코로나에 쪼그라든 상가, 회복은 언제쯤[황재성의 황금알]

1: 세종시, 상가 비율 1%p 하향 추진
2: 올해 상가 신규 공급 물량 15% 감소
3: 경기 침체 우려에 상가 전망 불투명
4: 코로나19에 엇갈린 통신판매업과 간이주점

황금알: 황재성 기자가 선정한 금주에 알아두면 좋을 부동산정보

매주 수십 건에 달하는 부동산 관련 정보가 쏟아지는 시대입니다. 돈이 되는 정보를 찾아내는 옥석 가리기가 결코 쉽지 않습니다. 동아일보가 독자 여러분의 수고를 덜어드리겠습니다. 매주 알짜 부동산 정보를 찾아내 그 의미를 정리해드리겠습니다.

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정부는 행정중심복합도시(행복도시) 기본계획을 변경하면서 세종시의 상가 공실 문제 해결을 위해 상가업무용지 비율 목표를 3%에서 2%로 낮출 방침이다. 사진은 행복도시 전경이다. 동아일보 DB

“현재의 행복도시가 행정중심도시를 넘어서 실질적인 행정수도로 나아가기 위한 계획적 기틀을 다지고자 합니다.”

지난 5월 31일 세종특별자치시 국토연구원에서 행복중심복합도시(이하 ‘행복도시’) 기본·개발계획 변경을 위한 공청회가 열렸습니다. 최임락 행정중심복합도시건설청(이하 ‘행복청’) 차장은 공청회 개회사를 통해 “세종국회의사당과 대통령 제2집무실 등 국가중추시설 설치가 결정됐고, 이를 계획적이고 체계적으로 설치하기 위해서 행복도시건설 기본계획과 개발계획 변경을 추진하게 됐다”며 이같이 말했습니다.

기본계획은 행복도시의 기본적인 공간구조와 도시건설의 방향을 제시하는 종합계획이자, 행복도시 건설의 최상위 계획입니다. 개발계획은 기본계획을 실현하기 위한 구체적인 부문별 계획입니다. 모두 법정 계획으로서 중요한 의미를 갖습니다.

게다가 기본계획과 개발계획 모두 2006년 7월 수립된 이후 17년 동안 한 번도 수정되지 않은 채 유지돼 왔습니다. 또 2004년 노무현 정부가 행복도시 건설을 추진할 때 시도했던 ‘행정수도’라는 표현이 다시 등장한 점도 주목할 만합니다. 행복청과 변경안 연구용역을 주도한 국토연구원은 “국가 중추 시설이 들어서는 만큼 ‘실질적인 행정수도’로 봐도 무방하다고 판단했다”고 설명합니다. 그만큼 이번 기본계획 변경 작업은 매우 큰 의미를 지닙니다.

변경안이 나온 원인 가운데 하나로 ‘심각한 상가공실 문제 해결’이 포함돼 있어 눈길을 끕니다. 실제로 행복도시를 포함한 세종시의 상가공실 문제는 심각합니다. 2021년 하반기 입주한 아파트 단지 내 상가의 경우 전체 상가 168실 가운데 160실이 공실인 것으로 알려질 정도입니다.

공실률도 전국 최고 수준입니다. 한국부동산원에 따르면 올 1분기(1~3월) 세종시 중대형 상가 평균 공실률은 21.5%로 전국 평균(13.3%)을 크게 웃돕니다. 또 소규모 상가는 14.4%로 전국 평균(6.9%)의 배를 넘습니다. 집합상가도 16.2%로 전국 평균(9.2%)과 큰 차이를 보입니다.

행복청과 국토연구원은 이를 해결하기 위해 상업용지와 업무용지 목표를 전체 행복도시 예정 면적의 3%에서 2%로 낮추기로 했습니다. 또 수요에 따라 상업용지를 업무용지 등으로 활용할 수 있게 해줄 방침입니다.

현재 행복도시의 1인당 상가 연면적은 12.7㎡로, 전국 도시기본계획의 1인당 상업시설면적 평균(14.8㎡)보다 작습니다. 그런데도 공실 문제가 심각한 것은 온라인 유통 활성화에 따른 오프라인 상가 수요 감소와 경기 침체, 인구 유입 속도를 감안하지 않은 상가 공급 등이 복합적으로 작용한 결과로 풀이됩니다.

이처럼 상가는 시장 상황과 수요 변화에 민감하게 반응합니다. 따라서 시장 상황을 잘 읽고 적절하게 대응해야 합니다. 안정적인 임대 수입을 기대할 수 있어 여윳돈 투자자들이 매력적인 부동산상품으로 꼽는 상가시장의 상황과 대응 전략을 짚어봅니다.

● 올해 신규 공급 상가 2만9500실

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올해 상가 신규 공급 물량은 지난해보다 15% 줄어들 것으로 집계됐는데, 이는 최근 5년 새 가장 적은 물량이다. 사진은 서울 남산에서 본 서울 전경이다. 동아일보 DB

일단 올해 신규로 공급되는 상가는 지난해보다 15%가량 줄어든 2만94485실로 집계됐습니다. 이는 부동산정보업체 부동산R114가 자사가 개발한 상업용 부동산 솔루션인 RCS를 통해 집계한 결과입니다.

눈길을 끄는 것은 최근 5년(2019~2032년) 새 가장 적은 물량이라는 점입니다. 2019년에 3만9914실로 전년(2만582실)보다 배 가까이 늘어난 뒤 2020년(3만4120실) 2021년(3만4862실) 2022년(3만4514실)까지 꾸준하게 3만 실 이상을 유지했습니다.

지역별로는 수도권(2만477실)이 전년(2만7331실)보다 25% 넘게 줄어든 반면 비수도권(9008실)에서 전년(7183실)보다 25% 이상 늘어났습니다.

유형별로는 근린상가가 전국 1만464실로 가장 많았습니다. 이어 주상복합상가(5529실) 단지 내 상가(5253실) 오피스상가(3644실) 지식산업센터 상가(2385실) 기타상가(1601실) 복합쇼핑몰(609실)의 순이었습니다.

전체의 72%를 차지하는 근린상가나 주상복합상가, 단지 내 상가는 주거지 수요를 배후에 둔다는 공통점을 갖습니다. 최근 문제가 되고 있는 주택시장의 미분양 문제가 이들 상가에 악영향을 미칠 가능성이 높다는 의미입니다.

오피스나 지식산업센터 등 업무시설을 낀 상가 입주 물량은 사업체가 집중된 수도권(5363실)에 비수도권(666실)보다 8배 이상 많았습니다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 이와 관련해 리포트(‘올해 입주상가 2.9만개, 지방은 전년 대비 증가’)에서 “업무시설을 낀 상가 투자를 한다면 서울 주요 업무지구나 성동구 성수동처럼 직장인 유동인구가 많아 수요가 충분히 뒷받침되고 확장 가능한 상권에 주목해야 한다”고 조언했습니다.

반면 기존 상가 매물은 소폭 늘어난 것으로 나타났습니다. 부동산R114에 따르면 올 1분기(1~3월) 매물은 작년 같은 기간(11만7309실)보다 2% 정도 늘어난 11만9198실이었습니다.

지역별로는 수도권이 9만2323실, 비수도권이 2만6875실이었습니다. 유형별로는 신규 공급과 마찬가지로 근린상가(4만3955실)가 가장 많았습니다. 이어 기타상가(3만1055실) 단지 내 상가(1만9376실) 오피스상가(9870실) 주상복합상가(8323실) 지식산업센터상가(4558실) 복합쇼핑몰(2061실)의 순으로 뒤를 이었습니다.

대부분의 유형에서 작년 같은 기간보다 상가 매물 수가 줄었지만 지식산업센터 상가는 크게 늘어났습니다. 지식산업센터가 업무지구를 낀 중심상권을 벗어나 위치한 데다, 수요층이 지식산업센터 내 근무자로 한정되면서 임차인(세입자) 확보가 쉽지 않은 게 영향을 미친 것으로 풀이됩니다.

여경희 수석연구원은 이에 대해선 또 다른 리포트(‘1분기 수도권 상가 매물 수, 지방 대비 3배 이상’)에서 “앞으로 상가 매물은 지역별, 유형별로 차이가 나타날 것”이라며 “상권이 회복세를 보이면서 임대수익률이 개선되는 지역에서는 매물량이 줄고, 세종 등과 같이 상가 과잉공급이 우려되는 지역은 늘어날 여지가 있다”고 예상했습니다. 또 유형별로는 “상대적으로 수요층이 한정된 지식산업센터상가, 택지지구 내 신축 근린상가 등에서 매물이 늘어날 가능성이 높다”고 전망했습니다.

● 상가 투자수익률 하락에 공실률도 제자리

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서울 종로구 관수동에 있는 휘장 골목은 1950년대부터 태극기를 판매하는 상권으로 유명했지만 코로나19를 거치면서 주변 상권이 무너지자 활기를 잃으면서 폐업하는 가게가 속출하고 있다. 사진은 올해 3·1절을 앞둔 휘장골목 모습이다. 동아일보 DB

상가의 수익성은 어떨까요. 이에 대해서는 한국부동산원이 분기 단위로 발행하는 보고서(‘상업용부동산 임대동향조사’)를 참고할 만합니다. 가장 최근 보고서는 지난달 발행한 것으로, 올해 1분기 시장 상황을 소개하고 있습니다.

여기에는 ▲상가 규모별 투자수익률 ▲공실률 ▲임대료 ▲임대가격지수 ▲층별 임대료 및 층별 효용비율 등이 담겨 있습니다. 특히 임대가격지수는 2020년 4분기(100.0)를 기준으로 임대가격을 지수화한 것입니다. 또 층별 효용비율은 1층 임대료를 기준으로 각 층의 임대료 수준 비율을 보여주는 지표입니다.

이 가운데 주목할 지표는 투자 가치를 직접적으로 보여주는 투자수익률과 공실률입니다.

부동산원에 따르면 1분기 상가의 투자수익률은 전 분기 대비 모두 떨어졌습니다. 중 대형상가가 0.69%로 전분기(0.84%)보다 0.15% 하락했고, 소규모상가(0.80%→0.58%) 집합상가(1.07%→0.84%)도 내림세였습니다. 고금리 지속으로 인한 거래시장 위축과 투자수요 감소로 자산가치가 떨어졌기 때문으로 풀이됩니다.

중대형상가의 경우 지역별로 경기 대전 세종 등에서는 상대적으로 높은 수익률을 보였고, 대구 인천 제주는 낮았습니다. 특히 대구의 경우 미분양 증가 등 주택시장 위축에 따른 파급효과와 전반적인 지역 부동산 경기 침체로 자산가치가 떨어지면서 투자수익률이 낮아진 것으로 분석됐습니다.

소규모 상가는 세종 충남 강원 등이 상대적으로 높았고, 대구 인천 제주는 낮았습니다. 강원은 강릉 교동이나 묵호항 등에서 엔데믹 전환 이후 계절적인 요인으로 관광객 유입이 늘어나면서 임대수입이 유지된 게 영향을 미쳤습니다.

집합상가는 대전 울산 경기 등이 높은 반면 대구 세종 제주는 상대적으로 낮았습니다. 특히 울산은 전반적인 제조업 경기 둔화에도 불구하고 지역 주력 산업의 업황이 회복되면서 안정적인 임대수입을 올린 것이 주효했습니다.

공실률은 중대형(13.2%→13.3%) 소규모(6.9%→6.9%) 집합(9.4%→9.3%) 등이 대부분 제자리걸음을 했습니다. 코로나19 엔데믹 선언 이후 상권 활성화가 기대되는 가운데 경기둔화 우려에 대한 소비심리 위축이 혼재한 탓입니다.

중대형 상가는 세종(21.5%) 울산(21.8%) 경북(20.2%) 등이 20% 이상 고공 행진하며 전국 평균 대비 높은 공실률을 보였습니다. 반면 서울(8.6%)과 제주(8.4%)는 한 자릿수로 선방했습니다.

소형 상가는 세종 전북 광주는 전국 평균을 웃돌았고, 부산 울산 등은 상대적으로 낮았습니다. 집합상가는 경북 전남 울산 등이 전국 평균을 넘었지만, 경기 인천 광주는 낮게 나타났습니다.

● 최근 5년 새 100대 생활업종 변화 극심

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코로나19와 주52시간 근무제 도입 등의 여파로 호프 전문점은 최근 5년 새 간이주점에 이어 가장 많이 줄어든 업종이다. 사진은 코로나19가 잦아들며 위드코로나가 시행됐던 2021년 11월 서울 중구 을지로 노가리골목의 모습. 동아일보 DB

성공적인 상가 투자를 위해서는 상가점포의 최대 수요자라 할 수 있는 자영업자에 대한 이해가 필수적입니다. 사회적인 변화를 잘 읽고, 수요가 늘어나는 업종 맞춤형 상가점포를 찾는다면 짭짤한 수익을 기대할 수 있습니다.

이를 겨냥해 시중에는 다양한 마케팅 분석 보고서들이 쏟아져 나옵니다. 이 가운데 국세청이 매월 발표하는 ‘100대 생활밀접업종 동향’은 여러 가지 시사점을 제공하고 있어 눈여겨볼 만합니다.

이 자료는 국세청이 창업이나 취업을 준비 중인 국민들에게 도움을 주고, 관련 사업자에게 유용한 정보를 제공하려는 목적으로 만드는 자료입니다. 주로 소매와 음식·숙박, 서비스에 속하는 업종 가운데 소비자들의 일상생활과 밀접하게 관련된 품목이나 용역을 판매 또는 취급하는 업종들의 창업 상황을 보여줍니다. 처음에는 40개 업종만 소개됐으나 2017년 11월 이후 100개로 늘어났습니다.

특히 국세청이 지난달 발표한 보도자료(‘최근 5년(2018~2022년)간 100대 생활업종 사업자 데이터분석’)는 반드시 챙겨볼 필요가 있습니다. 기존에 공개하지 않았던 성별, 연령별, 상가의 존속기간 현황 등이 담겨 있습니다.

보도자료에 따르면 지난해 말 현재 100대 생활업종의 총사업자 수는 292만3000명으로 2018년 말(228만4000명) 대비 28.0%(63만9000명)이 증가했습니다. 업종별로는 2020년까지 한식음식점이 가장 많았으나 2021년부터는 통신판매업이 1위를 차지했습니다.

업종별 증가율은 통신판매업(148.4%), 펜션·게스트하우스(115.2%), 커피음료점(80.0%)의 순이었습니다. 통신판매업은 온라인 플랫폼의 지속적 성장과 코로나19로 인한 비대면 경제 확산 등이 직접적인 원인입니다.

반면 감소율은 간이주점(-33.8%), 호프전문점(-25.7%), 구내식당(-22.9%) 순으로 두드러졌습니다. 주 52시간 활성화에 따른 회식문화 감소, 코로나19로 인한 재택근무 활성화 및 영업시간 제한 등이 직격탄이 됐습니다.

시도별 증가율은 세종시(62.7%), 경기도(42.1%), 인천광역시(37.8%) 순으로 높았습니다. 시군구 단위로는 경기 하남시(104.4%), 김포시(76.0%), 화성시(72.2%) 순이었습니다. 최근 새 아파트 입주가 활발했던 지역들입니다.

지난해 말 기준 성별 사업자는 남성(138만2000명·47.3%)보다 여성(154만 명·52.7%)이 조금 많았습니다. 연령별 분포(사업자 수 상위 10개 업종)를 보면 20~30대는 통신판매업· 피부관리업·커피음료점, 40대는 교습학원, 50~60대는 부동산중개업의 비중이 상대적으로 높았습니다.

지난해 말 현재 100대 생활업종의 평균 사업존속연수는 8년 9개월이었습니다. 담배가게(17년11개월)가 가장 길었고, 이발소(16년), 시계·귀금속점(15년 11개월) 순으로 뒤를 이었습니다. 반면 통신판매업(2년7개월), 커피음료점(3년1개월), 스포츠시설운영업(3년6개월) 등 최근 인기를 끌고 있는 업종은 상대적으로 짧았습니다.