[우병탁의 절세통통(㪌通)]재건축 때 거주용 주택은 양도세 비과세

조합원이 대체 주택 1년 이상 거주
신축 주택 완공 뒤 3년 이내 이사
최소 1년은 신축 주택에 거주해야
“주택 수 판단 때 예외적으로 제외”

우병탁 신한은행 WM사업부 부동산팀장

1주택 양도소득세 비과세 여부에 따라 부동산을 매도할 때 내야 할 세금은 크게 달라진다. 양도세와 관련된 규정이 다른 납세 항목보다 복잡하기 때문에 납세자와 과세 당국 사이에 대립이 첨예하게 발생하기도 한다. 적게는 수천만 원, 많게는 수억 원까지 세금 납부액이 변할 수 있다.

1주택 비과세 요건은 다른 납세 항목보다 까다롭고 엄격할 때가 많다. 동시에 예외 사항도 존재한다. 주거는 인간다운 생활을 영위하기 위해 매우 중요한 재화라 이를 보호할 필요가 있기 때문이다. 도시가 개발되며 낡은 주택이 재건축이나 재개발 등으로 정비되는 일도 있다. 이런 경우 1주택 비과세에서 주택 수를 판단할 때 예외적으로 제외되기도 한다.

이 같은 예외 요건은 비교적 엄격하게 적용하는데, 문제는 이를 두고 발생하는 현실에서의 문제가 매우 복잡하고 다양하다는 점이다. 도시 및 주거환경정비법에 의한 재건축이나 재개발 과정에서 대체 취득한 주택의 비과세 요건이 대표적이다.

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1주택자인 A 씨가 보유한 주택이 재건축된다고 가정하자. A 씨는 집이 재건축되는 동안 거주하기 위한 목적으로 또 다른 주택을 매입했다. A 씨가 거주용으로 매입한 주택을 나중에 되팔 때는 2주택자가 된다. 하지만 일정 조건을 갖춰 판다면 1주택자로 보고 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 재건축 기간 동안 실수요를 목적으로 불가피하게 매입한 ‘대체 주택’이라는 점을 고려해주는 것이다.

이때 대체 주택 요건을 살펴보면 다음과 같다. 먼저 대체 취득을 할 수 있는 사람은 도시정비법상의 조합원이어야 한다. 또 재건축 등의 사업시행인가일 이후에 대체 주택을 취득해 1년 이상 거주해야 한다. 재건축 등에 의해 신축된 집이 완성된 후 3년 이내에 신축 주택으로 가구원 전원이 이사해 1년 이상 계속 거주해야 하기도 한다. 다만 취학 또는 근무상의 형편으로 가구원 일부가 이사하지 못할 경우의 특례는 적용된다. 대체 주택은 재건축 등으로 신축되는 집의 완공 전후 3년 이내에 양도해야 한다.

대체 취득의 비과세 요건과 관련해 쟁점이 되는 것 중 하나는 ‘사업시행인가일 현재 재건축되는 집 1주택만을 소유해야 하는가’이다. 국세청에서는 대체 주택 양도 시 1가구 1주택 비과세를 적용한 것은 대체 주택을 취득할 당시 1가구 1주택인 경우로 해석해야 한다고 판단해 왔다.

그러나 법령에서는 해당 대체 주택을 사업시행인가일 이후 취득할 것만을 요건으로 하고 있을 뿐 소득세법령 어디에도 사업시행인가일에 1가구 2주택인 경우 비과세 대상에서 제외한다는 규정이 없다. 대법원 역시 조세법률주의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없을 경우 법문대로 이뤄져야 하고, 합리적 이유 없이 확장 또는 유추하는 것은 허용되지 않는다고 정리한 바 있다.

이에 따라 지난해 말 조세심판원은 재건축 등 사업시행인가일에 1가구 2주택자였다가 한 채를 먼저 처분하고 대체 주택을 취득했다면 이후 대체 주택을 매도할 때는 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다는 해석을 내놨다. 법령에 명시적 규정이 없음에도 해석을 통해 제한하던 대체 취득 주택의 1주택 양도세 비과세 요건을 납세자 입장에서 다시 바라본 결정이다. 이처럼 기준에 따라 양도세가 크게 달라질 수 있기 때문에 관련 법령과 유권해석 등을 꼼꼼하게 따져 봐야 한다.