[우병탁의 절세통통(㪌通)]경매로 산 집, 경비 따져야 양도세 아낀다

우병탁 신한은행 WM사업부 부동산팀장

주택 매입을 고려하는 사람이라면 경매 시장에 관심을 두는 것도 좋은 방법이다. 일반 매매 거래 시장에서 아파트를 사들이는 것보다 저렴한 가격에 살 수 있는 기회가 많기 때문이다.

특히 올해 하반기부터는 경매 물건이 더욱 늘어날 것으로 예상되면서 시장의 관심도 더 커질 것으로 전망된다. 부동산 경매 시장의 모습은 금리에 따라 달라지는 것이 일반적이다. 현재 기준금리는 3.5%에 달한다. 2019년 1월 1.75%였던 한국은행 기준금리는 그해 7월 0.25%포인트 인하를 시작으로 2021년 7월까지 오랜 기간 저금리 기조를 유지했다. 이후 2021년 8월 0.25%포인트 인상으로 분위기가 반전돼 지금에 이르렀다. 단기간 기준금리가 급등한 만큼 대출 이자를 감당하지 못한 집주인의 매물이 앞으로 경매 시장에 많이 등장할 수 있다는 의미다.

그렇다고 무턱대고 경매 시장에 뛰어드는 것은 금물이다. 관련된 공부는 필수다. 경매에 참여하려는 사람이라면 경매에서의 권리관계뿐 아니라 경매와 연관된 세금 공부도 병행해야 한다.

경매로 취득한 부동산을 향후 양도할 때도 차익이 있다면 양도소득세를 내야 한다. 그리고 양도세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감해 계산한다. 따라서 취득가액과 필요경비로 인정되는 금액이 많아질수록 양도세는 줄어든다. 그러면 경매로 취득한 부동산의 취득가액과 필요경비로 인정되는 것은 어떤 것이 있을까.

첫째, 대항력 있는 임차인의 보증금이다. 대항력 있는 임차인의 보증금 중 매수인에게 인수되는 금액은 취득금액으로 인정된다는 뜻이다. 주택임대차보호법 제3조에 의한 보증금은 매수 후 보증금의 반환 의무가 이전 소유자가 아니라 매수인에게 있기 때문이다. 해당 보증금은 임차인이 임차물을 반환할 때 돌려줘야 한다.

이때 임차인이 경매에 참여해 직접 매수했다면, 본인의 보증금을 스스로 인수하는 결과가 된다. 결과적으로 임차권은 혼동으로 소멸한다. 이때 임차보증금은 취득의 대가관계에 있으므로 취득가액에 포함된다. 반면 대항력이 없는 임차인이라면 보증금은 취득가액에 포함되지 않는다.

둘째, 유치권자에게 지급하는 금액이다. 민사집행법 제91조에 따라 유치권자에게 변제한 금액은 필요경비로 인정된다. 유치권이 성립해 법적으로 지급할 의무가 있는 경우에는 유치권자에게 준 돈이 경비로 인정된다는 의미다. 반면 법적 지급 의무가 없는 경우에는 실제로 지급했다 하더라도 경비로 인정되지 않는다. 법적 의무 없이 유치권을 주장하는 자에게 합의 또는 화해금 용도로 돈을 줬다면, 이는 경비로 인정될 수 없다는 뜻이다.

셋째, 대위변제한 금액이다. 대위변제한 금액이 필요경비가 되기 위해서는 법적으로 변제할 의무가 있어야 한다. 변제의 법적 의무 없이 임의로 지급한 대위변제금액은 필요경비로 인정되지 않는다. 대위변제금액이 필요경비가 되려면 구상권을 행사할 수 없어야 한다. 채무를 대위변제한 자는 본래의 채무자에게 구상권을 행사할 수 있다. 이렇게 구상권을 행사할 수 있는 것은 필요경비로 인정되지 않는다. 임차인이 보증금의 순위보전을 위해 선순위 채권액을 대위변제한 것도 임의변제에 해당하므로 필요경비가 아니다.

경매로 취득한 부동산과 관련된 비용은 명칭이 동일하거나 유사한 경우라도 각각의 조건에 따라 경비로 인정되는 것도 있고 아닌 것도 있다. 경비인정 여부는 향후 양도 시 양도세 규모에 큰 영향을 주는 만큼 관련 이해가 필요하다는 점을 명심해야 한다.