정부 ‘전세사기 특별법’ 발의… 피해자 경매자금 전액 대출

[전세사기 피해자 지원 대책]

정부가 전세사기 피해자에게 2년 한시 특별법을 통해 거주 주택의 우선매수권을 부여하면서 경매 자금 전액을 4억 원 한도에서 저리로 대출해 주고 취득·등록세와 재산세도 감면한다.

정부는 27일 관계부처 합동으로 이런 내용을 담은 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거 안정 방안’을 발표했다. 이를 위해 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법’이 이날 국회에 발의됐다.

특별법에 따르면 전세사기 피해자가 우선매수권을 행사해 주택을 낙찰받을 경우 낙찰 대금은 전액 연 1∼3%대로 대출받도록 지원한다. 낙찰받은 주택에 대한 취득세를 200만 원까지, 재산세도 3년간 최대 50%까지 면제한다.

전세사기 피해자 6개 요건 모두 갖춰야 지원… “까다롭고 모호”

‘전세사기 특별법’ 들여다보니
피해 인정땐 우선매수권-임대 거주
집주인 체납액 개별 주택으로 나눠… 생계비 등 최대 402만원 긴급복지
심사만 최장 75일… 피해구제 지연, 사기 판단기준 불분명 혼선 우려

27일 정부가 공개한 전세사기 피해 지원 방안은 피해자의 주거 안정에 초점이 맞춰져 있다. 특별법을 통해 피해자의 경·공매 절차에 특례를 부여해 주택 매입을 지원하고 거주만 원할 경우엔 공공이 매입해 계속 살 수 있도록 하는 게 골자다. 사적 계약의 피해를 정부가 직접 보상해줄 수는 없지만 정책 실패에 따른 책임을 정부가 일부 떠안겠다는 취지다.

하지만 피해자로 인정받기 위한 요건이 까다롭고 기준이 명시돼 있지 않아 혼선이 불가피하다는 지적이 나온다. 전세사기 피해자 사이에서도 형평성 문제가 불거지거나 정부 심의를 거치며 구제가 지연되는 등 피해 지원의 사각지대가 생길 수 있다는 우려도 적지 않다.

● 최장 75일 심의해 피해자 결정… 피해자 요건 6가지 충족해야

이날 정부가 발표한 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거안정 방안’에 따르면 전세사기를 당한 사람은 각 시도에 지원을 신청하면 시도가 기본 요건을 조사(최장 30일)하고, 국토교통부 내에 설치되는 전세사기 피해지원위원회가 이를 심의(최장 45일)해서 결정된다. 신청부터 결정까지 최장 75일이 걸릴 것으로 전망된다.

피해자로 인정되면 경매(공매 포함) 진행 유예 또는 정지를 요구할 수 있게 된다. 유예 기간엔 살던 집에서 쫓겨날 걱정이 없어지는 셈이다.

이후 피해자는 우선매수권을 행사해 해당 주택을 낙찰받거나, 한국토지주택공사(LH) 등 공공에 우선매수권을 넘길 수 있다. 매수권을 행사하면 우선매수신청서를 법원에 제출해 살던 집을 낙찰받는다. 집주인에게 전세금을 못 받지만 살던 집에서 쫓겨나는 일은 막을 수 있다. 다른 입찰자가 최고가를 써내 낙찰받을 경우 법원은 피해자에게 우선매수권 행사 여부를 물어 피해자가 같은 가격에 낙찰받을 수 있다. 유찰이 계속되면 그만큼 할인된 가격에 집을 매입해 향후 집값이 오를 때 팔아 전세금을 보전받을 수도 있다.

공공에 우선매수권을 넘기면 공공이 주택을 매입(낙찰)해 임대주택으로 피해자에게 빌려준다. 피해자는 소득·자산요건과 관계없이 최대 20년간 시세의 30∼50%에 거주할 수 있다.

집주인의 세금 체납액이 많아 경매가 힘든 경우를 막기 위해 ‘조세채권(세금징수 권리) 안분’도 시행한다. 이는 집주인의 전체 세금 체납액을 보유한 개별 주택 단위로 나눠서 부과하는 방식. 주택 100채를 보유한 집주인이 세금을 10억 원 체납했을 경우 현재는 100채의 주택에 모두 조세채권이 10억 원 적용된다. 경매로 세금 체납액 10억 원이 회수될 때까지 세입자가 사실상 경매 신청을 할 수 없다. 하지만 조세채권 안분으로 해당 주택의 낙찰액에서 1000만 원씩만 국가가 가져가 세입자는 경매로 보증금 일부를 회수할 수 있다.

정부는 재난·재해 등 위기 상황에 지원하는 긴급복지 지원제도도 적용한다. 1인 가구 기준으로 생계비(월 62만 원), 의료비(300만 원 이내), 주거비(월 40만 원) 등 최대 402만 원을 지원한다.

● 모호한 피해자 인정 요건, 대책 실효성 지적도

전문가들은 피해자 인정 요건이 까다로운 데다 모호하고 형평성 논란도 제기될 수 있다고 지적한다. 대항력이 있으면서 확정일자를 받아야 한다는 요건은 세입자마다 상황이 달라 심의를 받아봐야 지원 여부를 알 수 있을 것으로 보인다. 근린생활시설이나 업무용 오피스텔에 거주하는 경우 전입신고가 불가능한 경우가 많고 대항력은 갖췄지만 확정일자를 받지 않는 경우도 있기 때문이다.

어떤 사건을 전세사기 사건으로 판단할 것인지도 불분명하다. 이날 정부가 제시한 판단 근거는 경찰 수사 개시 외에 없다. 다수의 피해자가 어느 정도인지, 보증금 상당액이 어떤 수준인지도 심의를 통해 결정한다. 사기 혐의를 입증하기 어렵거나 피해자가 소수라면 지원받지 못할 수 있다는 의미다. 피해 주택이 서민 임차주택이어야 한다는 요건의 경우 정부는 큰 예외가 없다면 보증금 3억 원, 전용면적 85㎡ 이하로 하되, 심의위에서 유연하게 결정하도록 할 방침이다. ‘무자본 갭투자’ 같은 일반적인 보증금 미반환 사고도 지원에서 제외되면서 형평성 논란이 생길 수도 있다.

이날 전세사기 피해자 조모 씨(46)는 “보증금 6400만 원을 날릴 뻔하다가 최우선 변제금 2200만 원을 돌려받았다”며 “보증금 ‘상당액’을 못 받을 우려가 있어야 한다는데, 이런 경우 지원 대상인지 아닌지 안내가 없어 답답하다”고 했다. 인천 미추홀구 전세사기대책위원회(대책위) 관계자는 “대가족인 경우 등 다양한 이유로 상대적으로 넓은 집에 살 수 있는데, 그 이유만으로 지원을 못 받는 건 이해가 안 된다”고 했다.

정부와 여당 계획대로 5월 초 특별법 통과가 가능할지도 미지수다. 5월 본회의 일정이 확정되지 않은 데다 더불어민주당이 여전히 ‘선 보상 후 구상권 청구’ 특별법 처리를 주장하지만 당정은 반대 입장이다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 “자금력이 부족한 피해자들이 우선매수권을 활용해 추가 대출까지 받아가면서 주택을 매입하려 할지 의문”이라고 했다. 우병탁 신한은행 WM사업부 부동산팀장은 “추상적인 조건들로 지원 대상을 구분하는 게 쉽지 않을 것”이라고 말했다.