“분양권 지분 잠깐 소유했는데, 생애 최초 특별공급 청약 가능할까?” [부동산 빨간펜]

최근 들어 수도권을 중심으로 청약 시장이 회복될 것이란 기대감이 감돌기 시작하고 있습니다. 부동산R114에 따르면, 올해 1월 0.28대1에 그쳤던 수도권 1순위 평균 청약경쟁률은 지난달 7.68명 대 1까지 올랐습니다. 분양가가 계속 오를 것으로 예상되는 상황에서, 뛰어난 입지에 분양가도 상대적으로 저렴하게 책정된 단지를 중심으로 수요자들이 청약 통장을 사용하는 것으로 보입니다. 다만 여전히 지방 청약 시장의 분위기는 침울합니다. 길어지는 부동산 침체와 고금리 기조에 더해 정부가 부동산 규제를 대거 완화하면서 그나마 있던 수요가 수도권으로 쏠린 영향입니다.

부동산 전문가들은 앞으로도 이렇게 지역별 양극화는 더 커질 것이라 예상합니다. 그래서일까요? 부동산 빨간펜에도 청약을 해야 할지, 청약 규제가 어떻게 적용되는지 고민이 큰 분들의 문의가 계속되고 있습니다. 우병탁 신한은행 WM사업부 부동산팀장에게 자문해 구독자 여러분들의 궁금증을 풀어봤습니다.

Q. 2017년 7월 어머니가 실거주 목적으로 아파트 분양권을 매수하는 과정에서 저와 공동명의로 계약서를 작성했습니다. 3개월 뒤 가지고 있던 분양권 지분을 어머니께 증여했고, 다음달에는 어머니가 잔금을 치룬 뒤 입주하면서 소유권 이전 등기까지 완료했습니다. 올해 5월 남편의 이름으로 생애최초 특별공급 아파트에 당첨됐는데, 분양권 지분을 잠깐 소유했던 것이 문제가 될까 걱정됩니다. 저는 주택을 소유한 적이 없는 무주택자가 맞을까요?

“청약에서 무주택 기간을 산정할 때 주택 소유 여부는 청약 신청자와 그 세대에 속한 세대주, 세대원 모두를 대상으로 판단합니다. 2018년 12월 11일 이후 모집공고, 관리처분계획, 사업계획 승인된 주택을 계약하거나 취득한 분양권과 입주권은 주택으로 봅니다. 그 전에 공급된 주택이라도 2018년 12월 11일 이후 분양권을 매수했다면 실거래 신고의 매매대금완납일부터 주택을 소유한 것으로 간주합니다.

위 사례는 2017년 7월에 분양권 매수를 통해 분양권을 취득했고, 잔금 전 본인 명의 지분을 모친에게 증여했습니다. 당시 분양권을 취득한 것은 무주택 기간 산정 때 주택 수에서 제외되기 때문에 생애최초 주택 구입을 인정받는 데 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

추가로 본인 부부와 부모님이 동일 세대라면, 청약 재당첨 제한에 해당할 수 있습니다. 본인이 부모님 주택에 전입 신고를 해뒀다가 유주택 세대원이 되어 청약 당첨이 취소된 사례도 있습니다. 다만 2017년 소유했던 분양권은 청약을 통해 당첨되지 않고, 다른 이에게 매수한 것인 만큼 별다른 문제는 없을 것으로 보입니다.”

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최근 서울에 공급된 A 단지의 본보기집을 찾은 시민이 직원으로부터 청약 신청을 위한 상담을 받고 있다. 뉴스1

Q. 2002년 가입하고 현재 인정 금액이 2000만 원, 2025년에는 2700만 원이 되는 주택청약통장을 가지고 있습니다. 청약 가점이 높지 않은 탓에 청약으로는 주택을 매입하는 것이 어려울 것 같아서 2020년에 아파트를 매수했습니다. 청약 통장을 해지하지 않고 활용할 방법은 없을까요?

“유주택자에게도 청약 통장의 활용도는 높습니다. 민영주택의 경우 집을 보유하고 있어도 1순위 청약을 할 수 있고, 추첨제는 무작위로 당첨자를 뽑는 만큼 청약 당첨의 기회가 사라진 것이 아닙니다.

만약 급하게 목돈이 필요한 상황이라면 담보대출을 고려할 수도 있습니다. 청약저축 담보대출은 예치금의 최대 95%까지 1년간 자금을 빌려주는 상품입니다. 대출 금리는 시중은행마다 천차만별입니다. 금리를 산정할 때 사용하는 기준이 양도성예금증서(CD) 금리, 자금조달비용지수(COFIX·코픽스), 금융채 등 다양하기 때문입니다.

최근에는 청약 통장을 해지하지 않고 납입금 일부를 출금할 수 있는 주택법 개정안이 발의되기도 했습니다. 현재 청약 통장 가입자는 주택청약종합저축을 전부 해지할 때만 원금과 이자를 돌려받을 수 있습니다.

자금난에 시달리는 가입자가 청약 통장에 넣어둔 목돈을 급하게 찾으려면 그동안 쌓아온 청약 점수를 모두 날려야 된다는 뜻입니다. 개정안은 통장 잔액을 일부 해지하더라도 가입 기간은 유지될 수 있도록 하는 내용을 담았습니다.

다만 개정안 통과 여부는 불투명합니다. 기금의 안정적 운영에 문제가 있을 수 있고 일정 기간, 일정 횟수를 꾸준히 내 온 가입자에게 역차별이 될 수 있다는 지적이 많은 탓입니다.”

Q. 주변에서 청약 통장을 무주택자인 자녀에게 증여하라는 조언도 들었습니다. 청약통장 증여가 실제로 가능한가요?

“청약 통장은 증여나 상속 모두 가능합니다. 이때 기존 소유자의 가입 기간과 회차, 납입금액 등이 그대로 인정됩니다. 어린 자녀가 단번에 청약 가점 경쟁력을 갖출 수 있다는 의미입니다.

늘어나는 청약통장 명의변경
(단위: 건)

구분	2017년	2018년	2019년	2020년	2021년
전국	4922	5214	5037	6370	7471
서울	1956	2192	2075	2613	2843
경기	1355	1560	1473	1967	2229
인천	207	255	243	332	381

실제 청약 통장 증여와 상속은 매년 증가하고 있습니다. 국민의힘 김상훈 의원이 국토교통부와 국세청으로부터 받은 ‘청약 통장 명의변경 현황’ 자료에 따르면 청약 통장 명의변경 건수는 2017년 4922건에서 2021년 7471건으로 52%나 늘었습니다.

청약 통장을 증여 혹은 상속받은 사람이 이미 본인 명의의 청약 통장을 가지고 있었다면, 반드시 이를 해지해야 합니다. 청약 통장은 1인 1구좌가 원칙이기 때문입니다. 또 배우자나 직계존비속 간 명의변경을 할 때는 주민등록표 등본상 세대주를 변경해야 합니다. 어머니의 청약 통장을 딸이 증여받는다면 동일 세대 내에서 어머니가 세대원, 딸이 세대주가 돼야 한다는 뜻입니다.”

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