“관리비 5배 인상” 건물주 요구, 거부할 수 있을까[부동산 빨간펜]

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산세가 꺾이고 엔데믹(감염병의 풍토병화)을 맞아하면서 주요 상권들은 활기를 되찾고 있습니다. 그래서인지 상가 임대인과 임차인 갈등도 덩달아 늘어나고 있습니다. 부동산 빨간펜에도 갈등을 겪는 임대인과 임차인들의 문의가 계속되고 있습니다.

18일 서울시 상가임대차 상담센터에 따르면 올해 1~4월까지 상담 건수는 총 5327건입니다. 상담 유형은 보증금·임대료 조정(1151건), 계약갱신(803건), 계약해지 (780건), 권리금 (477건), 상가건물 임대차보호법 적용 여부(360건) 순으로 많았습니다. 4월까지 상담 건수를 고려하면 올해 상담 건수는 1만5000건을 넘어설 것으로 예상됩니다. 상가임대차 상담센터 전문위원과 상가 전문 변호사 등에게 자문해 독자분들의 궁금증을 해결해 봤습니다.

이달 14일 서울 중구 명동거리가 많은 관광객들로 북적이고 있다. 윤석열 대통령은 이달 11일 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 중앙재난안전대책본부 회의를 통해 확진자의 일주일간 격리 의무를 해제하는 내용 등의 방역 완화 조치를 발표하면서 사실상 코로나19 엔데믹을 선언했다. 뉴스1

Q. 한 장소에서 20년 동안 음식점을 운영한 임차인입니다. 건물주와 잘 지내고 있었는데 최근 건물 관리인이 건물주 가족으로 바뀌었습니다. 임대료는 5% 이내로 증액하겠지만 관리비는 10만 원에서 50만 원으로 올리겠다고 합니다. 관리비 지급을 거부하면 임대차 계약을 해지당할 수 있나요?

“오랫동안 같은 자리에서 영업해온 만큼 건물주 요구에 상심과 고민이 클 것 같습니다. 결론부터 얘기하면 임대인이 관리비 인상을 요구했다고 해서 임차인이 응해야 할 의무는 없습니다. 상가건물 임대차보호법에서는 임대료나 보증금 증액 규정이 있지만 관리비에 관해서는 아무런 규정을 두고 있지 않습니다. 임대료나 보증금은 1년에 한 번 5% 이내로 증액해야 하지만 관리비는 이런 규정 자체가 없습니다. 일부 건물주들이 이를 이용해 관리비를 ‘꼼수 인상’하기도 하는데요. 정부에서도 이를 막기위해 상가건물 임대차보호법 개정을 추진 중입니다.

다만 임차인이 관리비 인상을 거부한다 해도 현행 규정 상 임대인이 계약 해지를 할 수 없다는 점을 기억하시기 바랍니다. 물론 임대차 계약을 맺을 때 관리비 관련해 규약을 따로 정하거나 별도로 약정했다면 따라야 합니다. 정한 것이 없다면 기본적으로 임대인과 임차인이 협의해서 결정하면 됩니다.

협의하실 때는 가게 주변에 준공연도나 규모 등 비슷한 건물의 관리비 수준과 비교해 보고 이를 근거로 임대인을 설득하시기를 추천드립니다. 협의가 안 될 수도 있을 텐데요. 그렇다면 증액하기 전에 지급한 관리비를 내면서 집주인에게 관리비 산정 근거 자료를 요청해 보길 바랍니다. 부당하게 올린 관리비를 이미 지급하셨다면 관리비 부당이득반환 청구 소송을 제기해 이미 낸 관리비를 돌려받을 수도 있습니다.”

Q. 2019년 7월에 지방 중소도시 한 건물에 음식점을 냈습니다. 건물주와 사이가 좋아 2021년 7월 계약 연장에 대한 얘기없이 자동으로 계약이 연장됐습니다. 지난해 초 1억 원을 들여 인테리어까지 마쳤는데 7월이 되자 건물주가 불쑥 “동생이 만둣집을 내기로 했으니 다음 계약 때 나가달라”고 했습니다. 저희는 쫓겨나야 하나요? 투자 비용 1억 원은 돌려받을 수 있나요?

“상가건물임대차보호법 제10조에 따르면 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함해 전체 10년까지 행사할 수 있습니다. 임차인이 정상적으로 영업을 영위해 오고 임대료를 내왔다면 최대 10년까지는 무리없이 영업할 수 있다는 의미입니다.

다만 상가임대차법 적용을 받으려면 임대차 계약의 보증 금액이 중요합니다. 보증 금액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 경우는 법 적용받지 못합니다. 임대차 계약의 보증금 규모는 ‘보증금+(월세x100)’으로 환산해 계산하니 바로 해보시길 바랍니다. 지방 중소도시라면 환산보증금이 3억7000만 원 이하여야 상가건물 입대차보호법 적용을 받을 수 있겠네요.

계약갱신권을 쓸 수 있다면 임차인은 협상의 우위에 설 수 있습니다. 건물주 요구대로 계약을 해지하기로 결정했다면 새로 들어올 임차인이나 건물주와 잘 얘기해 보증금 이외의 권리금이나 인테리에어 들어간 비용을 요구할 수도 있습니다”

Q. 임차인 때문에 걱정이 많은 서울 사는 임대인입니다. 4층에 애견유치원이 지난해 12월 문을 연 이후 올해 2월 2층을 연구실로 임대를 내줬습니다. 2층 임차인에게 분명 4층에 애견유치원이 있다고 얘기해줬는데, 3달도 안 돼 시끄럽다고 계약을 해지해 달라고 합니다. 어떻게 조치하면 되나요?

“소음은 사람마다 느끼는 정도가 달라 민감한 문제입니다. 먼저 결론을 말씀드리면 당장 보증금을 돌려주지 않아도 됩니다. 실제 소음 정도가 운영하기 힘든 수준인지 전문기관에 의뢰를 해보는 것을 추천드립니다.

갈등이 격해지면 소송으로까지 갈 수도 있는 문제인데 소송은 시간과 비용이 많이 듭니다. 서울에 거주 중이시니 서울시에서 운영하는 상가건물임대차 분쟁위원회를 통해 갈등을 조절해 보는 것이 좋겠습니다. 현장에 나가 소음 정도를 측정해 실제 연구실이 운영할 수 없는 정도의 소음인지 판단해 줍니다. 비용도 무료입니다. 분쟁 조정을 신청하려면 서울시 공정거래종합상담센터 홈페이지에서 신청서를 제줄하면 됩니다. 영업장을 비우기 힘든 임차인이나 거동이 어려운 어르신은 직접 찾아가 분쟁을 해결해 줍니다“

Q. 빌라 지하에서 교습소를 운영 중입니다. 장마철을 앞두고 누수가 고민입니다. 주인에게 고쳐 달라고 하니까 누수가 아니라고 합니다. 올 여름 너무 걱정되는데 어떻게 해결해야 할까요?

“누수, 방수 등 관련 전문 업체에 의뢰해서 원인과 대책 그리고 수리비용을 확인해야 합니다. 누수 원인이 건물의 하자라는 전문업체의 의견이 필요합니다. 비용 견적서를 건물주에게 제시해도 계속 조치를 하지 않으려 한다면, 건물주에게 내용증명을 보내 고지한 뒤 임차인이 전문 업체를 통해 직접 수리하고 임대인에게 비용을 청구할 수 있습니다.

업체로부터 수리해도 건물의 구조상 문제로 누수 해결이 어렵다는 진단이 나오면, 이때는 누수로 인한 피해에 대해 손해배상을 청구할 수도 있습니다. 그리고 누수 문제가 심각해 도저히 임차가 불가능한 수준이라면 계약 해지도 함께 요구할 수 있습니다.”

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