전세사기로 불거진 전세 폐기론

[황재성의 부동산 맥락] 국민 15.5% 전세 거주… 투기 수단으로 전락한 전세 제도 대대적 개선 필요

전세 제도의 최대 리스크는 세입자가 집주인에게 맡긴 보증금을 돌려받지 못하는 상황이다. [GettyImages]

“이번 기회에 전세 제도를 없애자.”

최근 급격한 전세금 하락에서 비롯된 ‘깡통전세’나 ‘전세사기’가 사회문제로 비화하면서 인터넷 등을 중심으로 “올라도 걱정이고, 내려도 문제”라며 이 같은 주장이 나오고 있다. 이른바 ‘전세 폐기론’이다.

전세는 한때 한국의 독특한 주택임대차 제도로 여겨지며 세계인의 주목을 받았다. 다른 나라에도 전세와 비슷한 계약 제도가 있기는 하다. 유엔해비타트는 2003년 보고서에서 전세 제도를 ‘보증금을 맡기고 월세 없이 거주하는 주택임대차계약 형태’라고 정의하고, 볼리비아(‘안티크레티고’)와 인도(‘거비’ ‘보기’) 등에도 존재한다고 밝혔다. 이 밖에 법률상으로 스페인, 프랑스, 미국(루이지애나주), 아르헨티나, 스웨덴, 모로코, 이란 등에서도 유사한 임대차계약이 확인된다.

하지만 이들 지역에서 전세계약이 임대차시장에서 차지하는 비율은 아주 미미하거나 사문화돼 있고, 한국처럼 중요한 주택임대차계약으로 인정받는 경우는 없다. 게다가 한국은 전세계약을 정부가 직간접적으로 개입해 적극 관리하고 있다는 점에서도 차별된다. 이런 이유로 영어권에서는 한국 전세 제도를 ‘KEY MONEY’나 ‘KEY MONEY DEPOSIT’ 대신 아예 ‘JEONSE’라고 소개하고 있다. 인터넷 영어백과사전 ‘위키피디아’가 대표적인데, 전세를 ‘한국 부동산시장에서 흔한 임대차계약’이라고 정의했다.

1970년대부터 자리 잡은 전세 제도

이처럼 전세 제도는 국내외에서 독특한 지위를 인정받아왔다. 역사도 길다. 고려시대(‘전당’)에 뿌리를 두고, 조선시대(‘가사전당’)를 거쳐 현재까지 이어졌다는 게 학계 정설이다. 다만 현재 같은 전세 제도가 본격적으로 자리 잡은 건 1970년대 들어서다.

주택이 절대적으로 부족해 집값이 꾸준히 오르면서 부동산 불패신화가 자리 잡았다. 주택금융은 턱없이 부족한 상태에서 시중 예금금리가 10%를 넘어서고, 대출금리는 20%에 육박했다. 이에 전세는 ‘사금융’으로서 톡톡한 역할을 했다. 집주인은 전세보증금을 은행에 넣거나 투자해 돈을 불릴 수 있었다. 일종의 ‘재테크 시드머니’가 된 것이다. 세입자는 일정 기간 안정적으로 거주하면서 내 집 마련 기회를 마련할 수 있었다. 즉 ‘사글세→월세→전세→자가’로 이어지는 ‘주거사다리’에서 가장 안정적인 상태인 자가로 올라서는 마지막 디딤돌이었다.

정부의 전세 우대 정책도 전세 제도가 자리 잡는 데 한몫했다. 정부로서는 주택임대차보호법이나 전세자금대출, 전세자금대출보증 같은 제도를 통해 ‘서민의 주거 안정을 지원한다’는 명분을 확보할 수 있었다. 큰 비용을 들이지 않고도 국민으로부터 점수를 딸 수 있는 좋은 수단이었던 셈이다.

그런데 주택 공급이 꾸준히 늘면서 주택의 절대 부족 문제가 해결됐다. 이에 집값이 떨어지는 일이 생기기 시작했고 부동산 불패신화가 깨졌다. 금융기관의 각종 부동산 대출도 활발해졌다. 특히 외환위기(IMF 구제금융) 이후 기업들이 부채 비율 줄이기에 나서면서 자금 투자처를 찾지 못한 금융기관들은 서민금융으로 눈을 돌려 주택담보대출과 전세자금대출을 경쟁력으로 늘렸다. 결국 전세 제도의 장점을 유지할 수 있는 조건이 모두 사라진 셈이다. 여기에다 최근 금리인상과 그에 따른 집값·전세금 급락이 겹치자 전세 제도 허점이 고스란히 드러났다.

전세 제도의 최대 리스크는 세입자가 집주인에게 맡긴 보증금을 돌려받지 못하는 상황이다. 원인은 집주인의 사업이 망해 집이 금융기관에 넘어가는 경우, 이혼 등으로 재산분할이나 상속권 분쟁 등에 휘말리는 경우 등 다양하다.

집주인의 도덕적 해이(모럴 해저드)도 원인이 될 수 있다. 지난해 말부터 문제가 되고 있는 ‘빌라왕’ ‘빌라왕자’ ‘건축왕’ 등으로 불리는 임대사업자들이 대표적 사례다. 이들은 자본금 없이 빌라나 다세대주택 등을 수백 채 단위로 사들이거나 지은 뒤 전세계약을 맺었다. 그런데 지난해 기준금리가 가파르게 오르면서 부동산시장이 급랭하자 해당 주택들은 매매가가 전세금보다 낮아지는 ‘깡통주택’이 됐다. 이에 수백 세대의 세입자에게 보증금을 돌려주지 않고 파산해 피해자가 속출했다. 이 과정에서 일부는 조직적인 범죄라는 정황마저 드러났다. 게다가 몇몇 ‘빌라왕’이 사망하면서 아예 보증금을 돌려받을 길이 사라진 피해자들도 나왔다.

빌라왕, 건축왕… 전세보증금 떼일 수 있어

특히 인천 미추홀구의 건축업자 남 모 씨(일명 ‘건축왕’)는 아파트와 빌라 등 주택 2700여 채를 다른 사람 이름으로 보유하면서 임대를 놓은 뒤 260여억 원대 전세금을 사업자금 등으로 유용했다가 경찰에 붙잡혔다. 이 과정에서 남 씨는 금융권 대출을 받아 선순위 저당권이 있는 주택을 전세로 내놓으면서 보증금 회수에 문제가 없다고 세입자들을 속인 혐의를 받고 있다.

이전에도 빌라나 다세대주택 등에서 전세보증금을 떼이는 일은 발생했다. 하지만 피해가 전국에서 발생하고 규모가 수조 원에 달할 것으로 추정되는 이번 사태만큼 심각한 경우는 드물었다. 게다가 앞으로도 피해자가 계속 늘어날 것으로 예상된다는 점도 문제다. 원희룡 국토교통부 장관은 4월 19일 기자간담회에서 “최근 발생하는 전세사기 피해는 4년 전, 2년 전에 이뤄진 계약들이 문제가 되는 것”이라며 “하반기에 피크를 치지 않을까 싶다”고 말했다.

정부는 4월 27일 전세사기 피해자 구제를 목적으로 △경·공매 참여 시 금융 및 세제 지원 △공공임대 전환 후 제공 △생계비 지원 등을 골자로 한 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거안정방안’을 내놨다. 하지만 구제 대상을 6가지 조건을 갖춘 경우로 제한하고 있어 미봉책에 불과하다는 평가가 나온다.

상황이 이쯤 되자 전세 제도에 대한 근본적인 수술이 필요하다는 지적이 제기된다. 집값이 안정될 때는 문제가 없지만 집값이 급격하게 오르거나 내릴 때마다 세입자 피해가 발생하고, 정부는 대책을 마련하느라 법석을 떨 수밖에 없는 만큼 근본 대책을 마련해야 한다는 것이다.

이 가운데 하나가 ‘전세 폐기론’이다. 최원철 한양대 부동산융합대학원 교수도 폐기론을 주장하는 대표주자다. 최 교수는 “2002년 이후 정부의 부동산정책은 전세 제도로 발생한 문제를 해결하기 위한 것들이라고 봐도 무방하다”고 주장했다. 그는 이어 “전세를 ‘주거사다리’라고 높이 평가하는 전문가가 많지만, 그만큼 좋은 부동산금융시스템이라면 다른 나라에서 따라 하지 않는 이유를 설명하기 어렵다”며 “현시점에서 한국 전세 제도는 ‘주거사다리’가 아니라 ‘투기 수단’이 됐다”고 거듭 강조했다.

근본 해결은 세입자의 내 집 마련

그는 “(전세 제도 문제의 근본적 해결을 위해) 세입자의 내 집 마련을 적극 유도해야 한다”며 “한국은 이미 선진화된 주택공급시스템을 갖췄고 효과도 입증된 상태라 전세 제도 폐지 연착륙 방법이 큰 부담 없이 시행될 수 있을 것”이라고 밝혔다. 토지임대부 분양주택 등을 통해 신규 아파트 분양가를 대폭 낮추고, 30년 저금리 모기지 등을 적극 확대해 내 집 마련 부담을 줄여주자는 것이다. 그는 또 전세 세입자를 줄여나가기 위해 세입자가 자신이 살던 집을 매입할 때는 취득세를 면제해주고, 모자란 자금에 대해서는 30년 이상 장기 상환하는 금융상품을 마련해줘야 한다고 주장했다. 또 이런 집을 파는 집주인에게는 양도소득세를 면제해주는 방안도 제시했다.

하지만 현실적으로 전세 제도를 없애기는 쉽지 않을 것이라고 보는 전문가가 많다. 저금리 시절에도 전세 소멸론이 제기됐지만 사라지지 않은 데는 전세 제도가 가진 장점이 있고, 이를 찾는 수요도 존재하기 때문이다. 국민의 15.5%(약 325만2000가구, 2020년 기준)가 전세로 거주하는 상황에서 인위적인 전세 제도 폐지 정책은 적잖은 혼란을 불러올 수도 있다는 우려도 나온다.

다만 전문가들은 이번 사태를 통해 드러난 전세 제도의 문제점들을 보완해야 한다고 입을 모았다. 김경환 서강대 경제학과 석좌연구교수는 “그동안 정부의 임대차 관련 정책은 전세 제도 유지에 초점이 맞춰져 있었다”며 “월세 지원 등을 강화함으로써 무주택 서민의 선택지를 넓혀줄 필요가 있다”고 말했다.

최민섭 서울벤처대학원대 부동산학과 교수는 “최근 나타난 전세 문제점들을 정확히 진단해 맞춤형 대책을 마련해야 한다”고 강조했다. “우선 전세사기와 깡통전세는 다른 상황이고, 대책도 달라야 한다”는 것이다. 또 “최근 전세 문제가 집값과 전세금의 동반 하락에서 비롯된 만큼 집값 안정화를 위한 좀 더 적극적인 대책을 마련해야 한다”고 주문했다.

권주안 대한건설정책연구원 연구위원은 “전세 세입자의 자가 전환을 유도할 수 있는 장기 모기지 활성화와 함께 전세 관련 금융대출상품이나 보증상품에 대한 공공 관리를 강화할 필요가 있다”고 주장했다. 또 “집주인에게 전세금 반환을 의무화하는 방안의 도입도 검토해야 한다”고 제안했다.

김지혜 국토연구원 부연구위원은 “전세금의 변동성을 줄일 수 있는 대책 마련이 요구된다”면서 “전세자금대출이나 전세보증금반환보증 등에서 이를 염두에 둔 가이드라인을 만드는 방안을 검토할 필요가 있다”고 말했다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “전세사기의 주 타깃이 된 다세대주택이나 다가구주택, 빌라 등은 세입자 입장에서 보증금을 돌려받을 수 있을지 여부를 파악할 만한 정보가 너무 부족해 ‘깜깜이 계약’이나 다름없다”며 “이를 보완해야 한다”고 지적했다. 집주인이 전입세대와 보증금액, 실제 대출금액을 계약서에 첨부하도록 의무화해야 한다는 것이다.

황재성 기자는…

동아일보 경제부장을 역임한 부동산 전문기자다. 30년간의 기자생활 중 20년을 부동산 및 국토교통 정책을 다루는 국토교통부를 취재했다.

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《이 기사는 주간동아 1387호에 실렸습니다》