“분양권 가진 적 있는데, 생애최초 특공 될까?”[부동산 빨간펜]

무주택 여부 가구원까지 판단
분양권 취득 시기 따져봐야
청약통장으로 담보대출도 가능
증여하면 가입기간 그대로 인정

최근 수도권을 중심으로 청약 시장이 회복될 것이란 기대감이 돌고 있습니다. 부동산R114에 따르면 올해 1월 0.28 대 1에 그쳤던 수도권 1순위 평균 청약 경쟁률은 지난달 7.68 대 1까지 올랐습니다. 정부가 부동산 규제를 완화하면서 청약 수요가 수도권으로 쏠린 것으로 보입니다. 그래서일까요? 부동산 빨간펜에도 이번에 청약을 해야 할지, 청약 규제를 적용받는 게 없는지 고민이 큰 분들의 문의가 계속되고 있습니다. 우병탁 신한은행 WM사업부 부동산팀장에게 자문해 구독자 여러분의 궁금증을 풀어봤습니다.

Q. 2017년에 친정어머니가 실거주 목적으로 아파트 분양권을 매수하는 과정에서 저와 공동명의로 계약서를 작성했습니다. 3개월 뒤 지분을 어머니께 증여했고, 다음 달 어머니가 잔금을 치르고 입주하며 소유권 이전 등기까지 마쳤습니다. 올해 5월 남편 이름으로 생애 최초 특별공급 아파트에 당첨됐는데, 분양권 지분을 잠깐 소유했던 게 문제 될까 걱정됩니다. 저는 무주택자로 인정될까요?

“청약에서 무주택 기간을 산정할 때 주택 소유 여부는 청약 신청자와 그 가구에 속한 가구주, 가구원 모두를 대상으로 판단합니다. 이때 2018년 12월 11일 이후 모집공고, 관리처분계획, 사업계획 승인된 주택을 계약하거나 취득한 분양권과 입주권은 주택으로 봅니다. 그 전에 공급된 주택이라도 2018년 12월 11일 이후 분양권을 매수했다면 실거래 신고의 매매대금 완납일부터 주택을 소유한 것으로 간주합니다.

위 사례는 2017년 7월에 분양권 매수를 통해 분양권을 취득했고, 잔금 전 본인 명의 지분을 어머니에게 증여했습니다. 분양권을 주택으로 보지 않던 시기이기 때문에 생애 최초 주택 구입을 인정받는 데 문제가 없을 것으로 판단됩니다.”

Q. 2002년 가입하고 현재 인정 금액이 2000만 원, 2025년에는 2700만 원이 되는 주택청약통장을 가지고 있습니다. 청약 가점이 높지 않아 청약을 통한 내 집 마련이 힘들 것 같아서 2020년에 아파트를 매수했습니다. 청약통장을 해지하지 않고 활용할 방법은 없을까요?

“유주택자에게도 청약통장의 활용도는 높습니다. 민영주택의 경우 집을 보유하고 있어도 1순위 청약을 할 수 있고, 추첨제는 무작위로 당첨자를 뽑는 만큼 청약 당첨의 기회가 사라진 것이 아닙니다. 만약 급하게 목돈이 필요한 상황이라면 담보대출을 고려할 수도 있습니다. 청약저축 담보대출은 예치금의 최대 95%까지 1년간 자금을 빌려주는 대출 상품입니다.

최근에는 청약통장을 해지하지 않고 납입금 일부를 출금할 수 있는 주택법 개정안이 발의되기도 했습니다. 통장 잔액을 일부 해지하더라도 통장 가입 기간은 유지될 수 있도록 하는 내용입니다. 다만 법 통과 여부는 불투명합니다. 기금의 안정적 운영에 문제가 있을 수 있고 꾸준히 납입해 온 가입자에게 역차별이 될 수 있다는 지적도 나오고 있기 때문입니다.”

Q. 주변에서 청약통장을 무주택자인 자녀에게 증여하라는 조언을 들었습니다. 청약통장 증여가 실제로 가능한가요?

“청약통장은 증여나 상속 모두 가능합니다. 이때 기존 소유자의 가입 기간과 회차, 납입금액 등이 그대로 인정됩니다. 어린 자녀가 단번에 청약 가점 경쟁력을 갖출 수 있다는 의미입니다.

실제 청약통장 증여와 상속은 매년 증가하고 있습니다. 국민의힘 김상훈 의원이 국토교통부와 국세청으로부터 받은 ‘청약통장 명의 변경 현황’ 자료에 따르면 청약통장 명의 변경 건수는 2017년 4922건에서 2021년 7471건으로 52%나 늘었습니다.

청약통장을 증여 혹은 상속받은 사람이 이미 본인 명의의 청약통장을 가지고 있다면, 반드시 이를 해지해야 합니다. 청약통장은 1인 1계좌가 원칙이기 때문입니다. 또 배우자나 직계존비속 간 명의 변경을 할 때는 주민등록표 등본상 가구주를 변경해야 합니다. 어머니의 청약통장을 딸이 증여받는다면 동일 가구 내에서 어머니가 가구원, 딸이 가구주가 돼야 한다는 뜻입니다.”

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