업무나 공업기능으로 취락의 성격이 변화되고 있음을 보여주는 것”이라고 설명했다. 또 “주거용도에서 단독주택 이외에 여러 세대가 거주하는 다세대주택(6.8%)과 다가구주택(6.5%)도 높은 순위를 차지해 주택지의 고밀화가 진행되고 있는 것으로 파악된다”고 덧붙였다.

● 취락지구 해제지역 관리방안 마련 시급

문제는 현행 제도로는 이런 변화에 제대로 대응하기 어렵다는 점이다. 현재 해제 취락지역의 1464곳(93.2%)이 지구단위계획을 수립했지만 절반 이상인 774곳에서 계획을 바꾸고 있고, 계획된 정비사업도 제대로 이뤄지지 않고 있기 때문이다.

연구원은 이런 문제를 해결하기 위해 3가지 방안을 제시했다. 우선 취락지를 녹지지역 또는 그린벨트로 다시 묶는 것이다. 개발압력이 낮고 지구단위계획의 집행가능성이 없는 경우라면 주민동의를 받아 녹지지역으로 용도지역을 조정하거나 그린벨트 내 집단취락지구로 재지정해 정주환경 개선을 지원해줘야 한다.

둘째는 지구단위계획의 재정비이다. 주거지역 이상으로 개발된 지역은 현재 상태를 유지하되, 도시계획시설만 축소 또는 폐지하는 경우에는 지구단위계획을 정비해 폐지시설에 대한 기능 유지방안을 마련하고, 해당 도시계획시설 부지에 대해서는 공공기여 방안 마련을 전제로 개발행위를 허용해줘야 한다.

세 번째는 정비사업 활성화이다. 기존 시가지나 역세권 등에 인접해 개발압력이 높은 지역이라면 ▲용도지역 상향 조정 ▲개발사업 유형 확대 ▲정비구역 지정요건 완화 등을 통해 정비사업 활성화를 유도해야 한다.