오피스텔·다가구·원룸 관리비, 집주인 맘대로 못 정한다

주간동아
입력 2023년 6월 4일 11시 58분

황재성 기자

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[황재성의 부동산 맥락] 정부, 소규모 주택 관리비 투명화 방안 6월부터 단계적 시행

#1 지난해 3월 부동산중개사이트 ‘다방’에 올라온 한 오피스텔 월세매물이 화제였다. 비수도권 지역에 위치한 33.05㎡(전용면적 기준) 규모의 원룸 오피스텔인데, 보증금 150만 원에 월세 27만 원으로 무척 저렴한 조건이었다. 다만 월 관리비가 105만 원으로 책정돼 눈길을 끌었다. 당시에는 이런 식으로 보증금과 월세는 상대적으로 저렴한 반면, 관리비가 비정상적으로 비싼 매물이 전국에서 속출하고 있었다.

이에 대해 전년도에 도입된 ‘전월세 신고제’ 시행을 앞두고 집주인들이 월세를 낮추는 대신 관리비를 올리는 ‘꼼수’를 쓰는 것이라는 해석이 쏟아졌다. 임대수익이 공개돼 세금을 더 내는 것을 피하려는 집주인들이 월세는 낮추고 관리비를 대폭 올려 수입을 보전하고 있다는 것이다.

전월세 신고제는 임대차 3법 중 하나로, 월세 30만 원 또는 보증금 6000만 원 넘는 전월세 거래는 정부에 신고하도록 의무화한 제도다. 2021년 6월 도입됐지만, 1년 유예 기간을 거쳐 지난해 6월부터 본격 시행될 예정이었다. 정부는 최근 이 제도 시행을 1년 더 늦추기로 했다.

#2 5월 22일 네이버 부동산에 올라온 서울 서대문구 이화여대 인근 한 오피스텔. 전체 10층에서 중간층에 위치한 동일 면적(15.63㎡) 오피스텔 2곳이 보증금 5000만 원, 월세 56만 원에 매물로 나왔다. 하지만 관리비가 한 곳은 1만 원, 다른 곳은 10만 원으로 10배 차이가 났다. 두 곳 모두 인터넷, TV 연결이 관리비에 포함됐다고 명시했을 뿐 추가 설명은 없었다.

이르면 6월 중 이런 식의 오피스텔이나 다가구 원룸 광고는 찾아보기 어려워질 전망이다. 정부가 월세 10만 원 이상 원룸·오피스텔 정액관리비의 경우 부과 내용을 세분화해 표시하도록 의무화했기 때문이다. 또 부동산공인중개사는 임차인(세입자)에게 관리비 정보를 정확히 안내해야 하고, 이를 위반하면 최대 500만 원 과태료를 물 수 있다.

집주인 맘대로 관리비 적잖아

국토교통부(국토부)는 5월 22일 이 같은 내용으로 ‘소규모 주택 관리비 투명화 방안’(관리비 투명화 방안)을 마련해 6월부터 단계적으로 시행한다고 발표했다. 이번 조치는 50채 미만 공동주택이나 다가구, 원룸, 오피스텔 관리비에 대한 별도 규정이 없어 세입자들이 매물을 구할 때 관리비 관련 정보를 알기 어렵다는 지적에 따라 마련됐다.

또 이런 점을 악용해 일부 소규모 주택 임대인(집주인)이 마음대로 관리비를 책정하는 일이 적잖았다. 심지어 일부는 임대료 인상 상한이나 임대차 신고제 등을 의무화한 임대차법을 무력화하고 임대소득세를 회피할 목적으로 임대료 대신 관리비를 높이는 등 위법적이고 탈법적인 일도 서슴지 않았다.

실제로 보증금 1000만 원에 월세 50만 원, 관리비 7만 원을 받던 곳에서 보증금 1000만 원, 월세 30만 원, 관리비 30만 원을 요구하는 일도 나타났다. 또 월세는 27만 원으로 책정하고 관리비로 105만 원을 요구하는 경우(사례1 참조)도 있었다.

세입자가 5만 원이던 관리비가 8만 원으로 오르자 구체적인 산정 근거를 요구해 집주인과 갈등을 겪는 일이 발생하기도 했다. 집주인이 “왜 그런 걸 요구하느냐. 나를 의심하는 거냐”며 화를 내 싸움으로 이어진 것이다.

국토연구원이 2월 발행한 보고서 ‘비아파트 세입자 관리비 부과 실태와 제도 개선 방안’에 따르면 오피스텔, 다가구, 원룸 등 비아파트의 경우 임대차법 개정 전후 관리비 상승폭이 아파트보다 13.6~25.3% 컸다. 비아파트에서 임대료의 관리비 전가가 그만큼 많았다는 뜻이다.

이로 인한 피해는 고스란히 20, 30대 대학생이나 사회초년생 등 청년층에게 돌아갔을 개연성이 크다. 오피스텔 등에 사는 거주자의 절반 이상이 이들이기 때문이다. 한국건설산업연구원이 지난해 3월 발표한 보고서 ‘건설이슈포커스: 오피스텔 100만호 시대, 성과와 과제’에 따르면 2021년 6월 말 현재 오피스텔 거주자의 51.1%가 20, 30대였다. 특히 20대가 36.1%로 가장 많았다.

원희룡 국토부 장관도 5월 22일자 보도자료를 통해 “오피스텔 등 소규모 주택은 그간 제도 사각지대에 놓여 과도한 관리비가 부과되더라도 청년은 이를 받아들일 수밖에 없는 어려움이 있었다”고 지적했다. 이어 “이번 대책으로 관리비가 ‘제2 월세’로 악용되는 구조를 차단하고 임대인이 부당하게 관리를 올리는 관행을 끊어내 임대차시장이 더욱 투명해질 것”이라고 기대했다.

정부의 ‘관리비 투명화 방안’은 크게 다섯 가지로 나뉘어 추진된다. 첫 번째로 전월세 매물 광고 시 정액관리비 표시 내역 세분화다. 현재는 부동산공인중개사가 인터넷을 통해 전월세 매물을 광고할 때 관리비 월평균 금액만 밝히고, 구체적인 내용은 소개하지 않고 있다. 하지만 앞으로는 중개대상물 표시·광고 시 정액관리비를 일반관리비와 사용료(전기·수도료, 난방비 등) 및 기타관리비로 구분해 금액을 표시해야 한다. 특히 10만 원 이상 정액관리비에 대해서는 관리비 부과내역 세분화 표시가 의무화된다.

관리비 내역 세분화 표시 의무화

예컨대 현재는 관리비 15만 원이라고 적고 청소비, 인터넷, TV 포함으로 소개하면 끝난다. 하지만 앞으로는 관리비 15만 원에 △일반관리비 8만 원 △수도료(2만 원), 인터넷(1만 원), TV(1만 원) 등 사용료 4만 원 △기타관리비 3만 원 등과 같이 내역을 세세히 구분해 소개해야 한다. 정액이 아닌 경우에는 관리비 항목과 산정 방식을 밝혀야 한다. 즉 ‘세대별 사용량에 따라 부과’라거나 ‘전체 사용량을 세대수로 나눠 부과’라는 식으로 고지해야 하는 것이다.

두 번째는 부동산중개플랫폼에 표준화된 관리비 입력 세분화 기능 추가다. 온라인 부동산중개플랫폼에 전월세 매물 등록 시 현재는 월 관리비 총액과 이에 포함되는 항목(청소비, 인터넷·TV 등)만 간략히 입력하게 돼 있다. 이에 항목별 금액을 확인할 수 없고 플랫폼업체별로 표시 양식도 달라 임차인이 매물별 관리비를 비교·분석하기가 쉽지 않다.

앞으로는 부동산중개플랫폼의 관리비 입력 기능을 개선해 매물 등록 시 정액관리비와 실비로 부과되는 관리비 항목을 구분하게 하고, 정액관리비에 대해서는 ‘중개대상물 표시·광고 명시사항 세부기준’에 따른 비목별로 표준화된 양식에 맞게 세부 금액을 입력할 수 있도록 기능을 추가할 방침이다.

또 10만 원 미만 정액관리비가 부과되는 경우에도 중개사·집주인이 원하면 자율적으로 세부 금액을 입력하게 하고, 플랫폼 자체적으로 매물별 관리비 비교 서비스를 제공할 수도 있다. 국토부는 “플랫폼업계와 협의해 표준화된 관리비 입력 양식을 6월 중에는 사용할 수 있게 개발할 방침”이라고 밝혔다.

세 번째는 중개대상물 확인·설명사항에 관리비 항목 추가다. 부동산공인중개사가 계약 전 임차인에게 확인·설명해야 하는 항목에 관리비도 넣어 세입자가 매달 관리비 정보를 정확히 안내받을 수 있도록 개선하겠다는 것이다. 관리비는 전월세 계약 시 보증금, 월임차료와 함께 매물을 선택하는 데 중요한 요소 가운데 하나다. 하지만 현재는 임대차계약서 작성 전 부동산공인중개사의 확인·설명사항에 관리비가 포함돼 있지 않다. 국토부는 ‘중개대상물 표시·광고 명시사항 세부기준’을 9월까지 개정할 방침이다.

일부 소규모 주택 임대인이 마음대로 관리비를 책정해 세입자가 피해를 입는 사례가 적잖다. [GETTYIMAGES]

임대차계약서에 관리비 내역 명시해야

네 번째는 중개대상물 표시·광고 및 확인·설명 의무 위반 모니터링 도입이다. 이번 대책으로 10만 원 이상 정액관리비가 부과되는 매물의 경우 관리비 비목별 금액을 표시하고, 계약 전 중개대상물을 확인·설명하는 절차가 의무화된다. 이를 어기면 표시·광고 명시사항 누락은 50만 원, 확인·설명 의무 미이행은 최대 500만 원까지 과태료가 부과된다.

정부는 이를 강제하고자 △부동산공인중개사가 중개대상물 설명 의무를 다하지 않거나 △관리비 비목별 금액을 표시하지 않거나 △실제 관리비와 현저히 차이 나는 금액으로 표시하는 경우 등에 대한 모니터링을 실시할 방침이다. 또 위반 사례가 확인되면 관할지역 지방자치단체에 통보해 과태료 부과 같은 처분을 내리도록 요청할 계획이다.

마지막 다섯 번째는 임대차계약서에 비목별 관리비 내역 명시다. 정부는 지난해 10월 발표한 ‘관리비 사각지대 해소 및 투명화를 위한 개선방안’ 대책에 따라 임대차표준계약서에 관리비 금액을 밝히게 했다. 이번에 추가로 관리비 비목별 세부내역도 표시하게 함으로써 관리비가 과도하거나 부당하게 부과되지 않았는지 계약 시점에 최종 확인할 수 있다.

또 현장에서 부동산공인중개사협회의 표준계약서인 ‘한방계약서’가 주로 사용되는 점을 고려해 협회와 협의한 뒤 임대차표준계약서의 개정 시점에 맞춰 한방계약서에도 관리비 세부내역을 표시하도록 개선하기로 했다.

이와 함께 개선된 표준계약서가 현장에서 널리 활용될 수 있도록 관련 업계의 참여를 유도하고, 주 수요층인 청년 등을 대상으로 ‘우리 집 관리비 알권리 찾기’ 같은 홍보 캠페인도 진행할 예정이다. 국토부는 중개대상물 확인·설명 의무화 조치는 ‘공인중개사법 시행령’을 개정해 늦어도 연말까지는 시행할 방침이다.

황재성 기자는…
동아일보 경제부장을 역임한 부동산 전문기자다. 30년간의 기자생활 중 20년을 부동산 및 국토교통 정책을 다루는 국토교통부를 취재했다.