[우병탁의 절세통통(㪌通)]양도세 수억 원, 하루 차이로 갈린다

양도세, 복잡하고 납부액도 커
비과세-중과 제외 요건 확인 필수
“의사결정 전 전문가 상의 필요”

우병탁 신한은행 WM사업부 부동산팀장

양도소득세는 다른 세금보다 복잡하고 어렵다. 부동산 양도세는 큰 금액이 걸려 있기 때문에 착오가 발생하면 당사자의 타격이 크다. 특히 단 하루 차이로 수백만 원에서 수천만 원까지 세금이 달라지는 경우가 있다. 양도세 비과세가 대표적이다.

거주자인 1가구가 1주택을 2년 이상 보유하다가 팔 때, 양도세는 비과세된다. 원칙적으로 1주택 비과세는 양도일 현재 1주택만을 소유한 1가구인 경우에 적용되지만, 예외적으로 양도일 현재 2주택인 경우에도 비과세 혜택을 받는 경우가 있다.

대표적인 것이 거주 이전을 위한 일시적 2주택자의 사례다. A 씨는 첫 집을 매입하고 1년 후 두 번째 집을 샀다. 첫 번째 집은 두 번째 집을 매입한 날로부터 3년이 되기 전에 팔았다. 이때 A 씨는 2주택자인 상태에서 첫 번째 집을 매도했지만, 1주택자로 인정돼 양도세가 비과세된다. 거주 이전을 위해 불가피하게 일시적으로 2주택이 된 상황이라고 판단하는 것이다.

이런 과정에서 특이하게 일시적으로 3주택이 되는 사례도 있다. A 씨가 첫 번째 주택의 양도 당일 다시 새로운 주택(=세 번째 주택)을 취득했을 경우다. 이때도 첫 번째 주택을 팔 때 비과세 혜택은 적용된다. 양도와 함께 취득이 이뤄지더라도, 먼저 기존 주택을 매도한 후 다른 집을 취득한 것으로 보기 때문이다.

동거 봉양을 위한 일시적 2주택자도 비슷하다. 1주택을 가진 자가 역시 1주택을 소유한 직계존속을 동거 봉양하기 위해 가구를 합쳤다면, 합가일로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 2주택 상태에서 양도하더라도 그 특수성을 고려해 1주택 비과세를 적용한다.

물론 합가 전 본인과 부모 가구가 각각 주택을 소유하고 있어야 하고, 양도하는 주택은 2년 보유 등의 비과세 요건을 갖춰야 한다. 이때 동거 봉양하는 직계존속은 만으로 60세 이상이어야 한다. 나이 기준은 부모 중 어느 한 사람만 충족해도 된다.

그렇다면 동거 봉양을 위한 가구 합가일 당일에 집을 취득한 경우는 어떻게 될까. 마찬가지로 먼저 취득하고 나서 가구를 합가한 것으로 인정해 10년의 처분 기한 내에만 정리하면 비과세 혜택을 받을 수 있다.

이런 일이 유사한 사례에서 항상 인정되는 것은 아니다. 임대주택에 대한 자진 말소 후 양도하는 주택에 대한 양도세 중과 제외 규정이 그렇다. 2020년 8월 18일 이후 폐지되는 유형의 임대주택은 의무 임대 기간의 2분의 1 이상이 지났다면 임차인의 동의를 얻어 임대주택 등록을 말소할 수 있다.

등록 말소 이후 1년 이내에 해당 임대주택을 양도하면 예외적으로 양도세의 다주택 중과를 적용하지 않는다. 만약 임대주택의 자진 말소를 신청한 날 해당 주택을 양도하더라도 위 사례처럼 말소 후 양도한 것으로 보지 않는다. 다주택자 양도세 중과 유예가 끝나는 내년 5월 9일 이후부터는 양도세 중과 제외 혜택을 받지 못한다는 의미다. 단 하루 차이로 양도세 차이가 수억 원까지 날 수 있다.

양도세와 관련된 법령이 수없이 많이 개정됐다. 집값이 급격히 상승하는 동안에는 강화된 과세제도가 시행됐고, 주택 가격이 하락하면서는 수많은 과세제도가 완화됐다. 법이 어떻게 적용되는지 혼동할 가능성이 큰 만큼 세금과 관련해서는 의사결정 전에 꼼꼼한 검토와 전문가 상의를 거쳐야 실수를 줄일 수 있다.