19일 막 오르는 서울 공공분양…“고덕강일, 경기-인천서도 지원할 만”[부동산 빨간펜]

많은 분들이 기다리시던 서울 동작구 수방사를 비롯해 강동구 고덕강일 3단지 등 주요 공공주택 사전청약이 이달 중 진행됩니다. 이달 19일 동작구수방사 특별공급 청약을 시작으로 29일까지 줄줄이 경기 남양주 왕숙·안양매곡·고덕강일 3단지 청약이 이어질 텐데요. 부동산 빨간펜에도 많은 독자가 사전청약 관련 질문을 보내줬습니다. 이번엔 꼭 알아야 할 질문을 추려 사전청약 Q&A를 진행해 보겠습니다. 모든 독자분의 행운을 빕니다.

Q. 입주자모집공고문은 어디에서 볼 수 있나요? 꼭 읽어봐야 하나요?

“정말 중요한 질문입니다. 입주자모집공고문은 내용도 많고, 글씨도 너무 작아 많은 사람들이 읽기를 꺼리는데요. 꼭 받아서 읽어보는 걸 추천해 드립니다. 모든 청약은 입주자모집공고문이 기준이 됩니다.

입주자모집공고문은 2곳에서 확인이 가능합니다. 사전청약) 홈페이지에서 일반형인 동작구 수방사와 나눔형 중 이익공유형인 남양주 왕숙·안양매곡 지구의 입주자 모집공고를 받아 볼 수 있습니다. 나눔형 중 토지임대부 유형인 고덕강일 3단지 입주자모집공고문은 SH 인터넷 청약시스템에서 확인할 수 있습니다.”

Q. 공공 사전청약에 참여하려면 ‘무주택구성원’이어야 하는데요. 요건이 정확히 어떻게 되나요?

“무주택세대는 주민등록등본을 기준으로 같은 세대에 속해있는 사람 모두가 주택을 소유하지 않은 무주택자로 구성된 세대를 말합니다. 만약 부모님과 두 자녀가 한 가족으로 구성돼 있고 아버지가 세대주라면 아버지를 포함 어머니, 두 자녀가 모두 무주택자여야 한다는 의미입니다. 분양권도 주택에 포함되니 유의해야 합니다.”

Q. 아버지가 주택을 보유하고 있는데 사전청약에 참여할 수 있나요?

“세대주 분리가 돼 있다면 같은 세대가 아니기 때문에 문제없습니다. 만약 주택이 있는 부모와 자녀가 동일 세대라면 자녀는 무주택세대구성원이기 아니기 때문에 참여할 수 없습니다. 좌절하셨을 수 있을 텐데요. 희망이 남아 있습니다. 사전청약 나눔형의 ‘청년 특별공급’은 주택을 보유한 부모 밑에 세대원으로 들어가 있어도 참여할 수 있습니다. 청년 특공은 모집공고일을 기준으로 만 19세~39세 이하인 미혼 무주택자가 참여할 수 있습니다. 다만 청년특별공급이라고 하더라도 부모의 총자산은 검증 대상에 포함됩니다.”

Q. 서울 동작구 수방사와 강동구 고덕강일 3단지 사전청약에 모두 참여할 수 있나요?

“당첨자 발표일이 다르면 각각 신청이 가능합니다. 서울 동작구 수방사는 당첨자 발표일이 5일이고, 고덕강일 3단지는 12일입니다. 중복 당첨 시 발표일이 빠른 청약 당첨만 인정됩니다. 반면 경기 남양주 왕숙과 안양시 매곡의 당첨자 발표일은 다음 달 13일로 같아 중복 신청이 안 됩니다. 중복 청약 후 당첨이 된다면 모두 부적격 처리되니 유의해야 합니다. 이와 별개로 개별 단지 내에서는 특별공급과 일반공급에 각각 신청할 수 있습니다.”

Q. 동작구 수방사나 고덕강일 3단지에 경기나 인천 거주자도 지원 가능한가요?

“모두 참여는 가능합니다. 입주자모집공고일인 9일 기준 서울·경기·인천 거주자가 청약에 참여할 수 있습니다. 다만 동작구 수방사나 고덕강일 3단지가 동일 순위 내 지역 우선 공급기준이 다른데요. 결론부터 얘기하면 경기나 인천 거주자라면 고덕강일 3단지에서 당첨 확률이 높습니다.

동작구 수방사는 다자녀 특공(서울 거주자 50%, 경기·인천 거주자 50%)을 제외하면 모두 서울 거주자에게 100% 우선 공급합니다. 서울 거주자에게 우선 공급한다는 의미는 경기·인천 거주자가 점수가 아무리 높더라도 요건을 갖춘 서울 거주자에게 우선 공급한다는 의미입니다. 서울 거주자에서 미달이 나야 경기·인천 거주자에게도 기회가 생깁니다. 동작구 수방사는 공급 규모가 총 255채에 그쳐 서울 거주자끼리도 경쟁이 치열할 것으로 보입니다.

토지임대부 주택인 고덕강일 3단지는 다릅니다. 서울 거주자 50%, 경기·인천 거주자 50% 물량을 배정합니다. 먼저 서울 거주자가 물량의 50%를 가져가고, 여기서 떨어진 서울 거주자와 경기·인천 거주자가 경쟁해 나머지 50%를 가져갑니다. 나머지 50% 물량을 놓고 경기·인천 거주자와 서울 거주자가 경쟁할 때는 거주 지역 상관없이 경쟁합니다.”

주요 공공분양 단지 청약 결과(단위: 원)

지역	청약 시기	단지	당첨자 평균 청약통장 불입액
경기 과천시	2021년 10월	과천지식정보타운 린파밀리에	2586만
성남시 수정구	2021년 1월	위례자이더시티	2544만
서울 강동구	2023년 2월	고덕강일3단지(1차 사전청약)	2270만

Q. 동작구 수방사, 고덕강일 3단지 일반공급 당첨선은 얼마나 될까요?

“청약가점(만점 84점) 순으로 당첨자를 정하는 민간분양 일반공급과 달리 공공분양 일반분양은 청약저축 금액이 많은 순으로 당첨자를 가립니다. 매월 10만 원 씩만 불입액을 인정해주니 통장 가입 기간이 긴 사람이 유리하죠.

동작구 수방사는 입지를 고려했을 때 커트라인이 역대 가장 높을 것으로 예상됩니다. 청약 전문가들은 평균 당첨 커트라인을 2600만~2800만 원까지 보기도 하는데요. 과거 인기가 높았던 공공분양 단지 청약 결과를 보면 예측해 볼 수 있습니다. 2021년 분양한 경기 과천시 과천지식정보타운 린파밀리에의 평균 당첨자 커트라인이 2586만 원이었습니다. 같은해 위례신도시 성남시 수정구 위례자이더시티는 2544만 원이었고요. 매월 10만 원씩 20년 10개월을 부어야 2500만 원을 모을 수 있네요.

고덕강일 3단지도 당첨되려면 청약통장 불입액이 2000만 원은 족히 넘을 것으로 예상됩니다. 올해 3월 고덕강일 3단지 사전예약 당첨자의 일반공급 청약저축 불입액은 평균 2270만 원으로 집계됐습니다. 당첨자의 청약저축 불입액은 최고 3570만 원으로, 당첨 하한선은 당해지역은 2232만 원, 수도권은 2050만 원으로 나타났습니다.”

Q. 남양주 왕숙과 안양 매곡 지구에 지원할 때 서울 거주자도 지원 가능한가요?

“가능합니다. 우선 남양주 왕숙지구는 남양주시 1년 이상 거주자에게 30%, 경기도 6개월 이상 거주자 20%, 경기도 6개월 미만 거주자 및 서울 거주자 50%를 배정합니다. 서울 거주자에게도 물량이 배정돼 있어 당첨을 기대해볼 수 있습니다.
하지만 안양매곡은 안양시 1년 이상 거주자에게 100%를 우선 공급합니다. 안양시 거주자에서 미달이 나야 다른 지역 거주자에게 기회가 돌아간다는 의미입니다. 안양매곡 공급 규모가 204채로 물량이 적은 만큼 서울 등 안양시 외 거주자들의 당첨 확률은 낮을 것 같습니다.”

Q.공공사전청약 당첨 포기자 및 부적격 당첨자 제한은 없나요?

“공공사전청약 당첨 포기자나 부적격 당첨자를 비롯해 그 세대에 속한 사람은 당첨자 발표일로부터 6개월 동안 공공 사전청약 당첨자로 선정될 수 없습니다.”

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