아파트 경매, 감정가보다 시세 파악이 우선[이주현의 경매 길라잡이]

집값 하락기, 감정가 높을 수 있어
잘 아는 지역 위주로 시세 파악해야
거주 여건 등 살펴 장기 투자해야

이주현 지지옥션 선임연구원

최근 들어 아파트 경매 시장에 다시 온기가 도는 분위기가 감지된다. 전국 아파트 경매 진행 건수는 올해 4월 2146건이다. 올 3월 2450건으로 2021년 3월(2092건) 이후 2년 만에 다시 2000건을 돌파한 이후 두 달 연속 2000건을 넘어선 것. 아파트 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 떨어지면서 내 집 마련을 꿈꾸는 실수요자들이 다시 경매에 눈을 돌리기 시작한 것으로 보인다.

실제로 법원 입찰장에 수십 명의 인파가 몰렸다는 소식도 심심찮게 들린다. 저가 매수에 대한 막연한 기대감으로 참여했다가 보증금을 잃거나 투자금이 묶일 수 있다. 경매도 공부가 필요하다. 아파트 경매에 참여할 때 유의해야 할 점을 짚어본다.

첫째, 경매 아파트 감정가격의 적정성을 판단해야 한다. 현재 전국적으로 아파트 낙찰가율이 곤두박질치고 있다. 이는 급매물 위주로 거래가 이뤄지며 실거래가격이 낮아졌고, 매도 호가도 내려가면서 경매 아파트 감정 가격이 상대적으로 높아졌기 때문이다.

경매 감정평가는 경매개시결정등기 직후에 이뤄진다. 이후 최소 6개월에서 길게는 1년 후에 1회 차 매각기일이 잡힌다. 여기서 감정평가 시점과 입찰 시점의 차이로 감정가와 시세에 갭이 생길 수밖에 없다. 예를 들어 부동산 시장이 상승장이라면 경매 감정가는 입찰일 기준 시세보다 낮을 수밖에 없고, 하락장에서는 상대적으로 감정가격이 시세보다 높을 수밖에 없다. 따라서 경매 감정가격을 시세로 판단하면 절대 안 된다.

하지만 간혹 경매 절차가 지연되면서 감정평가 후 2∼3년 지난 물건이 경매 시장에 나오는 경우도 있다. 이런 경우에는 대체로 감정가격이 시세보다 상당히 낮다. 즉 오래전에 감정평가된 물건을 찾아보면 상대적으로 저가에 매입할 기회가 오기도 한다. 또 매매 시장 하락장에서는 매수 심리가 얼어붙으면서 매매 호가보다 20% 이상 저렴하게 낙찰되는 사례도 많다. 따라서 감정가 대비 낙찰가 비율보다는 매매 시세 대비 낙찰가율 동향을 살펴 입찰가를 산정하는 것이 좋다.

둘째, 잘 알고 있는 지역 위주로 접근해야 한다. 최근 매매 시장이 좋지 않은 상황에서도 매도 호가가 높게 유지되는 단지가 많다 보니 입찰가격 산정이 예전보다 까다로워졌다. 급매물이나 특수관계로 이뤄진 증여 형태의 거래도 많기 때문에 실거래가격이나 매도 호가만을 보고 쉽게 판단해서는 안 된다. 지금은 자신이 잘 알고 있는 지역 또는 평소 관심이 있던 아파트 위주로 가격 흐름을 살펴 적정 시세를 도출해 내는 것이 무엇보다 중요하다.

셋째, 지금은 단기간 투자해 수익을 내려 하기보다는 실거주 여건을 살피는 등 장기적인 관점에서 접근해야 할 시기다. 수도권 광역급행철도(GTX) 개통으로 도심 접근성이 좋아지는 지역, 재건축 규제 완화에 따른 수혜를 볼 지역, 신속통합기획구역으로 지정된 지역 등 실제로 거주하면서 가치 상승을 기대해 볼 만한 곳을 중심으로 살펴봐야 한다. 특히 요즘 같은 하락장에도 전셋값이 어느 정도 유지되는 곳은 실거주자들의 만족도가 높다고 볼 수 있기 때문에 그런 지역이나 단지도 참고해 볼 만하다.